市街地調整区域の物件の購入について（長文）

質問

はじめまして
今、中古物件を検討中の者です。
実はその物件が少しややこしい物件（私が素人だからかも知れませんが）なのです。

簡単に概略を説明します。
京都の南部（奈良県近し）の市街化調整区域に立つ物件。
築１８年で、敷地２００坪（建築面積４０坪）下水は通ってません。３年前に精神的瑕疵アリ。現状では建替え不可と聞いてます。宅地です。価格は２７００万円で交渉中。
売り主は地の人です。

で、売り主は、現在建替えができるように申請の準備をしているそうで、申請が下りれば１５０万くらいプラスして売りに出す予定だそうです。将来的なことを考えると建替えができるほうがいいのですが、１５０万プラスしても、建替え可能にしてもらった物件を購入したほうが良いでしょうか？また、建替え申請は私にはできないものなのでしょうか？

上記の情報でご判断できるものなのかも分かりませんが、宜しくお願い致します。

回答No.6

three_polinkies

#4です。付け加えると、私の親類が昨年その近辺で土地を買いました。平城相楽ニュータウンの土地区画整理地内で敷地80坪の角地、上下水道電気ガス完備、駅徒歩１０分程度で2,300万でしたから。もちろん、傷物ではありません。正真正銘のURの分譲地です。

回答No.5

noname#19073

＞売り主は、現在建替えができるように申請の準備をしている

他の方のご指摘もありますが、この部分はよく内容を確認しておいた方が良いと思います。
現在の所有者が建替えるならば、という前提付きの許可の可能性も否定出来ません。

逆に調整区域の建替え不可という土地を、個人が何らかの申請をすることで誰に譲渡しても建替え可能になる、という申請など思い付きません。そんなものが仮にあるならば、誰でも申請して、調整区域の意味がありません。

回答No.4

three_polinkies

というか、そもそも再建築不可物件であれば、その地域で2,700万円は法外な値段だと思いますけど。建て替え可能になっても+150万ということが、それを裏付けています。ふつうは田舎の場合、再建築不可物件の価値は再建築可能物件の1/4とかそんなレベルですよ。

回答No.3

noname#20895

地主さんが建て替え可能にする？というのはどんな方法によるのかわかりませんが、おそらくその地主さん名義であれば、ということでしょうし、いつまでも有効ということではないと思います。
また、将来あなたが売ることになったときに、同じように建て替えが可能かどうか？おそらく難しいと思います。

回答No.2

dr_hiroshi

文面で調整は確認できました。
築１８年と言うことは昭和６４年建築？
線引き前の建物ではありませんね。
旧宅でなく都計法の許可を取った新宅だと思われます。

＞３年前に精神的瑕疵アリ。現状では建替え不可と聞いてます。宅地です
精神的瑕疵？、意味不明＝許可には無関係
建て替え不可能と言うのは理解できます。

＞１５０万プラスしても、建替え可能にしてもらった物件を購入したほうが良いでしょうか？

当たり前です。
銭積んで建て替えできると思いません。
他の物件当たったほうが良いでしょう。

＞また、建替え申請は私にはできないものなのでしょうか？
都計法の許認可メニューも知らないあなたには無理です。

回答No.1

since2005

市街化調整区域は建物の新築・改築が制限されている土地です。
平たく言えば家を建てられない土地といえます。

が、そのような法律が出来る前から建てて済んでいる方とか、農家の地主で子供に分家して住ますような親族間にかぎって例外的に許されたりします。
それ以外は違法建築となります。
故に値段も相当安いはずです。が、前述の通り問題も多いです。

すでに建っている建物に住み続けるほかありません。
古くなったからといってもそうそう建て替えられなかったりします。
金融機関の融資やなんやらも通らないはずです。

たった１５０万で建て替え可能になるのなら、安いモノと考えた方が良いかも知れません。

でも、そもそも難しい物件ですから、キチンと勉強して、役所の都市計画課などで問い合わせたりしたほうがいいですよ。
大きい買い物ですからね。