事務所付き中古住宅の購入

質問

中古住宅の購入を検討しています。今検討している物件に、事務所がついています。
立地と家を気に入って、事務所は、まぁ、将来塾を自分でやるか、物置や子どもの遊び場でもいいか、と思い検討していました。

今、個人経営の学習塾で、雇われ講師をしているのですが、その教室長が、教室の場所を探している、と言っていました。

そこでふと、購入となった場合、その事務所を貸してもいいかな、と思ったのです。（勿論、条件がおりあえば、向こうがいいといえば、ですが）

自分としては、空き部屋を知人に貸す、くらいの感覚で、それで数万でも収入があるならいいや、と思ったのです。ただ、その場合、税金等諸問題ありそうなので、
１．不動産に任せた方がよい、でしょうか？
また、近所のアパート経営をしている農家の人たちは、税金が高くて利益なんてない、と言っています。（嘘か本当か分かりませんが）本当にそうなら、貸すだけ疲れそうなので、物置の方がいいかな、とも思われます。
また、逆に、貸し事務所、にしてしまい、空いている間は、「損失」として、税金の控除対象？になるというような話も読んだ記憶があります。ですので、
２．物置ではなく、「貸し事務所」として正式に管理してしまった方がよいでしょうか？
３．また、そもそも個人が敷地に「事務所」を持つのと、「物置」を持つのでは、話が根本的に違うのでしょうか？

よろしくご教授お願いします。

回答No.5

zeizei2000 · ベストアンサー

固定資産税の住宅用地の特例についてですが、ご質問の物件の「事務所付き」というのが、1棟で居宅・事務所の併用住宅なのか、専用住宅と事務所の2棟あるのかで違います。

◆併用住宅の場合は、居住部分の床面積の割合によって決まります。居住部分の床面積割合が50%以上あれば専用住宅と同じ扱いになり、敷地全体に特例が適用されます。50%あるかないかで、税額は天と地ほどの差がつきます。
だだし、これは4階建までの場合で、5階建以上の耐火建築物の場合でしたら、居住部分が75%以上で専用住宅と同じ扱いになります。
詳しくは、参考URLをご覧ください。
併用住宅として建築された建物は、このことを考慮して建築されているケースがほとんどのように思いますが。

◆2棟ある場合だと、土地のうちの一部に住宅用地の特例が適用されることになります。一部というのは、専用住宅と事務所の床面積の割合によります。床面積は建床面積ではなく延床面積です。

そのほか、土地の一部が明らかに事業用の駐車場になっていたりすると、その部分は特例の適用外になるなど、個々にみるといろんなケースがあります。

参考URL：

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o14

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
検討している物件は、住居部分が50％以上ですので問題ないようです。

回答No.4

nobugs

物置であれば住宅の一部となりますが、事務所とした場合とでは固定資産税の税額が異なります。

参考URL：

http://home.gr.jp/athome/file/koteishi.html

補足

参考URL見ました。ありがとうございます。

事務所併設の建物の場合、「住宅用地の軽減処置」の「対象外」になるのは、「敷地全部」なのか、「事務所部分のみ」なのかが、あれを見ただけでは分からなかったのですが・・・。
ご存知でしたら教えていただけますようお願いします。

回答No.3

groove

beenhouseさん、こんにちは。

>１．不動産に任せた方がよい、でしょうか？

その学習塾の責任者の方が信頼を置ける方(平たく言いますと、家賃を滞りなく支払って
くれるか。)であれば、不動産会社を通さずに直接契約をされてもよいかと思います。
ただし、家賃の値上げ交渉や逆に学習塾側からの家賃の値下げ交渉についてもご自分で
対応しなければならなくなりますので、そういった面では大変な場合もあるかと思います。

>逆に、貸し事務所、にしてしまい、空いている間は、「損失」として、税金の控除対象？
>になるというような話も読んだ記憶があります。

この場合は、自宅に併設されているスペースですので、空室の場合は客観的に募集をして
いることを示す必要があると思います。例えば、空室の場合はその事務所スペースに
「入居者募集中」等の掲示しておく等です。ただし、空室の場合に掛かる費用はそれほど
ではないと思いますので、所得税の節税効果はそれほど期待できないと思いますが。

>３．また、そもそも個人が敷地に「事務所」を持つのと、「物置」を持つのでは、話が
>根本的に違うのでしょうか？

物置とおっしゃっていますが、事務所はご自宅の住居と接しているのですか？それとも
離れていて独立した建物なのでしょうか？

それから、事務所スペースを学習塾に賃貸した場合、子ども達の声や自転車で通ってくる
場合の駐輪スペース等で近隣の住民から苦情が来る場合があります。(子どもの声がうる
さい、駐輪している自転車が道路をふさぐ等)そういったことも予め想定して対策を立て
られることも必要かと思います。

お礼

事務所は完全に隣接しています。

塾で起こる問題は、私も正直、多少気にしていました。前の方は、自分のオフィスとして使用していて特に来客の多い業種でもなかったのです。
塾というのは、授業の入れ替え時に結構車の出入りも多いので・・・。

塾の経営者自身は信頼できる（と思います。とりあえず今まで給料の未払いもありませんでしたし・・・）方なので、塾で借りてもらえれば一番いいな、と思いました。
ありがとうございました。

回答No.2

E-1077

私は実際に自宅内の一部屋を所属する会社の事務所として貸しており、そこで勤務しています。
　その他に駐車スペースも貸しています。

　他に空き家を貸していますので申告は青色申告になっています。
申告時も減価償却とか計算が面倒ですが、今は国税局のタックスアンサーで簡単に入力できて、プリントアウトして使えますので楽です。何回もやり直せますから、金額が多いときにはもう一度！何て事しょっちゅうです。

　さて収支の問題ですが、赤字感はないですね。固定資産税も租税効果で申告出来ます。光熱費もそうです。別に計器を取り付けなくても住居の何％専有しているかの割合で算出できます。多くなりそうならその分上乗せしておけば良いでしょう。補修や管理は塾側で行って貰うように交渉しておいて、契約時にきちんと文書を作ることです。
　細々計算していくとやっぱり貸さないよりは貸した方が収入にはなっていると言う状態です。大もうけは出来ませんが遊ばせておくもしくは家族が使うだけという状態よりはレジャー費が出た位の感覚で良いのではと思っています。もっとも居住スペースが確保できていないのに貸し出すなんて！とおっしゃる家族が居ないことを前提にしてますけど・・・。

お礼

（購入が決まれば）まったく同じ状況の方がいるのに驚きました。どうやらやはり遊ばせておくより事務所にする方がいいようですね。幸い（？）完全に余っているスペースになるので、確かにもったいないといえばもったいない話なのです。
ありがとうございました。

回答No.1

jyamamoto

物事は単純に考えましょう。

(1)使ってないスペースを持つということは、そのスペース分の「固定資産税」を余分に支払っていくことになりますから、遊ばしておくのであれば有効に使う(稼ぐスペースとする)方が良いに決まっています。
従って、倉庫にするよりは、借り手がいるのであれば貸しましょう。

(2)貸す時は、貸せる状態にする工事費用と、維持管理する費用と税金を試算して、その費用を賄えるように、敷金と賃料を決めましょう。
不動産屋さんに管理を頼むと、毎月管理費用を取られます。傍に住んでいるのであれば、管理業務は十分自分でできますから、不動産屋に頼んで毎月固定費用を取られるのはもったいない話です。
従って、不動産屋さんへ頼むのはやめましょう。

(3)賃貸を「事業」として届けてやるか、「事業」として届けずにやるかは、メリット、デメリットがありますから、よく研究してから決めればよいと思います。
取りあえずは、「事業」として届けずにやりましょう。
その場合は、家賃等の収入を「雑所得(不動産収入か何か)」として「確定申告」しておけば問題ありません。「確定申告」のやり方はそんなに難しいものではありませんから、税務署に行って教えてもらいましょう。

という訳で、私なら、借り手がいるのであれば迷わず貸して、事業としては届けずに雑所得で処理し、1～2年様子を見て安定収入に間違いがなければ「事業」として届け出て節税できるようにしますね・・・。

お礼

大変クリアな説明をいただいてありがとうございます。確定申告の雑収入、でいいのですね。それすら知りませんでした。
確定申告はここ数年毎年しているので、それなら出来るかも、と思われます。ありがとうございました。