借地料金の未納放任と時効取得について

質問

祖父の代からの貸地（畑の一画）です。
いつの頃からか借地料金が未納のままこれを放任しています。（母の話によると40年近いそうです）
相続が成立し私名義になったのは１ヶ月ほど前ですが、これを機にこの状況をきっちりさせたいと考えております。
ところが、分かっていても敢えて請求しなかったということもあり、借り手に時効取得が許されると聞きました。
当方としては田舎のことでもあり、善意のつもりで敢えて請求せずに来ただけに忸怩たる思いを否めません。

（借り手側とはこのことについてまだ何も話しておりません。）

話がややこしくなりますが、
実はこの貸地の１画を、同じ人が買い取り分家を建てました。
ところが、この土地は、相続のややこしい土地で、売買はスムースに終了したものの、名義変更については事情を承知の上、相続手続きが完了してからになると言うことで、双方（特に買い手側）納得したそうです。
このため、相手方からの苦情らしき物は何もなく来ております。
相手方も買い主は亡くなられ息子さんの代になっていますが
当然、売買完了後30年以上になる今も、固定資産税は名義人の当方にかかって来ており、現在は私が払っております。
今回、相続が完了したため約束通り名義変更をしなければと思っているのですが、時効取得の件とこの件とは全く切り離しての話し合いとなるでしょうか。

譲渡した分についてのみ、相手に口頭で「近いうち手続きを」程度の話をしましたが、それ以上のことはまだ何も話しておりません。

納得できる解決の為に、ご助言よろしくお願い致します。

回答No.3

walkingdic · ベストアンサー

>借地全てでなく家を建てるのに必要な分だけをと言うことです。
なるほど。
それでは、売買で移転した物と、未だに借地のままの物があるということですね。

>地代をもらってないのを理由に、無条件での返還請求
現在の民法でも使用借地という考え方があります。
この場合には借地法の適用はないので返還請求しやすいという話があります。

ご質問者は取得時効を気にされているようですけど、土地に関しては登記という仕組みがあるので「平穏に公然と所有」することがきわめて難しくなっています。
つまり借地として始めた物であれば占有しているのは当然の話であり、それが使用借地に変わったからといっても何の違いもありません。

つまりそんなに簡単に取得時効が使える物ではないのです。

土地に関して取得時効の可能性がある物と言えば、昔の測量結果しかなく、土地境界が不明であり、気がつくと越境していたような話などでは可能性があります。

しかし、登記されている土地をそのまま「所有の意志をもって占有」というのは簡単ではないのです。まあ、このあたりの詳しい話は弁護士にお聞き下さい。

>納税に関しても切替の手続きについては知らなかったか或いは、
ご質問のように借地部分がある場合において、借地部分について固定資産税を土地所有者であるこちらが支払っているというのは、相手が公然と所有の意志をもって占有はしていないという主張の根拠となります。
相手が取得時効を主張するのであれば、当然所有者にかかる固定資産税も支払っていなければおかしいからです。
なので初めは借地契約だったかもしれないけど、そのうち使用借地に変わっただけという見方も出来ます。

相手が取得時効を主張してくれば対抗する必要も出てきますけど、そうでなければ、別に気にする必要はなく、今後のやり方について単純にあいてと話をすればよいのではないかと思いますよ。

お礼

深夜にもかかわらず再度ご助言頂きありがとうございました。
時効取得が簡単な手続きで成立する物ではないとのこと安心致しました。
警戒するばかりでなく借地人を信用することから始めることが大事なようですね。
勉強になりました。
慎重に話を進める様心がけて参ります。
感謝です。

回答No.2

nta

時効取得は取得する側が援用してはじめて有効になります。相手側が時効取得を主張しないうちは賃貸契約は有効であると考えられます。賃貸料の支払いを求めるとやぶへびなのかもしれませんが、売買としてうまくのりきるしかないと思います。

お礼

早速のご助言ありがとうございます。
今地代の請求をしたりするのはやぶ蛇になりかねないと言うことでしょうか。
ご助言肝に銘じて、慎重に事を運ぶように致します。

ありがとうございました。

回答No.1

walkingdic

ご質問が良くわかりません。

>いつの頃からか借地料金が未納のままこれを放任しています。

までは単に借地契約していたけど借地料が未納である状態が長く続いたとしか読めません。

しかし、

>実はこの貸地の１画を、同じ人が買い取り分家を建てました。

であれば、既に売買が実行されているということですよね。
登記上の名義はともかくとして、売買実行されているのであれば、借地料を支払う義務もないし、請求する根拠もありません。
単に名義変更が行われていなかっただけにすぎません。

ですらか時効取得の話が出てくる余地もないのです。

>売買完了後30年以上になる今も、固定資産税は名義人の当方にかかって来ており、現在は私が払っております。
これは本来売買実行した後に、役所に対して課税をその購入した人に切り替える手続きをすれば良いだけでした。
登記上の名義人でなくても納税者には出来ます。税金は実質の所有者にしますので。
まあこの話については、代りにご質問者サイドが支払いを続けていたのであれば、相手は不当利得を得ていたともいえますので、その分については還付請求なども考えられますけど、これはまた別の話です。

補足

早速の御回答ありがとうございます。
説明が不鮮明でご迷惑おかけしております。

>いつの頃からか借地料金が未納のままこれを放任しています。
までは単に借地契約していたけど借地料が未納である状態が長く続いたとしか読めません。

お読み取り頂いたとおりです。
で、時効取得が成立するのではと懸念している次第です。
今一度ご助言頂けないでしょうか。

>実はこの貸地の１画を、同じ人が買い取り、分家を建てました。

借地全てでなく家を建てるのに必要な分だけをと言うことです。
残りは畑のまま借地として使用しているのですが地代は未納のままであり当方も請求していないと言うことです。
未請求の理由は、借地料が安くむしろそのままにしておいて、地代をもらってないのを理由に、無条件での返還請求（当時は小作権があり返還の時3割は小作人のものになったと聞いています）にした方が良いとの考えだったようです。（祖父も母も時効取得という法律を知らなかったかと思われます）

納税に関しても切替の手続きについては知らなかったか或いは、
祖父も母も売買が成立していながら名義を換えられないことへのお詫びもあってそのままにしていたのかも知れません。
ですからこの納税分については相手方に請求するつもりはありません。

説明が不十分で申し訳ございませんが、今一度ご助言頂けないでしょうか。よろしくお願い致します。