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旗竿地、万事休す！救いの道はないでしょうか？！
状況説明が長くなりますがアドバイスをお願いします。【経過】●30ｍ長さの袋小路（幅3ｍ公衆用道路＝竿部分）に面した「2戸がひとつ」（以下”2戸いち住宅”）になった住宅の、進入方向から奥の側を30年前に購入。●翌年更に奥の地所に同じ工務店がＴ宅を建築。接地道路の不足を進入口にあった畑（他人の土地）に2ｍ幅の点線を2戸いち住宅の手前まで引いて、道路に相当する部分として確認申請を取得。（実際は畑のまま）●Ｅさんが4年前、手前角地の畑と2戸いち住宅の手前部分を入手、2戸いち住宅を切離し敷地をひとつにして新居建築。その時点で確認申請の書類上にあった2ｍの接地道路用部分は消滅。その後”竿”に当たる袋小路を共用道路として使用（Ｅ宅は袋小路手前の大きな道路に接し問題なく新居建築）【現在】●Ｅ宅が袋小路（共用道路）入り口角・ウチ所有の切り離された家・奥突き当りＴ宅3軒が袋小路に並んでいる。【問題発生】●奥のＴ宅が建替えになり、2月6日突然FaxでＴ宅確認申請のため共用道路を接地道路として申請し、ウチの家は今後確認申請不可という内容が届く。急ぎ役所や府の相談窓口、建築士等に問合せをしました。その結果ウチの土地とＴさんとは接地道路に対して同等の権利があるということは判明。けれどＴさんは我が家にとって恩人に当たり対抗手段として急いで確認申請をだし競い合う事はしたくないという事情があります。ここがウチのネックです。●それでも、ウチの土地を守りたい!！ Ｔさんでなく30年前に不明瞭な土地建物販売をした工務店を隠れた瑕疵の物件を販売したとして訴えるような事は出来ないかと考えるにいたっています。建築物の瑕疵時効は10年という事ですが敷地について購入後30年たってしまっている物件に救済の道は在るでしょうか。今週中に法律相談の窓口に行く予定ですが、どのようなことでも参考になりそうなアドバイスがありましたら是非ともお願い致します。
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＞【西側通路の扱いについて 今般、自宅新築のための建築確認申請で、売主の○○工務店所有の通路を、敷地の一部(専用通路の扱い)として申請しています。 他人の土地（工務店所有）を敷地の一部として確認申請って、普通は聞きません。こんなことできるんでしょうか。珍しいケース。 ＞この通路は、現在の建物の確認申請においても敷地の一部として申請されています。（土木事務所確認済み）したがって、今回の確認申請もこれに準じます。（工務店・市は了承済み）zo-zo様の確認申請は、２戸の長屋として（南側は取り壊しのため現存しませんが）、この通路とは別に、２ｍの専用通路で確認がなされています。 これが間違いで、 ＞現Ｔ宅の申請は確かに通路を使ってされています（５０年１０月）がそれ以前に、２戸いち住宅のためだけに通路を使って申請が出されています（５０年１月）。Ｔ宅建築計画はその後なされたもので２ｍ幅で点線を引いてみなし道路とし、改めて申請がされた、という流れです（土木事務所で確認済み）。 ということですね。要は、３ｍ専用通路で２戸１住宅の確認をとった。その後奥にＴ宅を建てようとしたが、接道していなかったので３ｍ通路を勝手に（？）Ｔの道路とし、２戸１住宅の専用通路２ｍを新しく設けた。その後、文筆の際にあなたに不利な分筆がなされたが気づかなかった。さらに、その専用通路を勝手にEに売ってしまった。という流れです。 ３ｍ通路の所有者＝工務店も問題あるし、あなた方の土地を分筆した人間も問題あるし、専用通路部の畑を勝手に売ったヤツも問題ある。問題が複雑に絡み合い過ぎていて、責任の所在が不明確になってしまっています。こんなところで相談していないで、出るとこ出た方がいいですよ。急いで。あなただけで役所と交渉してもダメですよ。奴らは、面倒なことにはかかわりたくないのが第一ですから。専門家（建築士、宅建主任、弁護士）に同行してもらうとか、土木事務所の他に府の不動産指導課に行くとか、とにかく不服を示さないことには手遅れになるかもしれませんよ。
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- kkknagisa
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少しだけ No.7中の ＞他人の土地（工務店所有）を敷地の一部として確認申請って、普通は聞きません。こんなことできるんでしょうか。 については、可能ですし、ごくごく一般的に行われます。 確認申請では、土地の所有関係までは問われませんし、借地なりに建築することを妨げる法は有りません。 さて、２戸いち住宅を建てた時の確認申請上の竿部分と、Ｔ宅を建てた時の確認申請上の通路部分は、重なっているのでしょうか？ Ｔ宅側の言い分では、重なっていない、２戸いち住宅を分離した時点で接道が無くなったと言っているようですが。 何れにせよ、状況は非常に厳しいように思われます。 対策としては、Ｅ宅に接道するための敷地の提供を受ける、すなわち、zo-zo宅を今後改築する場合には、Ｔ宅の通路部分と平行に、別の通路敷地を確保した、Ｔ宅の通路とは全く重ならない、別の旗竿敷地とするくらいしかないように思われます。 Ｅ宅の配置の関係もあり、その様なことが可能かどうか解りませんが、zo-zo宅が接道不良となった原因がE宅にあるので有れば、それくらいの要求は可能かと思いますが。 形状としては以下のようでしょうか。 ┏━━━━━━━┓ ┃ Ｔ ┃ ┃ ┃ ┃ ┏━━━━━┫ ┃ ┃ zo-zo ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ ┏━━━┫ ┃ ┃ ┃ Ｅ ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ ┻━┻━┻━━━┻ 道路 又は ┏━━━━━━━┓ ┃ Ｔ ┃ ┃ ┃ ┃ ┏━━━━━┫ ┃ ┃ zo-zo ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ ┣━━━┓ ┃ ┃ ┃ Ｅ ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ ┻━┻━━━┻━┻ 道路 図はフォントの関係で解らないかも知れませんが。
お礼
今ある３ｍ道路と書類上の２ｍ道路に重なりはありません。 角口Ｅ宅は敷地に目一杯に新居を建てられたばっかり。 ご商売をされていて担保に入っているので、将来道路にするような約束は値打ちが下がるのでありえない、そうです。 奥のＴ宅は寝たきりのおじいさんのために出来るだけ早くバリアフリーに建替えたい・・・・ 地面がぱっくり割れでもしない限り道路用地にできる余地なしです。 土木事務所には３回不服申立てに行きました。明２３日には府の法律相談に行ってきます！本当に真剣に相談に乗っていただき有難うございます。
補足
だいぶん日数が経ってしまいました。補足のところをお借りして回答頂いた事にお礼申し上げて一旦終了させていただきます。有難うございました。
- three_polinkies
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#4です。補足です。下の図で正しいのであれば、#5さんもおっしゃるように、 （１）共用道路部が実際には誰の所有になっているか （２）いつ、何が原因で既存不適格になったか は大きなポイントでしょうね～ （１）共用道路部が実際には誰の所有になっているか 工務店所有で公衆用道路となっている→普通はありえない話しではありますね。下水道工事を市がやっていれば、普通は公道ですが、どうもそれも違うっぽい。不思議なケースです。公道であれば、問題ないんですけどね。 また、早いもの勝ちなんて、聞いたことありませんが、おそらく私道認定（基準法４２条１項５号道路）しないと、Ｔさんだって建て替え不可能な感じはあります。でも、この場合幅員は４ｍ以上にする必要ありだと思うしEの角の隅切りも必要になる。→現実的には厳しい。４２条２項道路（４ｍ未満のみなし道路）って、私道でも認定あるんでしたっけ？それも調べてください。 （２）いつ、何が原因で既存不適格になったか １.建築基準法の接道義務がいつできたのかを調べること。 ２.２戸１住居を建設するのに、幅２ｍの竿をつくったとしたのであれば、残念ですが、共用道路が基準法上の道路になっていないのだと思われます。E所有の片割れとあなたの土地は分筆されていないのでは？ a.建築後に文筆された場合 その分筆がEに有利で一方的にあなたに不利な文筆になってしまっています。この文筆をした業者が一番の戦犯かもしれない。 b.文筆していないままの場合 E氏とあなたの土地は両方を共有していることになる。あなたの土地にも建築可ですが、県ぺい率、容積率はEと合算になる。普通はこんなことありえませんから、文筆すべきですが、本来あなたとEの共有であるべき２ｍの竿部を、勝手に自分のものにしているEが、かなり問題な気がします。 私が見る限りでは、Eも相当におかしなことをしていると思います。Tが今回送ってきたファックスについては、ほんとうに意味不明で、さっぱりわかりません。
お礼
ファックスの内容について、お礼コラムで補足の続きを少し書きます。 zo-zo宅（２戸いち住宅）についての確認申請の相手方の理解は間違いです。現Ｔ宅の申請は確かに通路を使ってされています（５０年１０月）がそれ以前に、２戸いち住宅のためだけに通路を使って申請が出されています（５０年１月）。Ｔ宅建築計画はその後なされたもので２ｍ幅で点線を引いてみなし道路とし、改めて申請がされた、という流れです（土木事務所で確認済み）。 ２戸いちの分筆は建物を切り離した時点で行っています。 Ｅさんは確かに確信犯と思われますが、角地で公道にも面しているため何ら問題なしです。 Ｔさん宅新居の確認申請が下りた時点で（今週の月曜には出る：土木事務所）ウチが既存不適格になってしまう、という説明を受けました（京都府の相談窓口）。
補足
調べないといけないことがいっぱい出てきた感じです。余り長くないので送られてきたファックスの全文を載せてみます。 【西側通路の扱いについて 今般、自宅新築のための建築確認申請で、売主の○○工務店所有の通路を、敷地の一部(専用通路の扱い)として申請しています。 この通路は、現在の建物の確認申請においても敷地の一部として申請されています。（土木事務所確認済み）したがって、今回の確認申請もこれに準じます。（工務店・市は了承済み） zo-zo様の確認申請は、２戸の長屋として（南側は取り壊しのため現存しませんが）、この通路とは別に、２ｍの専用通路で確認がなされています。 当初の確認申請から通路は私の敷地の一部となっており、今回の確認申請でも、現在の建物の確認申請と同条件で確認申請で敷地の一部として取り扱います。私共の確認申請に付いては一切問題はありませんが市としては、隣接のzo-zo様に、今回の確認申請の取り扱いについて、zo-zo様に（原文ママ）説明してほしいとの申し入れがありましたので口頭で説明致します。 zo-zo様のご自宅は、通路からの出入り等ができますので問題はありませんが、確認申請時点での専用通路が隣家と共に消滅していますので、今回の通路の問題とは関係ありませんが、再建築不可の状態です。以上ご了承下さい。】 （宛先、差出人記入なしです。注をつけたい点が幾つもありますが長くなるのでとりあえずこのままにします）
- kkknagisa
- ベストアンサー率52% (220/418)
朝はあまり時間が無く、「状況が飲み込めない」で済ませてしまいましたが、もう少し書きます。 疑問点も書きますが、補足の必要はありません。そういった部分がポイントではないかと思われますので、相談なりされる際の参考にしてください。 現在は、道路側から順に、Ｅ宅、zo-zo宅、Ｔ宅という並びですね？ そして、Ｅ宅は道路に面しているが、zo-zo宅及びＴ宅は竿部分を通路として共用している、という形でしょうか。 ここで、最大の問題は、竿部分は誰の所有なのか、という点になるのではないかと思われます。 残念ながら、Ｔ宅の所有で有れば、zo-zo宅は、将来的に確認申請不可ではなく、現在でも違法状態にある可能性があります。 この違法状態は、３０年前からではなく、４年前にＥ宅を新築した際に生じたのではないかと思われます。 そうであれば、３０年前の話で工務店に責任を取らせる、という話では全くなくなります。 いつの時点で、違法な状態となったのかをきちんと整理しましょう。 「接地道路（竿部分？）に対して同等の権利がある」とは、zo-zo宅、又はＴ宅の敷地や所有ではなく、両者が同等の権利（通行権など）を有する土地という状況なのでしょうか。 Ｔ宅の所有であるが、zo-zo宅にも通行権が認められているという状況でしょうかね？ その様なことがあるのか疑問ですし、何にせよ所有関係がどうなっているのかが、最終的には効いて来そうな気がしますね。 また、３０年前に接道義務が有ったのか、という点も気になります。 都市計画区域外の場合、接道義務がありませんので、zo-zo宅及び現Ｅ宅を建設した時点で都市計画区域外であり、その後、都市計画区域になった、などということは無いでしょうか。 もし、そうであれば話が変わってくる可能性があります。 もしかすると、建築基準法４２条１項３号道路（既存道路）として取り扱ってもらえるかも知れません。もしかすると、ですが。また、巾の規定もかかってきますが。 更に、３０ｍの竿部分と言うことですが、竿の巾に関して、条例で規制がされている地域が多いです。 ３０ｍですと、４ｍ以上の巾を要求される地域もありますので、確認が必要です。 これから建てようとしているＴ宅は、どのような形状で（いくらの巾の竿で）接道しているのでしょうか。 その敷地は、zo-zo宅の敷地とは全く関係ない形で納まっているのでしょうか。 最期に、もしかすると、敷地の所有関係は全く問題外なのでしょうか？？？ と、以上、朝と同様に、良く解らないと言うのが実情ですが、参考になればよろしいのですが・・・。
お礼
お礼遅くなり申し訳在りません。色々有難うございます。 ♯６さんの所にも書いていますが（レスポンス前後してしまっています・・・） Ｅさんは確信犯だろうと思います、が、法的にはなんら問題なしで対抗する手立てがありません。 通路が幅４ｍならＥ宅と共用扱いにできるのですが余地は全くなしです。 地目は当初から都市計画区域でした。
- three_polinkies
- ベストアンサー率39% (167/422)
ーーーーーーーーー ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ Ｔ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ーーーーーーー ｜ ｜ ｜ ｜ あなたの家 ｜ ｜ ｜ ｜ーーーーーーー ｜ ｜ ｜ ｜E（２戸１片割れ） ｜ ｜ ｜ ｜ーーーーーーー ｜ ｜ ｜ ｜３｜２｜ E（元畑） ｜ ｜ ｜ ー ーーーーーーー 道路 上のような感じですか？質問文と矛盾するところもあるので、たぶん違うと思いますが。。。 これは、いろいろな問題が重なっていて、大変に難しい問題だと思われます。はっきり言って全くわかりませんが、私の実家でも現在よく似た状況で、対策を検討中ですので、励ましの意を込めて、思うところを書きます。 （１）３０年前の建築基準法は現行のものと違う。 私の実家も現在、接道条件を満たしておらず、既存不適格となっていますが、３０年前には、確認申請がきちんと下りています。もしかしたら、３０年前は道路から他人の土地を通ってでも進入さえできれば、建物が建った可能性があります。ところが、その後の法改正で欠陥商品に転落したということも考えられます。もし、そうであれば、「いつ」法改正が行われたのか、そして工務店から重要事項説明を受けたのがいつか、時系列をはっきりさせた方が良いでしょう。この結果如何によっては工務店の責任は問えない可能性があります。 （２）共有道路（３ｍ）は誰の所有か？ 共有道路とおっしゃっていますが、だれの所有なのでしょうか。固定資産税はだれが払っていますか？現状私道扱いで、あなたに持ち分があれば、文字通り「共有道路」です。何の問題もありません。しかし「共有道路を接地道路として申請」という行為が私にはピンときません。もし、あなたの所有道路であれば、逆にＴ氏の土地に家が建たないし、Ｔ氏所有の道路であれば、「共有道路を接地道路として申請」もなにも、申請の必要がありませんからね。３ｍで接道条件は満たしていますし。 それか、もしかしたら、３０ｍの竿というのが条例に抵触して（長過ぎ）家が建たないのでしょうか？それで道路申請するのかな？であれば、その竿部分は、共用道路として申請してもらいたいですが、これまでＴ氏が固定資産税を払ってきているのであれば、金銭的な補償は必要になってくるかもしれません。 以上、あまり参考にならないことばかりだとは思いますが。しかるべきところにご相談は必須でしょう。弁護士だけでなく。一応、私は建築士ですが、これは基準法だけでなく宅建業法などもからんでくると思いますから、不動産カテでもご質問なさったらいかがでしょう。「府」との記述がありますが、私の問題の土地の京都府ですので、いろいろ情報交換したいくらいですわ＾＾ では。
補足
図まで書き込んでご回答頂き有難うございます。 実際は左右が逆である以外図の通りです。 （２の件）書き間違いです、共有道路でなく共用道路です。２戸いち住宅を建てた工務店が今でも所有していますが公衆用道路として登記され固定資産税などは払っておらず、最近の下水管敷設工事も市が行っています。住民の物でなく公共の物でもないただの３ｍ幅の通路です。だから早い者勝ちという事になってしまうのかもしれません。 （１について） 販売は工務店とは別の不動産業者でしたが既に廃業、書類は残っていない、番頭は死んだ、店主も９０才を超えてしまっておられました。時系列については手元に残った書類を整理してみます。 京都は市内でも何軒も連なった旗竿地がなんぼでもあるそうです。ウチはthree_polinkies さんと同じく府下です。連担という方法もあると説明されましたが今回の様に困っているのが真ん中一軒だけでは隣同士の話合いもママなりませんでした。
- sekkeiya
- ベストアンサー率37% (72/191)
ろくでもない不動産業者に当たってしまったようですね。 心中お察しいたします。 宅建業法については明るくないので「時効」等については分かりませんが、建築基準法上の接道（道に最低限２ｍ接している必要あり）が取れていない土地であるにも関わらず、その辺をきちんと説明しない（重要事項説明書に明記なし）まま売買したことは重大な瑕疵であると思います。 当時の不動産屋がまだ営業しているのであれば買い戻してもらうなり、代替地を用意してもらうのが良いのですが難しいでしょうね。 次に今の土地に建物を建てられるようにするには質問者様とＴ様宅に各々幅員２ｍ以上の路地状敷地（条例で奥行きに対する幅員の規定がある場合があります）を取るか、幅員４ｍ以上の位置指定道路（私道で建築基準法上のみなし公道・確認申請要）または建築基準法第４３条ただし書き空地（通行に支障のない空地・許可要）を確保する等が必要です・・・が物理的に難しいでしょうね？（入口側の土地の購入か貸借が必要） 何の解決策にもなってませんが、とりあえずご参考までに。m(_ _)m
お礼
回答お寄せ頂き有難うございます。悪文をお詫びします。 不動産屋さんは廃業していました。書類は残っていない、番頭は死んだ、ご主人も９０越しておられました・・・ 両隣にお願いして３者での話合いも持ちました。 旗竿地の入口側Ｅ宅は敷地一杯に新居を建てられたばっかり。ご商売をされていて担保に入っているので、将来道路にするような約束は値打ちが下がるのでありえない、そうです。 奥のＴ宅は寝たきりのおじいさんのために出来るだけ早くバリアフリーに建替えたい・・・・ 地面がぱっくり割れでもしない限り道路用地にできる余地なしです。
- kkknagisa
- ベストアンサー率52% (220/418)
今一つ、否、「今七つ」くらいかな、状況が飲み込めません。 「翌年更に奥の地所」とはどういう奥なのか。 「点線を２戸いち住宅の手前」とはどの部分なのか。 「手前角地」とは何と何の角地なのか。 エトセトラエトセトラ・・・ かなり入り込んだ状況のようですので、ネット上の文章のやり取りでは、回答は難しいかと思われます。 相談窓口等にも行かれていたり、今後も行かれるようですので、そこで、図面を示して相談されるのが、よろしいかと思われます。 回答では無く、申し訳ありませんが・・・。
お礼
さっそくお返事が来てそれだけで有難いです。本当に判りにくいですね。自分の事でなかったらこんな文面大嫌いです。窓口探して色々当たってみます。ありがとうございました。
- Elim03
- ベストアンサー率23% (146/632)
拝見した限りでは、 ＞Ｔさんは我が家にとって恩人に当たり という部分を気になさりすぎだと感じました。 万事休すになる前に、いくら恩人とは言え、何らかの対抗策を出すべきと思います。 本件は不動産の価値にモロに響く、いわば「財産権を侵害される事件」であり、ご恩があろうと無かろうと、純粋に法的手続きによって解決すべき問題でしょう。 「対抗しろ」とまでは申しませんが、穏便に協議するくらい問題ないのでは？ それとも、自分が恩人であることをカサにきるような方なのでしょうか？ なれば、なおさらのこと、手遅れになる前に積極的に権利を主張なさるべきです。 あと・・・無関係なことですが・・・(‐＿‐) 読みにくいご質問をなさると、私などより有能なご回答者の方でも、読むだけでつかれるので、回答を得られないことが多いと存じます。 私も、読むのにつかれました。 その性で的はずれなご回答を申し上げている可能性すらあります。 説明が長いことはいっこうに構わないと愚考します。 ただ、これは、あまりに読みにくいです。 老婆心ながら補足致します。
お礼
先にも書きましたが自分の事でなかったらこんな文章や書き方は糞食らえと思うくらいいやです。ややこしい経過を長々書きこんでいざクリック、800字オーバー！削って突っ込んでようやくクリアしたらこんな事になってしまいました。読んで下さっただけで本当にお礼申し上げます、有難うございました。（ききタイは今回初チャレンジ、今後スキルアップしていきたいです）・・・ Ｅさんは角地に家を建てる際ウチに将来問題が発生する事がわかっていて（←確認申請の書類を依頼された建築士に聞きました）連絡を下さる事なく建築されました。 ウチの悩みは行動を起こせばＴさんに対して同じ事をしてしまう、自分がされていやな事をそのままＴさんに出来るか、です。 ３０年前の事をほじくりだしてでも宅地建物取引に問題がなかったか、という方面を探ろうとするのもその為です。 Ｅさんは決してウチに恩を着せてるとは思っておられないと思います。こちらが ３０年来のお付き合いに感謝しているだけです。 個人的な話も混じってしまい申し訳在りません。 敷地に対する瑕疵の時効についてお聞きしたいのはそのような事情からです。 読みづらい質問にご返事頂いて本当に有難うございました!
お礼
私達（私と夫）も初め、なんで２ｍ道路を勝手にそんな事出来るのおかしいやん、とさんざん聞きまくり（文句言いまくり）ました。が、♯８でも触れていただいていますが土地の所有と確認申請は関係ない、ということだそうです。 （周囲の状況とは無関係に）今ここにこの建物を要求される条件を満たして建築する、許可してくれ、ＯＫ！となってしまうそうです。 Ｔ宅の申請でも同じことで、それならば法の整備がなってないんじゃないか、と文句を言っても、もともと宅地開発し販売した工務店のスタート時点に問題があった事が始まりなのであって・・云々、３０年前の話に逆戻り、堂々巡りデス・・。 「自分の土地は自分で守れ」「土地を持っている人は自分の地所の登記がどうなってるかたまには法務局に行って謄本を確認しなさい」・・・ 私達はあまりにもなんにも知らなさ過ぎて（旗竿地という言葉さえ知りませんでした）今回物凄く勉強させてもらっています。 あす法律相談にも行ってみようと思います。分かりにくい状況をここまで正確に理解して頂き相談にのって頂いて本当に有難うございます。