駐車場の賃貸借契約のことで

質問

こんな理不尽なことがまかり通るのか教えてください。
2007年12月1日付～2008年11月30日までの１年間の駐車場賃貸借契約で１年以降は自動更新です。１マスを月額5,500円で借りました。地方なので賃料そのものは安く相場です。

契約前に貸主から口頭で、「4月から500円上げさせてもらって月6,000円にしたいので、そのときはよろしくお願いしますね！」と言われていました。当方は、その4月とは少なくとも１年の通常契約が終了した後の2009年の4月であると考えていました。

少なくとも契約の期中である2008年の4月とは夢にも思っていませんでした。それが本日、電話で来来月の4月1日から6,000円に値上げするので、送金手続きの金額を変更してくれとの申し入れがありました。

確かに、契約書の４条に１カ月前の事前通告で契約内容の変更ができる旨記載されていますが契約書以前の問題で、不動産賃貸の商慣習があって、契約後半年にも満たない期中の契約者にも、それを適用するなど、私が携わってきた不動産の世界では考えられないことです。

この貸主は、残念ながら個人で営んでおり、不動産業者を仲介しておらず、そのような不動産慣習にも疎いと自ら言ってはいましたが、いずれにしても民法上の契約行為という点では、契約書にそのような文言が記載されている以上有効であることには間違いありません。

しかし、このケースではそれ以前の問題のような気がします。
このような、貸主をどのように説得すれば納得が得られるのでしょうか？2009年の4月の値上げなら喜んで応じるつもりですが、今回はまったく応じるつもりはありません。
アドバイスよろしくお願いします。

回答No.4

he12345678

>どう思われますか？
お声がけ頂きましたので、私なりの見解を述べたいと思います。

問題の本質は、地主さんと借主さんの間の合意事項に食い違い（錯誤）が有った、ということですよね。

「４月」を2008年の４月と解釈できるか否かについては、通常の判断の範疇で出来ると思います。

「次の契約更新時期の４月」という解釈を双方が持つためには、もっと条件が必要になると思います。

ゆえに、借主さんが錯誤の根拠として「商習慣」という言葉を持ち出されても、減額交渉には持ち込めないと思います。

>2008年4月に値上げを決定していながら
なんの事前相談も無ければちょっとね。。。と思いますが、

>契約書の付帯条項にでも1行値上げの旨書き込んでおけば済んだものを、

この一文があればより丁寧なこととは存じますが、
明記義務が有るかどうか判断付きかねます。

なぜなら、
>「契約前」に貸主から口頭で、「4月から500円上げさせて
ご契約前に説明を受けられていたわけですから。

>済んだものを、
すでに口頭説明があったので、明文化されなければ説明が済んでいない、という解釈が絶対に出来るとは思えません。

逆に、値上の具体的時期について明記するよう要求されなかったのはなぜですか？

>1カ月前になったから通告だけ電話でしてくる
地主さんは「合意が取れている」ことを前提に連絡して来たと思います。ならば電話での通告が通常の習慣といわれた場合、対抗できますか？

あくまで気持ちのすれ違いと存じますので、
あまり問題を長期化させることは借主さんによいこととは思えません。

回答No.3

buttonhole

>確かに、契約書の４条に１カ月前の事前通告で契約内容の変更ができる旨記載されていますが

　契約書を全部読んでいませんし、具体的な事実関係が不明なので何とも言えませんが、1ヶ月前に通告したからといって直ちに契約内容の変更の効力が認められるかは疑問です。賃料は賃貸借契約の重要な要素です。契約で賃料の客観的な算定方法があらかじめ定められているのでしたらともかく、単に貸主の一方的な通告で増額後の賃料の支払義務を借主が当然に負うというのは不合理です。
　本契約が自動更新されることから、たとえば、契約満了の一ヶ月前に貸主が賃料増額の通告し、これに対して借主が異議がない場合は、変更後の賃料の支払を内容とする契約の更新がなされるという趣旨と解するのが妥当のように思います。(借主が異議を申し立てた場合は、期間満了をもって賃貸借契約が終了する。)あるいは、賃料の減額変更でしたら、貸主の一方的な通告で効力を認めてもかまわないでしょう。

回答No.2

atenza0216

質問に対する答えではないのでルールに反するかも知れませんが・・。
　０７年１２月に「４月から・・・」と言われれば、普通は０８年４月を表すと受け取ると思いますが。
　また、貸主さんの説明を「あいまいな言い方」と思われたなら、なぜその時に確認されなかったのでしょうか？「不動産の世界に携わって来た」方ならなおさらそう思います。
　私は不動産業界には縁はなくその道では素人ですが、質問者さんの主張こそが理不尽と思います。

回答No.1

he12345678

初めまして。大家しています。

>値上
地主が借主さんに値上げ交渉を行うことは自由だと思います。

>不動産賃貸の商慣習があって、
>そのような不動産慣習にも疎い
商習慣が万人に通用するとは思えません。

>契約書の４条に１カ月前の事前通告で契約内容の変更ができる旨
故に、商習慣より契約文面のほうが明らかに有効だと思います。

>今回はまったく応じるつもりはありません。
>貸主をどのように説得

貴方もご存知とは思いますが、借地借家法の適用を受けない通常の賃貸ですから、説得できずに交渉決裂なら解約です。

非常識な値上幅があるとか、突然値上になったとかならまだ理解できますが、

金額の問題じゃない！やり方の問題なんだ！というご主張なら、通ることと通らないことが出てくるのはご理解されていることだと思います。

どうしても地主さんのやり方が納得できないのでしたら、貴殿から解約して別の場所に移るしかないと思います。

補足

早速のアドバイス感謝します。
貴殿が現在実際に大家さんをしていらっしゃるなら、
ご参考までにお伺いしますが、2008年4月に値上げを
決定していながら、2007年12月1日の契約段階で、
口頭であいまいな言い方しかせず、
契約書の付帯条項にでも1行値上げの旨書き込んでおけば
済んだものを、それすらせず、１カ月前になったから
通告だけ電話でしてくるような貸主を同業の貴殿から見て
どう思われますか？
※上記貴殿のアドバイスは然りと存じます。