勝手に抵当権を設定された！

質問

親の名義の土地に、A氏が勝手に抵当権を設定してしまいました。その土地はB氏に所有権を移転する予定だったのですが、どうすればいいのでしょう？ちなみに、親が書いた「その土地は所有権をB氏に移転する」という旨の文章は残っています。

今、親は連絡が取れない状態でいます。子供だけで、なんとかできないものでしょうか？

回答No.3

chakuro · ベストアンサー

まず、実践的な回答にするには、私の憶測がそうとう混ざるので、間違っていれば補足をお願いしたいのですが・・・。
　まず、他の回答者の方もお答えのとおり、名義が、親である以上、親がいないとこれからの登記申請については、何もできないのが当然の原則ですが、それでもfdhijkさんがここにご質問を寄せているのは、Bから「どうにかしろ」と、fdhijkさんが詰め寄られているということだと思います。それを無視できないのは、親と、AおよびBの間に債権債務関係があり、fdhijkさんも、保証人かなにかになっているということではないでしょうか？もしそうでないというのなら、fdhijkさんには関係ないこと、ほっとけばよいのです。それとも、彼らは、かなりアウトローな人たちなのでしょうか？あまり筋のいい人たちではなさそうな様子も、文面から漂ってきますね。
　Aはもちろん、Bとの所有権移転の話も、通常の売買などではなく、Ｂに対する借金の返済にかえて、土地をあげるという性質のもの、つまり「代物弁済契約」だったのではないかと、質問全体の文脈からは推測してしまうのですが？そして、失礼ながら、その後、親御さんは支払不能の窮状に耐えられず、消息不明というわけですよね。
　「かってに」とありますが、権利証とか、少なくとも親御さんの印鑑証明が手元にないと、抵当権設定登記は、できませんので、そういった書類は、まず間違いなく、行方不明になる前に、親御さんが預けているんだと思います。ただ、fdhijkさんとしては、登記がなされた時期が、音信不通になってから以後なので、「かってに」と表現されているのではないですか？
　いずれにしろ、fdhijkさんとしては、ＡＢ双方が納得して、おとなしくなる方策を求めているわけですよね？
　そのためには、まず、ＡＢがそれぞれいくら親御さんに対し、債権を持っているかということと、くだんの土地の適正な売却価格がどれくらいのものなのか？この2点を正確に確定する作業が必要になると思います。
　それぞれの数字の多寡によって、合理的な方策は変わってきます。
　もし、不動産の価格から、Aの債権額を差し引いた額が、Ｂの債権額より大きければ、私の憶測どおり、Ｂも債権者であるのなら、所有権移転ではなく、Ｂもこの土地にＡの後順位でも抵当権の名義をもてれば、いちおうＢとしても、最低限の権利保全はできるといえます。この場合、Ａの抵当権を抹消することにこだわることはありません。
　あるいは、不動産の適正売却価格が、Bの債権額よりも多額な場合は、Ｂは、本来その差額分は親御さんに返す法的清算義務があります。その額が、Aの債権額を上回っているのなら、Ａの抵当権抹消登記と、Ｂへの所有権移転登記を同時に申請することとし、その書類の受渡時に、Bの清算金は、債権額分をAに、残りを親御さんに、というふうに決済すれば、結果として、Ａが債権を返してもらうのと、Bが土地を自分の物にするのとが、いっぺんにかたずくことになります。
　あるいは、私の憶測と違って、債権者はＡだけで、Ｂは土地の買主であるというのなら、同じように、登記2件の書類の受渡を、いっぺんにし、そのとき、Ｂが支払う売買代金から、Ａに債権額分を支払い、残りがあれば親御さんがそれを受け取るというふうに決済します。　
　いずれにしろ、親御さんがいないとはなしの勧めようがないのが原則なので、もし、むこうから連絡があれば、電話連絡だけでも通じるようにするよう説得するのが第一です。「あなたの意思確認さえ取れれば、何とかする方法はあるかもしれないのだから・・・」ということを訴えてください。
　それもかなわないのなら、Ａに、売買代金と引き換えに所有権移転登記に応ぜよ、という旨の裁判を起こしてもらいます。この代金からは、抵当権抹消分の金額は差し引けると思います。親御さんが行方不明でも裁判は可能です。
　売買代金は法務局に預けることになります。
　判決が確定したら、Ａは判決とＢへの返済金、Ｂは抵当権の権利証を持って、司法書士事務所などで会し、書類の取り交わしと、代金の決済を同時に行います。もちろん裁判前に、Bについてもこの一連の段取りについて、納得してもらい、念書も取っておかないといけませんが。
　fdhijkさんとしては、裁判の証人として協力するとか、
裁判手続費用・登記費用等の肩代わりで以って、保証債務の免除をしてもらうとか、法的根拠のない直接の支払請求についてはやめてもらうとか、そういう方向に話をもっていくといいでしょう。
　基本的に、Aの債権は否定しないやり方を説明しました、客観的事実はどうあれ、そこを争うとなると、そうとう泥沼化することが想像にかたくないからです。ただ、そのへんのところ（「勝手に」と思うのはなぜか）については補足もいただきたいところです。

お礼

丁寧で、且つ鋭いお応えありがとうございました。こんな粗末な文章でそこまで見抜いてしまうとは。。さすが専門家の方です。おそれいりました。

「A氏が勝手に・・」というのは、A氏には、他の土地に設定してもらう予定だったのですが、他の債権者の後の順位だったので、それが気に入らず、勝手に違うところに設定してしまったのでした。

おっしゃるとおり、B氏には、A氏の後に設定をしていただきました。この土地の適正売却価格は、B氏の債権額と同等であると思われますし、A氏の債権額を大きく上回ります。・・後は様子を見ていこうと思います。ありがとうございました。

回答No.2

tk-kubota

＞子供だけで、なんとかできないものでしょうか？
できないと思います。
無断で抵当権の設定したとしても現実に登記がされているなら、それなりの書類を渡してあったはずです。父親がＡに渡してなくてもＢに渡したはずです。そうしますとＡとＢの問題です。fdhijkさんはＡとＢの関係（ＡとＢの争い）には直接関係ありませんからfdhijkさんから訴訟等できないと思います。なお、fdhijkさんが「代位して」など考えられますがこの文面だけでは無理だと思います。
考えられる訴訟として、Ｂが父親を相手として「所有権移転登記請求訴訟」です。そのなかでＡも共同被告として抵当権の抹消を求めます。

お礼

・・やっぱりそうなんですか。。B氏も「やはり、父親に出てきてもらわなければならない。」とおっしゃっていたんですが、なんとかならないものかと思いまして。
どうもありがとうございました。

回答No.1

hanbo

抵当権の設定は、勝手に登記をすることは出来ません。所有権者との何らかの権利関係や、債権債務関係がなければ登記はできません。

　まず、法務局でその土地の登記事項要約書（以前の登記簿謄本）を取って、その抵当権が何に基づくものかを確認する必要があります。又、Ａ氏とＢ氏の間に、何らかの債権債務がある可能性もあります。

　又、登記事項要約書に記載されている抵当権には、原因が記載されていますので、その原因が不明であれば法務局に確認すると、原因となる書類を見せてもらえるかと思います。その調査をして、Ａ氏なりＢ氏に確認をすることから始めてください。

お礼

早速のお答えありがとうございました。親は債務者であり、A氏B氏は債権者であります。説明不足ですみませんでした。