新築（立て替え）の不動産登記は、しないといけないのか

質問

新築（立て替え）の不動産登記は、しないといけないのでしょうか。
登記をしないでおいたら何か不都合があるでしょうか。あるいは税金面で問題があるのでしょうか。
詳しい方教えてください。御願いします。

回答No.1

walkingdic · ベストアンサー

>新築（立て替え）の不動産登記は、しないといけないのでしょうか。
はい。
まず現在の建物を取り壊すことにより、建物滅失登記をします。
次に新築建物の建築により新築建物の表示登記が必要です。

これは不動産登記法に定められた義務となっています。

第四十七条　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

第五十七条　建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

これに反する場合には１０万円以下の過料と定められています。ちなみにどんなにいやだと言っても職権登記される可能もあります。

なお、建物の所有者を表す所有権保存登記などは必ず必要というものではありません。
これは任意です。（ただし住宅ローンを借りる場合は保存登記しないと抵当権が設定できないので選択の余地はない）

>登記をしないでおいたら何か不都合があるでしょうか。
義務なので不都合という話ではないです。

>あるいは税金面で問題があるのでしょうか。
不利になる可能性はあるでしょうね。
というのも、取り壊されて建替えられた事は建築確認申請（出さないわけには行きません）により自明なので、たとえ登記しなくても建物に対しては固定資産税は課税されます。
で、通常土地に対しては建物があるときには減免されるのですが、この減免されるためには建物の表示登記にある内容にしたがって減免されますので、この減免は受けられず土地の税金は更地として課税される可能性があります。

ちなみに通常の住宅ですとその面積から言って土地の固定資産税は１／６に軽減されています。

お礼

この登記は私がするのではなく、知人に訪ねられたものです。私は建設関連の仕事なので、知っていないと恥ずかしいのですが、答えられなくて困りました。
詳しく教えてもらって助かりました有り難うございました、素人でもできないことはなさそうですね。
ローンはないのですが、太陽光発電の還付金処理に登記簿をつけないといけないそうです。

回答No.3

dr_hiroshi

内容的には＃２さんの言われるとおりです。
私の自宅も１５年に自己資金１００％で新築し未登記です。
今後も登記する予定もありません。
相続、贈与があっても未登記で十分です、むだに免許税を支払うことはありません。
売買するなら話は別で自分で表示登記はしますけど。

＃１さんが住宅用家屋の土地の減免について未登記は不利である記述がありますが、現実にあれば税務課のミスで新聞に投書されるでしょう。

補足

太陽光発電の補助金を受け取るのに登記が必要であると言うことが分かりました。どちらにしようか迷っていましたが登記をすることにします。
自分でやるかどうかは迷っています。

回答No.2

hirunedaisuki

こんにちは。

質問者様が建築にあたって、住宅ローンを組み、その建物に抵当権を設定するのであれば（ほとんどの人がそうです）、登記は絶対条件です。未登記のままでは融資が受けられなくなります。

また、ローン設定はなくても勤務先に登記簿謄本（登記事項証明書）を提出する必要があれば、やはり登記は必要です。

全額自己資金の場合は登記をしなくても今すぐ困ることはないでしょう。

ただし、不動産登記法では「新築１ヶ月以内」に登記することが義務付けられていますし、未登記の場合は１０万円以下の過料と定められています。しかし、実際には未登記建物は数多く存在していますし、過料が適用されたケースは皆無です。

固定資産税は登記しようがしまいが課税されるのですが、登記されていれば市町村担当者が床面積を誤るということはないと言えます。

となると、登記はしなくてもいいのか？と言うことになってしまいますが、いざ所有権をめぐって紛争等が生じた場合、登記があれば対抗力を備えることになります。

「この建物は私のものだ」と主張する人なんかいない、と考えるのが普通だとは思いますが、不動産の所有者としても義務を果たすとともに、不動産管理の第一歩ですので、急ぐ必要はありませんが登記はするべきだと考えます。

尚、義務ある登記は「建物表題登記」（建物表示登記が改称されています）であり、「所有権保存登記」はローン設定などが無い場合は必要ありません。

また、今後所有権を配偶者やお子さんに贈与するとか、売却するなど権利の変更をする場合は嫌でも登記が必要です。必要になってから初めて登記をするケースも多々あります。

長文失礼しました。

お礼

この登記は私がするのではなく、知人に訪ねられたものです。私は建設関連の仕事なので、知っていないと恥ずかしいのですが、答えられなくて困りました。
詳しく教えてもらって助かりました有り難うございました、素人でもできないことはなさそうですね。
教えてもらってポイントをつけさせてもらうのも、おこがましいのですが、失礼ながら先着順にしました、
申し訳ありません。