市街化調整区域の開発許可申請（長文です）

質問

現在、市街化調整区域にある山林に一戸建てを建築すべく奮闘中です。
建築を依頼する工務店Aと取引のある外構屋Bに排水計画図などを描いてもらい、自力で「やむを得ない自己用住宅」の建築許可申請をしましたが、県の担当から「この土地は（造成が必要なので）開発許可申請が必要」といわれました。
そこで行政書士Dに依頼するつもりで、工務店Aと外構屋Bと書士Dと私と４人で打合せをし、土地の利用方法（建物配置や要壁）に不満があり「こうしたい」と希望を伝えました。その場で行政書士Cに依頼する案があがり（書士Dでは図面が作れないため）、後日書士CからTELで申請具合の現状の確認があり、書士C→（外構屋B)→工務店A→私に「費用は約●万円、７月以降準備にはいります（がどうしますか？）」と連絡があり口頭で依頼しました。
さて、書士DとはTELで話したきり、しかも数ヶ月も前のことだったので、「手がつけられる状態になったら連絡がくるだろう」と思って放っておいたところ、２週間前工務店Aから「そろそろ間取りの最終確認をしたい」と連絡がありました。そして話を聞いたところ、「行政書士Dはすでに準備をすすめており、（工務店は）８月２０日をが着工予定」と聞きびっくり!!「すぐに行政書士Dから連絡ください！」と依頼しても１週間音沙汰なく・・・。

長くなりましたが、質問本題です。
1）一番肝心の建物配置が旧い（不満のある）ままです。高さ９００以下の要壁を造成したいのですが図面に盛り込まれていません。申請後の変更はできるのでしょうか？
２）費用について詳しく確認できていません。通常の申請では不足な書類がいくつもあり、私は直接指導を受けています。「（書類が足りなくて）追加で手間がかかった」と費用UPされたらその分払う必要があるのでしょうか？

回答No.4

sekkeiya · ベストアンサー

今更ですが行政書士ではなく開発許可を得意とする設計事務所や土地家屋調査士に依頼するべきでしたね。（うちは設計事務所ですが昔からよく依頼されます）
で、本題ですが、

１）開発許可（ただし適合証明は建物の内容を含みます）はあくまで土地についての許可ですので、建物自体や配置の変更そのものは問題ありませんが、それに伴い造成計画（切り土・盛土・擁壁位置等）や排水計画等に変更がある場合は開発許可についての変更許可が必要となります。（地域によって若干取り扱いに違いあり）

２）依頼当初にどの様なお話しをされたか分かりませんが、一式いくらで依頼されたのであれば相手もプロ（なはず）なので、実費を除きそれ以外払う必要はないと思います。（私なら恥ずかしくて請求すらできないでしょう(^_^;）

お礼

ありがとうございます。

皆様の回答から、だいぶ安心できました。
正直、少しでも早く申請したいので（すでに着工予定日が半年以上伸びている状態なので・・涙）、念のための確認だけしてこのまますすめていくつもりです。

苦労はしていますが、この一年色々勉強になりました。着工が延びた分貯金ができたと前向きに考えていきたいと思います。

回答No.3

dr_suguru

＞建物配置が旧い（不満のある）ままです

建築確認申請時に変更可のはず。

＞高さ９００以下の要壁を造成したいのですが図面に盛り込まれていません

ＮＯ１の方が言われるように、１ｍ以下ですので「義務擁壁」ではなく、「任意擁壁」扱いになりますので変更できると思います。
義務擁壁について
↓
http://iisee.kenken.go.jp/staff/tamura/work/5-1kijun/kijun.html

＞建築許可申請をしましたが、県の担当から「この土地は（造成が必要なので）開発許可申請が必要」といわれました。

そもそもの出発点がいけません。
区画形質の変更（切土、盛土）がある場合は、開発許可で、変更が無い場合は建築許可に該当します。
当然、図書も増えます。
私の県は、３０センチの区画形質変更で開発と判断されます。
Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄとも誰も知らなかったの？

お礼

ありがとうございます。

そもそもの出発点・・・
ほんっとうにそのとうりなんです。行政書士に直接相談したのは今回がはじめてなのですが、指導を受けた町役場の都市計画課も県の建築指導課も工務店（何度か書士に意見を聞いたらしいのですが）も外構屋もダレも指摘しなかった（気付かなかった？）のです。
数ヶ月かけて必死に準備して、町役場を通過し、「これでやっと・・！」と思っていたのに県から「実は」と言われたときのショックといったら・・・。

回答No.2

xyz773

市街化調整区域の場合、農地転用の場合、農業委員会の許可が必要ですが、山林の場合、同じように、林業組合の許可はいらないのでしょうか

（１）申請後の変更は可能です。ですが、擁壁の工事をすることが可能かどうか確認は必要です。
（２）申請代であれば、図面不備による図面の枚数が増えても関係ありません。

お礼

有難うございます。
変更、費用の件についてはほぼ皆様同じ意見だったので安心しました。

・林業組合の許可＝山林といっても周囲は山を削った畑ですし、当地も荒地です（苦笑）。林業組合が存在するかどうか・・。役場では「農地転用許可申請」のことしか言われませんでした。

回答No.1

danke3

専門と言っても建築設計です
話を整理すると
一戸建て住宅建築のため、建築許可申請に先立ち、
造成（土地形質の変更）を伴うので開発許可申請が必要と言うことですね
そして、質問者を除き、
建築工事：工務店A
造成工事等：外構屋B
開発許可申請：質問者・行政書士C・D
（ここがわかりません、一般の人や行政書士が開発許可申請ができる？、
私の経験では、測量事務所がやってましたから
-建築関係の図面は設計事務所が作図）

それで、建物配置や擁壁設置（むしろ指導されませんか？、１ｍ超えないから指導事項にならないのかな）
の変更はできますよ
（変更申請について、提出した所に相談してください）
費用については、契約内容が判らないので
何とも言えません
（申請一式で話ができているなら、書類数は関係ないと思います-書類不備なんですから）

お礼

ありがとうございます。
変更と費用の件についてはほぼ皆さん同じ回答なので安心しました。

＜補足：開発許可申請について＞
・個人でも申請は可能でした（役所はダメとはいいませんでした。嫌な顔はされましたが・・・。）
・行政書士による申請＝役所や工務店は「これが普通」という言い方でした。ある程度専門の経験が必要なようですが。
・測量事務所＝１年以上前に境界決定の測量を依頼した測量事務所は、結果報告に半年近くかかった上に１０万以上の追加請求が来たため相談する気にもなりませんでした。
・設計事務所（工務店）＝市街化調整区域の建築については全くの無知で、ほとんど役に立ちませんでした。図面は間取り図程度ですね。