分譲地内の私道について困っています

質問

公道から奥に向かって3戸並び、それが南・北の2列形態の分譲地に住んでいます。
公道に直接面するのは各列1戸のみで、あとの2戸は旗竿地です。
私の土地は北列の公道より1番奥の旗竿地になります。
各列の旗竿地の公道への出入りは、2メートルずつの竿状地を出し合い、
進入路として家の南側に持った形で共有使用しております。
この進入路は、売主である住宅会社によって舗装され、免責事項はあるものの、
10年間は住宅会社の補修等が保証されていますが、
位置指定道路ではなく、通行地役権も設定していない全くの私道です。
固定資産税も旗竿地の家がそれぞれの部分を支払っています。

最近南列の公道に面する家が、住宅会社との契約書「重要事項説明書」の部分に、
「進入路は分譲地購入者共用のものであり、個別の占有を禁止する。」
と書かれているし、住宅会社から進入路を使用しても良いと聞いたと、
自宅の公道に面する部分全てにブロックを積んで塞ぎ、
日常的な車の出入りに、北列の進入路（私と隣戸の土地）を使用しています。

しかしこの重要事項説明書は、公道より一番奥の旗竿地と問題の家の契約書には記載されていますが、
各列の真ん中に位置する旗竿地と北列の公道に面した家の契約書には何も記載がなく、
私が購入する際は「分譲地購入者」とは私と隣戸の事だと聞いています。

分譲地であり、かつ住宅会社によって10年は保証されているからと言って
同じ内容の重要事項説明書を全員が所持していないにも関わらず、
位置指定道路でもなく、通行権も設定していない他人の土地を、
分譲地購入者全員が通行できる事になるのでしょうか？
また問題の家に対して通行不可と要求する事は出来ないのでしょうか？

回答No.5

sacra39

今までの回答や補足を読む限り、
Ｂ・Ｄがそれぞれ所有している私有地をＥが勝手に使用しているに過ぎない。という状況だと思います。位置指定道路でもないので、他人（Ｅ）は不法侵入している状態ですね。

ＥがＢ・Ｄの土地に進入しても良い根拠はどこにも見当たりません。Ｅの根拠は、「不動産屋が使っても良いといった」というものだけなので、それに対して不服があれば、Ｅと不動産屋が争えば良い話。

Ｅもそれを少し感じているからこそ、角切の土地を購入しようとしてるのではないでしょうか。そうじゃなかったら必死に購入を考えなくてもよい話になると思いますよ。

角切部分が無くても（他人の名義であっても）、Ｂ・Ｄのそれぞれの敷地が公道に２ｍ以上接道しているのであれば、必ずしも購入しなければならない。と考えなくても良いと思います。

角切部分が無くなる（車が通れなくなる）ことによって、車の出入りが少し困難になるかもしれませんが、。

角切地を購入してもらって、お互いに土地を利用しあう。という選択枠もありますが、Ｄと話し合い、同じ思いを持っているとすれば、Ｂ・Ｄの私有地（共用している進入路部分）とＥとの境界にブロックを建てても問題は無いでしょう。（ご近所付き合いの問題は残りますが）

その工事を差し止める権利はＥに無いものと思慮されます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
お礼が遅くなり、大変申し訳ございません。

この問題に関しては、住宅会社とE以外の家は全て
異論を唱えていて、当然通行も許可していません。
E　対　他の分譲地内の家と言う感じで、Eはすでに孤立しているので、
ご近所付き合いで角が立とうが、本当なら侵入出来ないように何らかの策を
立てたい所です。
しかし、これに関しては権利の濫用と、住宅会社付きの弁護士に
言われてしまっているので、こちらは間違っていないような気がするのに
何故か泣き寝入り状態です。

このほど無料法律相談に行こうと考えています。

回答No.4

-phantom2-

ANo.3です。　補足を拝見しました。

ずいぶんとややこしい事になってますね。

わずかな隅切り部分を所有する事によって、その通路の共有者としての権利を主張する、という公道家の理屈ですがちょっと苦しい話です。

しかしそこまで公道家や住宅会社が屁理屈をこねるなら、もう当事者同士では収拾つかないでしょうから、調停などの利用を検討された方が宜しいかと思います。

お礼

度々のご回答ありがとうございます。
お礼が遅くなり、大変申し訳ございません。

その後、住宅会社と公道家を除く分譲地内の住人とで、
協議を重ねていますが、全く解決の兆しが見えず、
公道家に至っては、所有者の誰もが許可していないのにも関わらず、
堂々と車両での通行を続けています。

先日住宅会社より、「同意書」なる物が送られて来て、
それには「公道家との通行地役権を結び、かつ隅切りを持たせる」
との内容が書かれていました。
当然こちらとしては同意出来るはずも無く、このままでは本当に
調停に持ち込まざるを得ない状況になってきました。

回答No.3

-phantom2-

整理しますと

一番奥に位置する質問者さん宅から幅2ｍの旗竿地が公道まで通じている。

真ん中の家の旗竿地も幅2ｍで、質問者さんの旗竿地と接した状態で公道まで通じている。

2ｍと2ｍで一見すると幅4ｍの通路があるように見える。

（あるいは向かいの二軒にも2ｍずつ持っており幅8ｍである。）

問題の公道に面した家は、その公道側を全面ブロック塀にして出入りしない事として、幅4ｍ（8ｍ）の旗竿地を使って車や人の出入りをしている。

この場合に他人の土地（質問者さん旗竿地）を使って出入りすることに問題はないのか？

という事でしょうか？

基本的な考え方としては、その旗竿地が質問者さんと真ん中の家の所有地であり、公道家は全く持分を持っていないのであれば、通行を拒否する事はできます。

つまりその通路の補償が切れた10年目以降からは、質問者さんがその通路の補修を自費で行う事になります。
これは自分の土地なのだから当たり前の事ですが、その土地を無断で使用して痛めてくれては駄目ですよ。と公道家に言えるという事です。

＞住宅会社との契約書「重要事項説明書」の部分に、「進入路は分譲地購入者共用のものであり、個別の占有を禁止する。」

これは住宅会社と公道家の間の話であり、質問者さんと公道家が約束したことではありません。
つまり住宅会社が、質問者さんの私有地を、他人（公道家）に使って良いですよ。などという許可を与えることなど出来ないということです。

公道家が公道面のブロックを一部撤去し、そこから出入りしてくれれば問題解決ですが、費用もかかるでしょうし、まあＹＥＳと言わないでしょうね。
それに頑なに「通るな！公道面から出入りしろ！」と主張していては近隣関係は最悪なものになるでしょう。

ならば旗竿地を使って出入りするなら「償金」という使用料を払ってくれという事ができます。
要するに将来発生する補修費用を一部負担してもらうということです。
「償金」を払えと言っても、簡単にはＹＥＳと言わないでしょうし、「いくらが妥当なのか」の問題もありますから、これは調停などを利用して決める他ないと思います。

つまり質問者さん側としても、既に質問のような状態になってしまっていて、今更直しようが無い事も認めた上で、「いくらか払ってくれるなら良いですよ」というのが妥当な線のように思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
質問内容が分かりにくく、申し訳ありません。

＞この場合に他人の土地（質問者さん旗竿地）を使って出入りすることに問題はないのか？
そうです。

＞住宅会社が、質問者さんの私有地を、他人（公道家）に使って良いですよ。などという許可を与えることなど出来ない
そうなんですね…。
この住宅会社も問題で…住宅会社側と問題の家を含めた分譲地内の住人で話し合いをしていますが
どうしても折り合いがつかず、また住宅会社も私たちの方に
「裁判でも何でも起こしてくれ」
というような態度に出ています。それが納得できず、本来なら問題の家と住宅会社間で裁判をしてくれれば一番なのですが…。

やはり償金で手を打つのが一番早い解決法ですね。

補足

すみません。こちらで補足させて頂きます。

実は今日になって、住宅会社から知らされたのですが、
私の竿状地と公道に接する部分に、
公道家の角を切った「隅切り」があるのですが
（本当に角を切っただけのもので、大きさ的に位置指定道路等の要件に満たされるものではありません）
この隅切り部分の所有権がまだ住宅会社にある事が判明しました。自分自身法務局で確認もしてきました。

公道家は、隅切りの所有権が住宅会社にあることを知り
「所有権をよこせ」と言い出していて、
また公道家のもう一方の隅切り（南列の旗竿地に隣接する部分）は、
南列の旗竿地が所有権を持っており、これに至っては
「錯誤無効だから、うちにも共有持分を持たせろ」と言っているようです。
住宅会社も公道家の言い分どうりにさせたいようで、
どうやら隅切りの所有権を持つ事によって、進入路を車で出入りする事を正当化したいようです。

この問題が起きるまで隅切りは私の土地だと思っていたので、
「錯誤無効」と言うなら、こちらがこそが…と思ってしまいます。
歩く事に至っては何ら反対の気持ちはないのですが、
車での出入りが正当化されてしまうなら、
私が隅切りを所有したいとさえ思ってしまいます。

しかしこの進入路はあくまで奥2軒の摂道義務を果たすための通路で
旗竿地の宅地になっていますし、隅切りを公道家が所有すると言う事は
角を切った部分がなくなった、真四角な宅地になるだけだと思うのですが…。

http://questionbox.jp.msn.com/qa1172975.html?StatusCheck=ON
↑を読んで少し不安になったのですが、
隅切りを持つ事で、車での出入りが正当化されるのでしょうか？
またその場合、償金を頂くというこちらの言い分は通らないのでしょうか？

長々と分かりにくい質問で本当に申し訳ありません。

回答No.2

walkingdic

＞位置指定道路ではなく、通行地役権も設定していない全くの私道です。
それは私道ではなく通路ですね。

＞自宅の公道に面する部分全てにブロックを積んで塞ぎ、
＞日常的な車の出入りに、北列の進入路（私と隣戸の土地）を使用しています。
平たく言うと、各人が通路を出し合ってひとつの大きな通路（両側三軒ずつならば、公道に面しているところは拠出なしと考えて、後ろ両側二軒だから２ｍ×４＝８ｍの広い空間となっている）になっているわけですね。

そして、その人は公道に面しているけど、直接敷地へ公道から入るルートはふさいでしまい、通路部分を使用していると。

＞位置指定道路でもなく、通行権も設定していない他人の土地を、
＞分譲地購入者全員が通行できる事になるのでしょうか？
それは難しい話です。暗黙の通行地役権という考えもあるため、一概にきちんと通行地駅線の契約を締結していないから通行権がないとは断言できないのです。
しかし、無条件になんでも暗黙が認められるわけでもありませんから、ご質問の場合にどうなのかは、正直言うとここでの質問・回答では結論はでないでしょう。
弁護士に詳細な情報を提供して検討してもらうような話です。

＞また問題の家に対して通行不可と要求する事は出来ないのでしょうか？
こちらも上記と同様です。
あと、その通行不可とする理由にもよります。いくら所有権があるとはいえ権利の濫用は認めないという原則もあるので、あまり簡単に断言できる話ではないのです。

従いまして、これは弁護士に相談して、もしかすると弁護士でもはっきりした結論はでないかもしれません。（訴訟して裁判所に決めてもらうしかないかも）

ただ、少なくとも公道に面している敷地の人にはいにょうち通行権はありませんので、その通路を通る権利というのはかなり弱いものになるかと思いますが。言い換えると、ご質問者側の所有権行使（通行禁止にするのもそのひとつ）の方が幅広く認められる可能性が高いということです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
＞２ｍ×４＝８ｍの広い空間となっている
そのように広ければ、まだそこまで気にはならなかったと思います。涙

2m×2＝4mしかない進入路なので、やはりこちらが車で出入りする時や子供が歩く時など、住んでいてお互いに心配が増えてしまうと思うのですが…
なかなかそのお宅には理解して頂けず、苦慮しています。
またそのお宅は不動産や法律に詳しいようで、私を含めた分譲地内のほとんどの住人から
「公道から直接敷地に出入りして欲しい」と伝えても、
難しい用語を並べられて、話し合いにならないような状態です。

＞いくら所有権があるとはいえ権利の濫用は認めない
これも…
問題のお宅が住宅会社の方に頼んで、弁護士に相談したんですが、
当然私たち住人はその弁護士から「妨害すると権利の濫用になる」と言われました。
少なくとも車での出入りだけはご遠慮頂ければ丸く収まるのですが…。

＞弁護士に詳細な情報を提供して検討してもらうような話です。
今度こちらの住人代表で、役所の無料相談に行こうとは考えていますが、
誰も裁判で争う事はしたくないようです。（もちろん私もです）

回答No.1

Jumeirah

非常に質問文がわかりにくく、ご質問の意味を十分理解しているかわかりませんが、

A　II　B
C　II　D
E　IX　F
＝＝＝＝＝
公道
＝＝＝＝＝
あなたは、Aに住んでるが、Fが道をXのようにふさぐ。Fが根拠とする重要事項説明書は、BとFしかもっていない。
ということでよろしいですか？

まず、10年の保証は修理のことで、通行地役権は旗竿地には半永久的に設定されています。
北列の進入路（私と隣戸の土地）というのが、どこをさすのかわからないですね。
一応、左側の進入路はAC,右側の進入路はBDが負担したという前提で考えれば、あなたが使えるのは、左側のIの部分で、そこで用が足りるのですから、Xに関しては文句は言えないと思います。（Xの部分があなたの私有地なら話は別ですが）
Xがあなたの私有地ならブロック撤去は請求できるでしょうね。。

もうすこし、わかりやすく質問してもらえると、的確なアドバイスができるのに、残念です。

補足

ご回答ありがとうございます。
質問内容が分かりにくく、申し訳ありません。
ご回答頂いた中の図をお借りして解説しますと、
1　　2
I A　I　B
I C 　I D
I E 　I　F
=XX＝＝＝
公道　
＝＝＝＝＝
このような形です。
私の土地はBで、問題のお宅はEになります。
1は「A,C 」それぞれの竿状地を進入路とした物で、幅2M×2M=4M、
同様に2も「B,D」それぞれの竿状地を進入路としており、幅2M×2M=4Mあります。
Eが根拠とする重要事項説明書を持っているのは「A,B,E,F」です。
Eは公道に面している部分をXのように塞ぎ、公道からの出入りは、
1側の進入路から入り、2側の進入路から出て行く…というように使って車の出入りをしています。
今回質問したのは2の進入路の件ですが、1の進入路でも同様の問題が起こっており、
住人のほとんどがEに対して公道から出入りをして欲しいと要求しています。