サラリーマンの家賃収入の確定申告について

質問

主人はサラリーマン、私は専業主婦です。

今まで確定申告などしたことがなかったのですが、
今年の春に、去年たまたま一時所得があったため確定申告をしました。
今年度は医療費が増えるので控除を受けたいと思っているのですが、
そのついでといってはなんですが、
現在得ている家賃収入についても申告をするべく
準備をしようと思います。
それで試算の仕方を教えていただけないでしょうか。

7年ほど前に主人が転勤となり、引越ししました。
現在はそれまで住んでいた家（平成2年に新築の木製モルタル建売で3480万円、全額ローンで買ったもの）を月6.5万円で人にお貸ししています。
ローンの毎月の支払額は10.5万円ほどで、ローン残高は1600万円、あと16年です。
そのうち金利分は返済に伴ってだんだん減ってきてはいますが、
この５年間では月4万円～3万円と推移しました。
固定資産税は、年間4.5万円ほどです。
また、数年前にボイラーが故障して交換した際に、17万円の経費がかかりましたが、領収書などは紛失してしまいました。
そのほかに、減価償却費というものが計上できるときいたのですが、
どういった計算になるのでしょうか？

今から申告すると、追徴課税をとられますか？あるいは少しは戻ってくるのでしょうか？

また、家賃収入があっても赤字が認められて税金が戻ってくる場合、住民税なども返還されますか？
というのも、去年一時所得があったために、地方税の率が上がったのですが、もしあと4万円ほど税金の対象となる所得が減れば、地方税の税率は去年と同じとなると思うので・・・。

ややこしい質問で住みませんが、どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.1

mukaiyama · ベストアンサー

＞月6.5万円で人にお貸ししています…

【収入】6.5×12 = 780,000円

＞金利分は…この５年間では月4万円～3万円と

【経費-1】銀行に、返済額のうち元本と金利の内訳を正確に聞いてください。金利のみが経費となります。

＞固定資産税は、年間4.5万円ほどです…

【経費-2】これも正確な支払額が必要です。

＞数年前にボイラーが故障して交換した際に、17万円の経費が…

【経費-3】本来は減価償却費として計上可能ですが、請求書、領収書等の原始記録がないのならあきらめましょう。

＞減価償却費というものが計上できるときいたのですが…

【経費-4】建物の構造がよく分かりませんが、20年または 22年で償却しますから、まだ有効ですね。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/2100.htm
耐用年数 20年と仮定して、
・償却の基礎になる金額 3,480万×0.9 = 31,320,000 円
・1年分の償却費 31,320,000×0.05 = 1,566,000 円

＞今から申告すると、追徴課税をとられますか…

申告者はご主人として【収入】から【経費】を引いた【所得】が 20万円以上あったら申告しなければなりません。
少なくとも過去 5年分は申告を求められます。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1900.htm

＞あるいは少しは戻ってくるのでしょうか…

それは他の所得がどうなっているかによりますので、何ともいえません。

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をご覧ください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htm

お礼

早速のご回答ありがとうございます！
わかりやすい計算のしかたも教えてくださって有難うございます。

それではうちの場合、数字は多少の誤差がありますが、やり方だけで言うと、

家賃収入・・・・・年間78万円
ローン金利・・・・3.5万×12＝42万円
固定資産税・・・・4.5万円
減価償却費・・・・1790万×0.9×0.05＝80.55
(＃２さんのご回答を読んで、建売なので建物代金を全体の価格の仮に半分にしてみました。
実際は田舎でたぶん土地の値段はとても安いので建物代の比率が半分より高いと思います。)

となり、78－(42+4.5＋80.55)＝－49.05　　

となり、仮にこの数字が正しいと仮定すれば、年間約49万円の赤字だから家賃による所得が20万円を超えておらず、税金がもどってくることはあっても、追徴課税をとられるようなことはないと考えていいのでしょうか？

税金が戻ってくるかどうかは他の所得にもよるとのことですが、
我が家の所得は会社から支給される給与とこの家賃収入だけです。
(去年はたまたま確定拠出年金がありましたが、もちろん申告して税金もしっかり払わさせて頂いております）

すみません、お礼のつもりがまた質問になってしまいました。もしよかったら再度お答え願えないでしょうか？

回答No.4

mukaiyama

＞赤字だから家賃による所得が20万円を超えておらず、税金がもどってくることはあっても…

追納はないでしょうね。
かといって還付の申告をさかのぼってするのもどうでしょうか。
もちろん正当な権利には違いありませんが、期限内の申告でないと根掘り葉掘り聞かれますよ。

お礼

そうなんですか・・・。赤字の場合は、別に申告しなくてもいいんですよね。なんだか、税金って払うほうはうるさくきっちり払わされるのに、戻るときはめんどくさいんですね～。給料明細を見るたびに「は～っ、サラリーマンいじめだ！！！」と思う今日この頃です。
すみません、グチっぽくなって。

この度はいろいろと教えてくださって本当にどうもありがとうございました！

回答No.3

o24hit

こんにちは。＃1,2さんの補足ですが…

・昨年の所得については確定申告をされたようですから、重ねてすることは出来ないです。その他の年については、確定申告を遡って(5年間)出来ます。

・また、申告が必要であったにもかかわらず申告をされていかった場合は、「不申告加算金」が課されます。減額の場合は、関係ないですが。

　不申告加算金額＝納める税額×15/100

・住民税については、所得税が修正されると、市町村に税務署から通知が行きますので、課税所得が減ると自動的に住民税の還付額の計算をして、還付してくれます。

お礼

早速のご回答、ご親切にどうもありがとうございました！

今までサラリーマン家庭で所得の申告などしたことがなく、なにもわからなかったので、教えて頂いて助かりました♪
住民税についても教えて頂いて有難うございました。

回答No.2

aiai_013

#1さんをふまえて、

収入より減価償却費が大きく、赤字になる可能性が高く、税金は安くなる可能性はあります。
ただ、
＞建売で3480万円
が、土地の金額も含んでいる場合、土地部分は減価償却できないため、前提が異なり、計算は大きく違ってきます。

建売住宅購入時の契約書で、建物の価額（土地と建物の価額が分かれていないか、消費税額が記載されていないかなど）が、わからないでしょうか。

消費税は土地にはかからず、建物にだけかかっているため、消費税を割り戻せば、建物の取得価額となります。

それから、こちらで建物の耐用年数がわかれば、なお良いかと
http://www.nta.go.jp/category/kakutei/tebiki/h17/pdf/19.pdf
の最後のページ

また更正の請求をする場合には、下記のような書類が必要と思われます。
（１）前年の確定申告の控え
（２）契約書などにより、家賃収入の分かるもの
（３）返済予定表により、申告する年の１月から１２月の月々の返済額の内訳（元本返済と支払利息）のわかるもの（銀行にお願いすれば、有料だと思いますが、安い値段で発行してくれます）
（４）固定資産税納付書・固定資産台帳など、貸している物件の固定資産税がいくらかわかるもの
（５）建物をいくらで買ったかわかるもの（購入時契約書で、消費税額を割り戻した金額など）

あと、数年前にボイラーが故障して交換した際は、いつのものかも不明ですので、コメントできません。

お礼

ご親切に早速のご回答どうもありがとうございます！

そうでした！建売だから、建物と土地の両方で3480万円なのですね。
この家は、非常に不便な田舎にありまして、土地代金はたぶんこの半分以下と思われます。

必要な書類も教えてくださってどうもありがとうございました！！