貸家から退居してもらうには？

質問

こんにちは。
知人が困っている話を相談させてください。
知人が大家として貸しているマンションでトラブルが起きています。
契約者は数ヶ月前に逮捕されて実刑判決を受けたらしく、もちろん家賃は滞納が続いています。しかし、その後勝手にその部屋に住みついている人物（契約者の友人？）がいて、管理を委託している不動産屋が様子を見に行ったところ、どうやらヤクザと呼ばれる部類の人らしいという報告があったそうです。もちろんその人物が家賃を払う様子もないし、最近では不動産屋が訪問しても居留守を決め込んでいるようです。
契約者の連帯保証人（契約者の実父）にも連絡したそうですが、現在怪我をして仕事を休業しており生活が苦しいので、息子の家賃まで払う余裕はないし、息子ともずっと疎遠にしているので家財道具を送られても困ると言ってきたそうです。また、今住んでいる人間は自分の息子ではないのだから、自分が家賃を払う気はないとのことでした。最近では連帯保証人とも連絡すらつかなくなっているようです。

そこでお尋ねしたいのですが、
(1)契約書には、実刑を受けた者に対しては即時契約解除をして退居させることができると明記してありますが、どのように進めていけば穏便に処理できるのでしょうか？
(2)現在勝手に住んでいる人間と交渉する際にトラブルが起こることは十分予想されます。警察の方に同行してもらうなど、動いてもらうことは可能なのでしょうか？
(3)滞納している家賃や家財道具の運搬費用（または処分費用）を請求することは可能でしょうか？できる場合は誰が払うのが筋でしょうか？
(4)大家としての立場で、特に気を付けるべき点はありますか？

以上、長文になってしまいましたが、よいアドバイスをお願い致します。

回答No.3

moonliver_2005

＞(1)契約書には、実刑を受けた者に対しては即時契約解除をして退居させることができると明記してありますが、どのように進めていけば穏便に処理できるのでしょうか？

管理を委託している不動産業者もしくは、契約者を入居させた不動産業者に相談しましょう。そしてその不動産業者に趣旨を話して、不動産業者から退去の話をしてもらいましょう。これが一番穏便な解決方法でしょう。不動産業者は次の仲介契約もしくは管理契約を取りたいので協力してくれるはずです。

相手は拒否する可能性が高いです。その場合には
１．契約者と連帯保証人（契約者の実父）に対し
　　・滞納賃料を払え
　　・契約に反した占有者に退去をさせよ
　　・応じなければ法的手段を講じる
２．現在勝手に住んでいる人に対し
　　・契約違反なので、居住できません。本状到達後　　　○日以内に明け渡してください
　　・応じなければ法的手段を講じる
という内容証明便を送ります。名義は管理委託した不動産業者と質問者知人の連名が効果が高いでしょう。

普通は相手は無しのつぶて、知らんふりしますから、借主とその連帯保証人に対し裁判を起こします。

勝つに決まっている裁判ですから、弁護士を頼む必要はないでしょう。

　裁判起こされた方の立場では、負けるに決まっている裁判ですから、普通は無視され欠席裁判になります。

で質問者の勝訴確定です。

そうでなければ、滞納家賃の合計プラス遅延損害金マイナス敷金からの相殺金額を借主が、どう分割払いするかの和解訴訟の条件闘争になります。

訴状は
１．滞納賃料を支払え
２．貸家を明け渡せ
みたいな内容になります。弁護士を頼まなければ、高々数万円の印紙代で可能です。

勝訴判決が出ると次に、強制執行の手続きに入ります。この手続きも比較的簡単で弁護士無しに出来ます。費用も数万円でしょう。

実際の強制執行は執行官がします。

明け渡し請求の強制執行に関しては質問者の知人は立会いが求められるでしょう。管理を委託している不動産業者の立会いでもOKでのはずです。

未納賃料の強制執行に関しては、借主の連帯保証人の預金口座もしくは、勤務先給料（生活費相当２０万円を超える部分）に対して行うのが普通でしょう。自動車などの動産も可能ですが、家具のような生活用動産は執行官はいやがります。

＞(2)現在勝手に住んでいる人間と交渉する際にトラブルが起こることは十分予想されます。警察の方に同行してもらうなど、動いてもらうことは可能なのでしょうか？

不可能でしょう。民事不介入が原則です。

前項のやり方で進めれば、警察に依頼する必要はありません。

強制執行の際、執行官は必要に応じ警察官を立ち会わせることができます。質問者が自分で警察官の手配をする必要性は皆無です。事情を執行官に話しておきましょう。

警察官立会いのもとで強制執行に抵抗すれば、強制執行妨害罪の現行犯で即逮捕です。これは大抵のやくざは知っていますから、無抵抗で退去すると私は思います。

やくざならまだ気楽です。私の不動産業者は「借主の奥さんやお子さんが抵抗する場合には、見ていられない悲劇です」と体験談を語ってくれた記憶があります。

＞3)滞納している家賃や家財道具の運搬費用（または処分費用）を請求することは可能でしょうか？できる場合は誰が払うのが筋でしょうか？

滞納家賃については、当然にして可能です。契約不履行ですからね。

家財道具の運搬費用（または処分費用）については、内容証明便でその旨通告し、処分費用の見積書を業者から取って訴状で、
３．残置物の処分費用として金○円支払え
とすることが良いでしょう。

この点は契約書に書かれていないですから、下手に扱うとどんないちゃもんつくか判らない大きなリスクがあります。私は残置物の処分に関してはたとえ紙きれ１枚でも借主に電話しその承諾を必ず得るようにしています

費用は誰が払うかについては、「借主は原状回復義務を負う」ことから借主になります。争いになる余地はありません。借主が払えないなら、連帯保証人に請求するまでです。

お礼

お礼が大変遅くなり失礼しました。金銭的な痛手は伴ったようですが、おかげで無事に退居してもらうことができたそうです。回答してくださった皆さま、ありがとうございました。

回答No.2

hokenyaboo

賃貸借の問題は素人考えでは収まりません。

弁護士などに頼むのが得策です。

どちらにしても明渡しなどで強制失効を行うにも裁判所の許可（決定）を得てきちんとした手順を踏む必要があります。いくら行方不明でも他人の財産（家具類や衣料でも）を勝手に処分することは出来ませんから。

回答No.1

xfiles

その場合、弁護士に相談されるほうが賢明でしょう。
ここで質問されるよりより具体的な答えが返ってくるかと思います。

各県の弁護士会では、月に一度無料相談会が開かれていると思いますので、あなたの所の弁護士会で訊いてみて下さい。