土地の抵当権などについて

質問

母親名義の土地があります。
母親は再婚して今、他の都道府県にいます。
息子である私は、その土地から６０キロ離れた他市町村に住んでいます。
母親名義の土地に息子である私が家を建てようと登記を調べた所、抵当権、根抵当権とついていました。新しく家を建てるにあたりこれらをすっきりさせた方が良いと思い司法書士に相談しようと考えています。
借金は全て完済しているそうです。（２７年前に購入してる土地です）
土地の権利証のことを母に聞くと「どこにあるのか不明」とのことです。
１）　司法書士の方にどれぐらいお支払いすれば良いのか。
２）　どのような手続き、書類が必要なのか。
３）　土地がある地域の司法書士の方が良いのか、私がいま住んでいる司法書士の方が良いのか。（費用面など総合的に判断して）
４）　この土地を私名義の土地にしたい場合、どのような方法だと税金がかからないのか（地域の相場で５００万程度の狭い土地です）

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

１） 費用については下記手続次第の部分があります。手元に抹消関係書類が全て用意できれば担保抹消については5万円程度、書類を用意するのに司法書士の手間がかかれば手間賃部分が追加されます。国家資格のある専門職を丸一日私用で拘束すれば交通費実費＋一日当たり3～５万円と考えれば大きな外れはないと思いますが断言できません。

２） 抵当権・根抵当権の権利者（銀行他金融機関、商売上の取引相手方）が保管しているはずの設定契約書類と抹消の為の解除証書、委任状・資格証明と母親の委任状が必要で、権利書は抹消手続には必須ではありません。不動産登記簿謄本を取った上で権利者に対して抹消を申し入れして必要書類を準備してもらうことになりますが、通常銀行ローンの場合は完済時に借入人に抹消書類を交付していますので、これを失くしてしまっていると保証書扱いによる担保抹消という余計な手続が発生します。

３） 担保抹消書類準備の為にどれ位の手間がかかるかどうかで費用も依頼する司法書士も変わります。上記の書類紛失等異例の事態があれば、銀行側は自分の出入りの司法書士による取り扱いを求めてくる可能性もあります。

４） 単純に母親から贈与を受ければ、贈与税は（５００―１１０）×２０％－２５＝５３万円で、相続税算定上土地の評価を５０％と見れば（２５０－１１０）×１０％＝１４万円となりこの間に収まると思います。相続まで待てば相続税が掛からず、将来的な相続を想定して税金回避の方法もありますが、母親の再婚等で権利関係が複雑になる為に現段階で資産の帰属を固めてしまう為には、この程度は初期投入コストと割り切る他ないでしょう。何れにせよこの部分は全体の具体的な事象を含めないと何とも言えない部分があります。