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転貸も敷金が必要？
同棲を解消して一人暮らしをしたいと思っています。 もう３年以上も住んで慣れていることもあり、 私は今住んでいる物件にこのまま引継ぎたいのですが、 転貸をするにあたり 敷金、契約（保証人など） などは新たに発生しますか？ また契約するのなら新たな契約ということになるのなら、 その際保証人なども必要になるでしょうか？
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不動産の宅地建物取引主任です。 転貸借に関しては理解できたようなので、省略します。 ＞契約人は賃料も毎月きちんと収めていますし、その点では大丈夫ですが、 契約者である彼はきちんと家賃を納めていても将来の契約者となる可能性のある質問者さんに関しては、所得などの収入によって質問者さんと契約するか判断します。 契約をしないのも大家さんの自由です。 ここで問題になるのが、６番さんの妻が契約を引き継ぐか？ですが、同棲と内縁関係とは、似ているようで実は民法では違います。 法律はただの同棲か内縁妻かの判断は微妙です。 参考サイトを見ましたが、事例もありますし、実際にご主人が亡くなったりしてそのまま妻が居住する事もあります。 同棲か内縁妻なのかの判断は重要です。 例：内縁関係でも、夫の扶養となり会社の健康保険の扶養者などになっているなど。それらは証拠になります。 また４番５番さんは実際に大家さんをやっている方なので、一番穏便に済ませる簡単な方法をアドバイスをしてくださったのだと思います。 そんな意味で専門家さんだと述べていたのだと思います。 ６番さんの判例が合法だったので、即今回の場合が大丈夫と言うのは短絡過ぎます。 4、5番さんのアドバイスがこの場合一番ベストな方法と思います。
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- m_inoue
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＞ANo.6のようなケースも実際あるようです 有るでしょうね、個別の事情により裁判すれば勝ち取れることも有ります 私は実践に即した回答をしています 同棲していただけで内縁の妻でしょうか？ 質問に「内縁の妻」と書かれましたか？ ネットで調べただけの回答で判断されて困るのはその意見に従った方だけです 私を含めて回答者は誰も困りません 専門家うんぬん．．．現役世界の大家は一般人でしょうか？ この掲示板では 専門家 … 質問に関連した職業に就いている、もしくは専門的知識をもっている方 となっております 少なくとも私は現実にその様な運用がされている事をお知らせしただけです 自分に有利と思われる回答のみ選別されて受け入れたい気持ちは理解できますが回答者に対しての侮辱とも取られる書き込みはお止め下さい 恐らく貴方の大家と交渉されれば分かることでしょうが．．．。 もし拒否された時はどうされますか？．．．裁判？ そこまで行けば判断は司法がしてくれるでしょうね ＃６さんのリンク先にもきちんと書かれています 店子を変更するには、原則として家主の承諾を必要とします が、例外として家主に対して背信行為とならない特別事情があれば、承諾なしに店子を変更できると解されています。 あくまで「例外」です 宝くじに当たるのは「例外の人」です
お礼
＞自分に有利と思われる回答のみ選別されて受け入れたい気持ち いいえ、まったくそのような気持ちはありません。法律という事実が知りたいだけです。 また専門家については、生業としているプロと専門的知識があるのとでは大きく違うと思います。 当方もある分野の専門知識をもっていますが、プロではありませんので回答の際には専門家とうたったことはありません。このサイト上でどれだけ本当の専門家が回答しているのか不明ですので質問者も慎重になるべきでしょう。 ＞質問に「内縁の妻」と書かれましたか？ そのような概念があるということがわからないために、質問をしました。「専門家」のあなたはそれについて何の指摘もなされてません。
7番です。 ＞契約をしないのも大家さんの自由です。 誤解を招く表現をしました。 新規契約などをする時です。 一番良いのは事情を全て大家さんに話、新たに質問者さんと契約をする事を大家さんさえ、承諾してくれたらよいだけの話です。 先ほど少し振れましたが、質問者さんが彼の内縁の妻だったら、６番さんのＵＲＬの通り、大家さんが駄目だと言った場合の裁判の判例を例にとって交渉すると言う事です。 そこで私がちょっと気になったのが、裁判等や調停等は証拠やそれを証明する事が重要なのです。 彼が内縁の妻だったと証言してくれても良いのです。 ただの同棲相手の同居人であったら、参考サイトの判例では対処できない旨の述べました。 そのような事も含めて大家とて人の子ですから、穏便に話し合いをすればＯＫを出してくれるかと思います。 参考サイトはあくまでも対抗策と思ってください。
お礼
＞彼が内縁の妻だったと証言してくれても良いのです 内縁の妻という証拠はありません。また既製事実を作るにしても、相手はまず承諾しないでしょう（笑）。 やはり新物件を考えるしかないですね。 参考になりました。再度のご回答ありがとうございます。
- katsuya_731
- ベストアンサー率27% (3/11)
店子を変更するには、原則として家主の承諾を必要としますが、例外として家主に対して背信行為とならない特別事情があれば、承諾なしに店子を変更できると解されています。 貴方（内縁の妻）は例外に該当すると思われます。 参考ＵＲＬを御参照ください。
お礼
なるほど（今までの回答とずいぶん違います・・・）。このような場合もあるのですね。 「店子を変更するには、原則として家主の承諾を必要とする」 のは話し合いが可能で、 「例外として家主に対して背信行為とならない特別事情があれば」 とのこと。 契約人は賃料も毎月きちんと収めていますし、その点では大丈夫ですが、何しろ契約人本人の承諾が得られるのが難しいところです。 助かりました、ご回答ありがとうございました。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＃４です 今までの回答で通常のあなた方の立場は理解いただけたと思います さて、では質問者さんの希望が叶えられる方法は．．．。 大家と以下の条件で話をする ・今後同居人だけが居住したい ・敷金はそのまま移行する ・原状回復などは新契約者が精算する ・礼金はおまけして貰いたい ・保証人は新たに審査して貰う これなら大家も退去時の精算や募集・空室の心配が有りませんので妥協する可能性が高いです
お礼
２度もご回答いただいたのですが、ANo.6のようなケースも実際あるようです。 また「どんな人」で「専門家」とあったのが気になったのでプロフィールを拝見しましたが法律は「専門外」とありました。 回答には「専門家」とうたっているようですが、一体何の専門家なのでしょうか。また莫大な過去の回答もいくつか閲覧しましたが、「大家側」の意見が多く、質問者からの懐疑的な反論もありました。 本当の専門家ならあらゆる事例も踏まえた客観的、包括的な意見をするべきです。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
大家してます ・契約者は退去、貴方は同居人でしょうか？ 通常は又貸しは認められません ・契約解除 ・再契約 になります 新たな審査の結果契約できないことも有ります 当然最初からのやり直しになります 敷金は契約者にお返しするお金です
お礼
ご回答ありがとうございます。 ＞契約者は退去、貴方は同居人でしょうか？ 相手が契約者で退去予定です。 ＞又貸しは認められません 「賃借権の譲渡・転貸には、賃貸人の承諾が必要」とありますが、実際上ではやはりいろいろトラブルがあるようで、認められていないようですね。
- patiemo
- ベストアンサー率0% (0/3)
あまり自信はないですが、同棲を解消されるなら、今まで一緒に住まれてた方は出て行かれるってことですよね？ そうなると、その人は契約を解除するのではないですか？ そして新たな契約を家主と結ぶことになれば、当然敷金、保証人も必要になるとは思うのですが…
お礼
ご回答ありがとうございます。 私、勘違いしてました。 賃貸借の契約をずっと維持している状態で「又貸し」をするのが「転貸」でした。 本で調べましたら、貸主に承諾を得た場合の転貸借の場合、賃料支払い義務と、賃借権の譲渡にあたる敷金については新たな賃借人に交付させることができる、とありますので、やはり、私が今のところに住むのなら新たな契約をしなければならないようですね。
- doctorelevens
- ベストアンサー率36% (1543/4186)
当初の契約者がＡさん、あなたがＢさん。 Ａ・Ｂが同棲していたが解消、Ｂさんが残りたい。 と仮定します。 １．大家さん（不動産屋さん）が契約していたのはＡさんですから、Ａさんが退去するなら契約は解除になります。 ２．そのままＢさんが住むとしても新たな契約になりますから、敷金、契約（保証人など）などは新たに発生します。 ３．保証人が要るかどうかは大家さん（不動産屋さん）の判断です。 今の契約で保証人をつけているなら、次の契約でも必要です。 ４．一般に（というかほとんど全ての物件）は「転貸」は禁止です。 責任の所在が明確にならないからです。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ＞一般に（というかほとんど全ての物件）は「転貸」は禁止です。 法定にはありますが、そのように、実際上「＞責任の所在が明確にならない」ために禁止されているんですね。確かにトラブりそうですね。
- kensaku
- ベストアンサー率22% (2112/9525)
ということは、現在は、同居人の方が契約した物件に住んでいて、その方が出て行く、ということですね？ それは転貸とは言わないでしょう。 であれば、当然、契約は解消となり、敷金は契約者に返還されます。 そして新たに契約を結び、あなたが敷金などを払うということになります。 大家さんしだいですが、そのまま住むなら現契約者さんの原状回復工事をせず、あなたが退去時に原状回復することでもＯＫだと思います。 また、現契約者さんが、敷金の返還を放棄するなら、あなたが引き継ぐことも不可能ではないと思いますが、大家さんと、現契約者さんしだいですね。
お礼
ご回答ありがとうございます。 やはり現契約者と賃借人はいったん解除となるのですね。 ＞それは転貸とは言わないでしょう。 ああ確かにそうですね。転貸というのは賃借権を維持している中で「又貸し」をすることでした。 ＞現契約者さんが、敷金の返還を放棄するなら これはありえないでしょうね（笑）。 やはり新たな物件を探すしかないのですね。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ＞即今回の場合が大丈夫と言うのは短絡過ぎます。 おっしゃるとおりです。ただ当方、転貸というか、今のところを引き継げるのがややこしいのなら、別の物件にしてもかまわないんです。何が何でも、というわけではありません。 法定には転貸について規定があるが、当事者の関係や、第三者（貸主）との信頼関係、そして判例という「例外」的なものなど、複雑だということがわかりました。 ＞4、5番さんのアドバイスがこの場合一番ベスト 了解しました。第三者の方からのご意見ですんなり受け入れることができました。