旗竿地の再建築について

質問

分筆された一番奥の旗竿地を購入してしまいました。
四方に家が建っており、（すべて3階建てです）自分の家の敷地と隣家との間にブロックがありますが、その上を通らないと家の周りを歩けないような状態です。勉強不足だったことをとても後悔しています。これから竣工検査があり、いろいろ調べているところですが、そこで気になることが出てきました。

（1）「再建築不可物件」というのがあるようですが、家はこれにはあたらないでしょうか。
接道条件は問題ないと思われます。（前面道路は4Mあり竿の部分は間口2Mです）
前面の家と隣の家がかなり近いので物理的に取り壊しが無理なような気がするのですが、
建てられた以上は壊すことも可能なのでしょうか。（一応建築確認申請は降りてます）

（2）外壁のメンテナンスについて
これだけ四方の家が近いと外壁のリフォームなどはやはり無理なのでしょうか。

説明不足や分かりづらい点あるかもしれませんが、補足させていただきますので
ご指摘、アドバイス等いただけないでしょうか。

回答No.3

sirousagi1

(1)建築確認申請が下りているからには正常な物件です。
中には大手ＨＭの○水ハウスのように確認済証の偽装をしていたとしたらお悔やみを申し上げます。

正常な物件としたなら
「再建築不可物件」とは、単に不動産屋が出す広告表示と考えていいのかもしれません。

また、本件の場合に敷地面積の取り方で路地部分をも含んでいます。
路地状敷地はそこが他に比べてお得ではなく、まだ余裕を残した建ぺい率や容積率でも使える敷地がなくて増築ができなかったり、逆に建ぺい率とか容積率は限度ぎりぎりなのかもしれません。
そうすると公然と増築ができないので不動産屋の広告には「再建築不可」とした表示を出すこともあると聞きます。

(2)外部足場は隙間が４０ｃｍもあれば「一足足場」として余裕で建てられます。
新築できたんだからメンテもできます。あとは職人の腕次第です。気にすることでもありません。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。

（1）正常な物件とのことで安心しました。ただ「大手ＨＭの○水ハウスの確認済証の偽装」
というのが個人的に気になります。そんな事もあるのですか。
初めに回答いただいた方にも書かせていただきましたが、契約してからそろそろ１年が経とうと
していますが、その間にいろいろありすっかり不動産不信に陥っています。念のため書類についても
もう一度確認してみます！
「再建築不可物件」についてとても分かりやすく教えていただきありがとうございます。

（2についても足場は大丈夫そうなので安心しました。
外壁メンテナンスについては売主に何回か聞いていたのですが、その話がでるたびにはぐらかされて
いたのでとても不安だったので、心強いコメント有難いです。

回答No.2

0621p

接道条件を満たしていて建築確認が下りた土地であれば、再建築不可という事はありません。
ただ将来的に心配なのは、現在の間口２ｍが隣家の塀が境界線を犯してきたりして現況が２ｍなくなったりした場合にややこしくなる可能性はあります。
独立した建物であれば取り壊しが無理という事はないと思いますが、重機が入るかどうか、隣家との間に養生が必要かどうかなどによってその費用が大きく違ってきます。そのような問題があるので、将来売却する際には値段はかなり厳しいと思います。今は新築分譲地の１区画ということでしょうか？それであれば旗竿地という事で他の区画よりも少し安くはなっていると思いますが、将来売却する際には他の区画よりも大きく値段は落ちると思います。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。
お礼が遅くなってしまい申し訳ありません。

購入した物件は元の土地を5区画に分筆したもので見に行ったときには最後の１棟でした（売れ残り？）区画図には境界線と基礎の配置が記載されており、その時はこれなら日当たりも少しは確保できるのかも。と甘く考えてしまいました。
実際の敷地と建物の距離は数十センチしかなく、もしかして違法建築物では？と思うくらいの建て方だったので心配になり相談させていただきました。

間口の件も懸念材料ですが、将来的に売れるかどうかが今一番悩んでいるところです。
将来的なご指摘も参考になりました。ありがとうございます。

回答No.1

atelier21

契約する前に見なかったのでしょうか
難しい立地条件の建物を何故買ったのかの経緯に興味涌きますね
1、確認通って居るのでしたら法的には再建築可能なのでしょう
　 物理的には実見しないと何とも言えません
2、単管足場が組め、隣家に多少越境作業可能であれば出来るかも
こんな時には、隣家とメンテの時には融通しあう話をしますが

お礼

ご回答いただきありがとうございます。
お礼が遅くなってしまい申し訳ありません。

＜難しい立地条件の建物を何故買ったのかの経緯に興味涌きますね

物件を探す条件として駅から徒歩圏内というのが第一条件だったので
今回は完全に場所に目がくらんでしまいました。購入した土地には元々賃貸アパートが
建っていて更地の状態すら見れなかったのですが、営業にこの場所ならすぐ売れるから
とりあえず抑えておくようすすめれ、手付けを払ってしまったのがはじまりです。
結局立退きまで8ヶ月くらいかかり、何度も白紙解約する機会があったのですがここまで
きてしまいました。。。
一応再建築可能ということで少し安心しました！