フラット35につきまして。

質問

いつもお世話になっております。
何度かこちらの方に相談させていただきまして、この度、ようやく建売新築物件の契約に至りました。購入資金はフラット35の住宅ローンを組む予定で、必要書類の方はすでに準備できております。
今回、申し込み予定の某社のフラット35の場合ですが、資金の振込み日が決まっておりまして、その日に指定口座へ振り込まれることになっております。このようなフラット35の資金受渡方法を見て疑問に思ったのですが、これですと、資金の受け渡しと物件の権利譲渡を同時に行うことが難しく、場合によっては契約に支障を来たすのではないでしょうか。
銀行に直接申し込む形式の住宅ローンでしたら、売主様と買主が同席することで、権利譲渡と支払いを同時に行うことが可能かと思いますが、今回のような指定口座に資金を振り込むタイプのフラット35の形態ですと、どのように支払いと権利譲渡を行えばよいのか、どなたかご存知でしたら、お教えいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

回答No.4

fffttt · ベストアンサー

はじめまして。
YAHOO（ＳＢＩモ-ゲ-ジ）で昨年4月に融資を受けたものです。
　私の場合は、不動産業者がフラットを取り扱っていなかったために、自分がＳＢＩと不動産屋の間に入って調整し進めました。

簡単に流れを記載しますと。
・ＳＢＩと融資日約2週間くらい前に金消契約を行い、融資実行日に振り込む金融機関（買主保有の金融機関から指定）を確認します。（ＳＢＩは店舗を持ちませんが、金消時には自宅最寄の手続き場所を指示してくれます）
・売主側にＳＢＩの融資実行日、金融機関を教えて、その日に引渡し、抵当権設定等の手続き日を依頼する。
・この調整を同日に行わないと、繋ぎ融資が必要になります。
・融資日、買主、売主、行政書士立会いのもの、買主指定の金融機関の一室で、ＳＢＩからの入金を通長記載にて確認後、売主側の口座へ入金
・その後、必要な書類に捺印後、引渡し完了

となります。

ＳＢＩの場合には、不動産業者等は直接やり取りしない場合もあるようなので、そのあたり業者と役割分担について、事前に確認されておいてください。
また、時間がなくなってからでは引渡しに支障が出ることも考えられますので、詳細の手続きについてはＳＢＩのネット窓口担当者へ確認されておいたほうが良いと思います。

頑張ってください。

お礼

どうもありがとうございました。
支払い指定日さえ物件引渡しと同じ日に設定しておけば、どこかしら指定銀行において、通常の住宅ローンの場合と同様な取引が可能なのですね。安心致しました。(先ほど、ホームページの方を確認したところ、最終的な契約は来店して行う旨も書かれておりました。)
ご回答、どうもありがとうございます。

回答No.3

noname#20102

ご質問の内容から、質問者さまが勘違いされている可能性があります。

まず、住宅ローンの融資資金はどこでも振込みです。
現金で手渡しするところはないです。
決済＆物件引渡し＝融資実行日とご理解下さい。
その日に売主買主、司法書士、仲介不動産屋がそろって、買主の融資を受ける銀行に集まって、決済を行います。
その場で融資が実行されて買主の通帳に融資金額が印字され、すぐその場で売主の口座に移動します。
つまり通帳の上だけで融資は実行されます。

＞資金の振込み日が決まっておりまして、その日に指定口座へ振り込まれることになっております。

民間銀行の場合、土日祝日以外はすべて融資実行を行ってくれますが、フラットの場合は各金融機関によって毎月の実行日が決まっているのです。
月に２回しかないところもあれば、10日だけとか、
1日～28日までとか。
質問者さまのおっしゃる振込み日が決まってるというのは、そのことではないでしょうか。
当然ですが、買主の借入銀行の融資実行日に合わせないといけません。
つまり、売主との契約で8月30日に決済となったのに、銀行では30日は行えないとなれば、買主がその銀行をあきらめるか、売主に相談して決済日を変えるかしか方法はありません。
そういう意味で、フラット35でローンを組む場合、その金融機関の融資実行日は毎月どのように開催されるかを確認したうえで、融資を受ける金融機関を決めなければなりません。早くしないと時間がないので、急いでくださいね。

補足

ご回答、どうもありがとうございました。
初めてのことで、認識不足(＆勘違い)が多々あるかと存じますが、今回の融資先のモーゲージ会社には窓口が存在しないため(フラット35の検索でも常に上位で出てくる某社ですが)、振込みや決済の手続きを売主、買主立会いのもと、物件引渡しと同時に行うことができないのではないかと思われます。振込み日の調整はできますが、それまでに物件の権利譲渡が完了されていないと、融資はしてくれないのではないのか、うーん、すみません、まだ少し不安でございます…

回答No.2

biyadoo

元不動産会社です。

いくつか勘違い？されてますので（笑）

フラットであろうと銀行ローンであろうと流れは同じです。全く支障はありません。

ローン金額は必ず買主口座に振り込み→即売主へ送金
質問にもあったと思いますが、不正を行わないために司法書士と金融機関がおります。

決済日（事前に）には、抵当権設定の委任状、権利移転の委任状を署名捺印します。
これを確認し、フラットの金融機関へ連絡し、融資実行します。
と同時に振込み用紙に売主への売買代金、手数料などを記入し銀行へ渡します。
通帳へは入金と出金が記帳され終わりです。

質問者さまは全く心配することはありません。
銀行と司法書士がやってくれます。

質問者様には大事なことですが金融機関と、司法書士にとっては小さなこと（失礼）で、こんなことで不正を行ってても、社会的な信用を失うことが大きく下手なことはしません。（笑）

補足

どうもありがとうございました。
1番目の回答者様への補足事項にも書きましたが、今回申し込んだフラット35は、インターネットと電話、および郵送によってのみの取り扱いで、銀行のように窓口が存在しません。(と認識してます。勘違いしているかもしれませんが…)そこで、最終決済をどのように実行するか疑問に思いました。売主様の司法書士の方が、モーゲージ会社と調整してくれるのでしょうか。(まだまだ認識不足ですみません…)

回答No.1

kpmg

引渡し決済日とローン実行日の関連ですね。
まず、貴殿の売主が資金決済に代理受領を認めるかの確認を取る必要性があります。
フラット35は、対象物件に抵当権設定登記がされた後に資金交付になるはずです。抵当権設定登記が完了する前提として、所有権の移転登記が完了しなければなりません。所有権の移転には当然ながら残代金の決済が必要です。銀行ローンのように抵当権設定登記の申請と同時でお金が交付されません。
この矛盾を回避するために、(1)「つなぎ融資」というモノがあります。所有権移時に買主が融資を受け、そのお金で売主に代金を支払います。つなぎ融資はフラットの資金決済日にフラットの融資で返済します。
(2)代理受領という手もあります。物件引渡しは代金の受領と関係なく、売主、買主同意の日にします。残代金はフラットの申込額全額としておき、フラットの資金交付額全額を売主の口座に入金させます。

貴殿の希望を満たすためには(2)が最適です。しかし、一般的には(1)の場合が多いです。やはり、物件の引渡しとお金の授受は同時が後のトラブル回避にいいからです（(2)の場合、買主は、入居後不都合が発覚しても、代金の決済はコントロールできなくなる）。(1)の方が物件引渡しも柔軟に設定できます。但し、つなぎ融資には金利や手数料などが10から25万（融資額と融資期間による）程度のコストが必要です。

一度売主に確認する必要があります。

補足

丁寧なご回答、どうもありがとうございました。
今回、申し込む予定のフラット35は、最近携帯電話会社も買収した某社が母体のモーゲージ会社のもので、おっしゃるように、物件の引渡しと融資の実行の間に矛盾が生じるように思います。業界では大手のはずなので、この問題を皆さんクリアーにされての融資実行と思いますが、どのようにされているか疑問に思いました。
(1)のつなぎ融資ですが、どこで受けられるのでしょうか。