フラット35Ｓに関して教えて下さい！

質問

フラット35Ｓに関して教えて下さい！

住宅購入時に、個人で、個人が希望する銀行に対してフラット35Sローンを組む事はできるのですか？

質問(1)
仲介業者を通さず、個人が希望銀行でフラット35Sローンを組み事ができるのか？

質問(2)
仲介業者を通さず、住宅ローンを直接銀行と組む事によるメリットとデメリットはありますか？
ネットで、銀行のホームページを見ているとフラット35Sで諸費用50万円くらい…とありました。
でも、仲介業者からの資金計画書では、諸費用で団信とか火災保険とか諸々込々で200万円くらいと言われました。
この差額が、仲介業者の利益なのでしょうか？
それとも銀行のホームページで書いていた諸費用は、事務手数料だけの額なのでしょうか？

質問(3)
今、購入を考えている物件は、仲介業者からの紹介でした。
建築業者とは、一度二度程度の面識しかありません。
この状況で、建築業者と直接売買契約する事はできますか？
やっぱり、建築業者の意向で仲介業者を通さないと売らない！って事もあるのでしょうか？

質問(4)

個人でフラット35Sを組むという事は、どのようなケースでされるのでしょうか？
例えば、個人で土地から購入し、注文住宅を建てるという方がされるのでしょうか？
新築物件で仲介業者が数社付いている物件を購入する場合、個人ではローンは組まないのでしょうか？

質問(5)
フラット35Sでオススメの銀行や機関はありますか？
楽天モーゲージなど良いように思うのですが、オススメのところがあれば教えて下さい！

住宅購入に知らない事が多い為、お詳しい方がおられましたら、注意すべき点など、できる限り詳しく教えて頂けると助かります！
長文乱筆に申し訳無いのですが、宜しくお願いします！

回答No.2

k_tukahara · ベストアンサー

不動産勤務です＠＠ノ

まず、回答します。
その後に解説入れます。

質問(1)
⇒できます

質問(2)メリット・デメリット
⇒メリット-自分で好きなフラット３５を選定できる
⇒デメリット-ローンが期日までに通らなければ、違約対象になります。おっしゃっている内容のように自分で調べて、自分で審査を行うのであれば、自己責任において融資調達の責任が発生するので、『通りませんでした』は通用しません。最悪はキャッシュ一括払いを提示され、解約することになるので、売買価格の２０％まで最大で請求されることになります。

※まず、契約時にお金の流れをどちらにするかの選択があります。紹介ローンはローンが通らなかった際に無条件解約できる、ローン条項が含まれます。

※自分で探す場合、契約時の記載方法は、引渡時に現金一括になります。自分で調達するので、売主も仲介業者も関係ないことを表す為、現金扱いになり、当然現金契約なので、ローン条項はありません。

質問(2)料金の違い
⇒おっしゃるとおりです。銀行ＨＰに記載してあるのは、銀行手数料のみで、その他で係る、登記費用・火災保険料・団信料・仲介手数料が入っておりません。ですので、購入に係る諸費用として総合計は仲介業者が提示している額が正解です。

質問(3)
⇒結論から言えば、可能です。ただし、それを行わないのが業界の暗黙の了解です。もし、後々それが発覚した場合は、あなたは被害は受けないかもしれませんが、売主側が被害を受ける可能性があります。
具体的には、建築会社が中小であれば、その地区で仲介業者から一気に干されますので、基本的に泣きを入れるまで、仲介業者の紳士協定で潰れるまで、許しませんね。地方都市ではこれが基本ですが、都市部であれば仲介業者の力次第ですね。

質問(4)
⇒組みますよ。ただし、前述しましたことを防ぐため（お客様が違約にならないように）、自分でローンが付けれない場合は、いついつまでに連絡くれ。という感じにすることもできます。この際は、ローン条項を付ける事が可能です。
ちなみに・・・土地は現金で買われて、上物（建物）をローン組むという方が自分で探したがる人が多いですね。フラット３５はどっちみち融資実行時の金利適用ですから、ハッキリ言っていまの金利を見ていてもあまり参考になりませんよ。

質問(5)
⇒お薦めは、ＳＢＩかオリックスか住信ＳＢＩが安いです。基本、銀行は高いです。ＳＢＩは専門に近い会社ですし、住信ＳＢＩは無店舗、オリックスは元々ノンバンクですから安いですね。
とりあえず、フラット３５関係は、審査を行うのは複数箇所で同時に行っても問題ありませんので、２～３社に絞って審査を同時進行で進めると良いですよ。

※最後に、自分で審査を行いますと、追加書類がゴソゴソ出てきますので、その手間は最初から理解しておいて下さい。本当に仲介業者はあなたから銀行審査に必要な資料関係を請求されない限り、いちいちこちらから提供する会社は少ないと思っていた方が、無難です。仲介業ってそんなモンですｗ

ご参考までに～＠＠ノ

お礼

詳しいご説明有難う御座います！
凄く勉強になりました＾＾

回答No.1

joqr

＞質問(1)

できます

＞質問(2)

＞フラット35Sで諸費用50万円くらい

融資の事務手数料です

＞諸費用で団信とか火災保険とか諸々込々で200万円くらい

諸費用には、登記費用、仲介手数料など「融資の事務手数料」以外の多くの費用が含まれす

５０万で諸費用が済むのは、現金で個人売買で登記も全て自分でやれば十分おつりが来ます

＞それとも銀行のホームページで書いていた諸費用は、事務手数料だけの額なのでしょうか？

その通りです

諸費用の総額ではありません

＞質問(3)

可能ですが、ペナルティはあります
ルール違反は明白です

建築業者と契約した場合でも、仲介業者から手数料を請求すれば最終的には払わなければなりません

＞質問(5)

金利と、手数料、繰り上げ返済時の手数料を良く比較してください

フラット35Sは、適合する住宅で無いと融資は受けられません
事前に条件を満たしてるか？（適合証が発行されている）必ず確認しましょう

＞住宅購入に知らない事が多い為

しらな過ぎるので、
・本を買う
・ローン相談会に行く

をお勧めします

お礼

詳しいご説明有難う御座います！
凄く勉強になりました＾＾