賃貸借契約の賃料更新について

質問

お世話になります。
現在、敷地60坪のうち約20坪について、私が賃貸人として賃貸借契約を結んでいます。
その契約が今月末で切れるため、更に20年の更新をしようと双方で思っております。
その際に新賃料を設定しようと思うのですが
別サイトで「（固定資産税＋都市計画税）×一定倍率」とありました。
教えていただきたいのですが、この計算式で算出した金額を
月額賃料にして良いのでしょうか。

20年前の賃料なので、かなり安いです。
上記計算式で一定倍率を住宅地なので2～4倍とあったところの
低い倍率の2倍で計算したとしても、今の賃料の2.5倍強になってしまいます。

地価が上がったといえばそれまでですが
賃借人にとっては法外な賃料改定だといわれ、揉めるのを恐れています。
この賃料にした裏づけ資料等を契約更新の際に提示した方が良いのでしょうか。

また、裏づけ資料を添付するとした場合
固定資産税の20年前と今との資料は役所でコピー等はしていただけるのでしょうか。

賃貸借契約ご経験者、業者様、分かる方、教えてください。

宜しくお願いいたします。

回答No.2

satoshino

住宅を目的とした借地契約であれば借地権がありますので３０年ですね

【借地借家法】
第三条 　借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

契約書で１０年と記載されていても３０年です。
それより長い契約であれば、その期間という事です。
この契約が終了すると更に２０年更新され、その後も１０年ごとに更新されるのが土地の賃貸借契約です
つまり建物が建っている限り契約更新されると考えられます。

第十一条には、期間内であっても、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。
とありますが、実際には相手（借り主）が承諾しなければなりませんので難しいのが現実です。
質問者さんとしても、それを理由に契約更新を拒否できません。
借地借家法の借地権は、民法を優先する強い権限です。

裁判しても弁護士費用よりも値上げ分の賃料の方が期待できる場合は
裁判も可能です。

結論としては、借地権のある土地の賃料の値上げは難しいです。

お礼

ありがとうございました。
本日役所で色々伺って来ました。
20年前のは保管がなく10年前の固定資産税がわかったので
今の固定資産税と比較し、わずかですが
賃上げ交渉の材料ができました。
根拠を元に交渉してみたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

satoshino

その土地の用途は何でしょうか?
建物が建っている土地でしょうか？
駐車場や資材置き場などの賃貸借に関する法律が違います。

＞20年前の賃料なので、かなり安いです

そうでしょうか？
２０年前はバブルの頃です。

賃料の値上げや値下げ交渉には根拠が必要で
根拠の無い交渉は、単なる言い掛かりになってしまいます。
賃貸の場合は近隣の賃料が値上げの根拠になります。

補足

ご回答ありがとうございます。
貸している土地には建物が建っており、そこにお住まいになっています。
近隣は一戸建てばかりですが、皆さん所有者で借地契約をされている方がおらず、比較対象がありません。
20年前の固定資産税を閲覧して来ようとは思っています。
今年の固定資産税と比較すれば、地価の値上がり値下がりがは把握できるかとは思います。
ちなみに、今年の固定資産税＋都市計画税＝18000円強ですが、今の賃貸借契約の月額は14200円です。

補足で更にアドバイスいただけますと幸いです。