連帯保証人の権利・義務について教えてください

質問

兄に頼まれ、賃貸アパ-トの連帯保証人となりました。兄にはお金にル-ズなところがあり、家賃滞納の可能性があります。もし兄に家賃支払い能力（失業状態など）が無くなった場合、最小のリスクで連帯保証人への負担を抑える場合どのような方法がいいでしょうか？滞納があれば、連帯保証人は兄（借主）と大家（管理会社を使用）の契約を直ちに解除し退去作業などは行えるものなのでしょうか？もし行えないなら、例えば兄と私との間で「家賃を30日間以上滞納した場合、即　連帯保証人は、大家と兄の契約を解除でき、退去作業を行えるものとする」旨の念書など交わしたら大丈夫でしょうか？いい方法がありましたら教えて下さい。ちなみに物件は敷1・礼1　月56000円　管理費2000円です。

回答No.3

kansei

kanseiと申します。不動産鑑定士です。連帯保証人は基本的に賃借人（お兄さん）と同等の義務を負うことになります。よって、大家さんから、お兄さんではなくあなたに「家賃を払って下さい」と言われても、あなたには「先に兄に請求してください」と拒否する権利さえありません。お兄さんと同様に家賃の支払い義務があります。ですので、かなり厳しい責任を負っていることになります。また、これらの責任にも関わらず、権利としてはほとんどなく、契約の解除等の権利はありません。ご提案のようにお兄さんから念書を取られても、お兄さんが約束を守らなければ意味がありません。なぜなら、いくら念書があっても、賃貸借契約の当事者ではないあなたが、お兄さんと大家さんの間の契約を解除することはできないからです。
　いい方法かどうかは分かりませんが、大家さんに話をされて、「兄が滞納をして迷惑を掛けてはいけないので」といい、あなたが賃借人になり、大家さんの承諾の元、お兄さんに転貸するという形に契約を変更されてはいかがでしょうか？この場合、あなたは契約当事者ですので、お兄さんの滞納があった場合、賃貸借契約を解約し、退去作業を行うことができます。（念書がやくに立ちます）実際、契約のし直しの手間がかかりますが、一番安全かと思います。

回答No.2

walkingdic

>最小のリスクで連帯保証人への負担を抑える場合どのような方法がいいでしょうか？
連帯保証人にならないのが一番ですが。。。。

滞納があれば、連帯保証人は兄（借主）と大家（管理会社を使用）の

>契約を直ちに解除し退去作業などは行えるものなのでしょうか？
法律上は出来ません。
ただご質問者が兄を説得して退去させることはしてもよいですけど、兄が頑強に拒否した場合にはご質問者が力ずくで出来るかどうかですね。
法的には出来ませんので、兄弟というつながりでどうできるのかという話です。

>即　連帯保証人は、大家と兄の契約を解除でき、退去作業を行えるものとする」旨の念書など交わしたら大丈夫でしょうか？

まあ、、それで実際にそういうことがおきた場合に兄がその契約通りにすればよいのですけど。契約通りにしなかった場合が厄介ですね。そういう念書があったとしても、兄を無視して大家との契約をご質問者が解除することは出来ません。
やるのであれば、兄に対して大家との契約を解除して退去する旨の裁判をして判決を得て、強制執行というところでしょうか。

>いい方法がありましたら教えて下さい
一番困るのが大家が滞納があるのに教えてくれなくて連絡があったときには滞納が大きくなっていたというケースですね。なので半年単位くらいに大家にお歳暮でも持って行って、家賃をきちんと払っているかそれとなく確認していれば万一滞納があっても被害は小さいかと。
で滞納があればいつでも連絡下さいと大家と仲良くなっておけば、何かあればすぐに連絡くれるので、そうすればご質問者も一緒に家賃滞納に対して取り立てできるし、それが繰り返されるようであれば大家にこれだけ家賃滞納が続くのだから退去してもらいましょうと結託できますから。

回答No.1

z7szee5

連帯保証人は契約者の不履行を受け継がなくてはなりません。
しかし契約を変更できるのはあくまで契約者です。滞納等まだ無い場合は。
一番いいのは、質問者様と同等の支払い能力がある方に連帯保証人を代わってもらうことです。
ＰＳ：そのようなお兄様と念書を交わしても効果がないことは
質問者様が一番分かっているのではないでしょうか。