賃貸アパートの不動産所得

質問

夫と二分の一ずつの持分の共有アパートを賃貸しています。夫の口座に入居料が入金され、費用も夫の口座から引き落とされています。この場合、入金あるいは出金の都度、半分の金額を夫の口座に入れたり、また夫の口座から出したりした方がいいのでしょうか？また、帳簿はどのようにつけたらいいでしょうか？

回答No.1

deka-red · ベストアンサー

入出金金額をその都度折半する必要はありません
奥様の持分の分として引き出すときは概ね所得の半分の金額を引き出せば解りがいいでしょう。(引き出す回数などは自由です)

税務申告の面ですが
あくまでも合計で帳簿・決算書（あるいは収支内訳書）を作成し、決算書の最終所得金額を共有持分の為÷２して、それぞれ申告する方法がお薦めです。

帳簿ですがご質問の場合、不動産貸し付け用の共有通帳があり、収入も経費もすべてそれに記帳されている（摘要欄で内容が解るようになっている）ようですからそれだけで事足りると思います（簡易簿記）。しかし関係のないお金は通らないようにした方が良いです。

もし不動産貸付業の規模が事業規模（いわゆる５棟１０室以上）ならば正規の簿記にしたがい記帳をすれば青色申告特別控除が６５万円（所得控除）受けられます。

・・・ちなみに
所得税の申告は持分通りに２分せずに、奥様に持分はあるが全てご主人様の所得として一本化してしまっても特に問題はありません。（これが一番簡単→節税効果は無し）
しかしこの場合は奥様がこのお金を受け取るとご主人様から贈与を受けたとしてとらえられる可能性があります。

補足

有難うございます。

入出金金額をその都度折半する必要はありません
奥様の持分の分として引き出すときは概ね所得の半分の金額を引き出せば解りがいいでしょう。(引き出す回数などは自由です)

夫婦間でお金の出し入れをしないと、主人の口座にお金が溜まっていくような形になりますが、ずっと、そのまま主人の口座にお金が溜まっていくような形でいいのでしょうか？一年に一回は奥様の所得金額だけでも引き出した方がいいのでしょうか？

所得税の申告は持分通りに２分せずに、奥様に持分はあるが全てご主人様の所得として一本化してしまっても特に問題はありません。（これが一番簡単→節税効果は無し）

奥様の持分から生じた所得を主人の所得として申告してしまうと贈与にはならないのでしょうか？

すいませんが宜しくお願いします

回答No.3

deka-red

＞主人の口座から費用を払って、その後、その費用の半分を主人の口座に入れなくても贈与の問題は生じないと考えていいのでしょうか？あと、賃貸アパートの増築、改築の場合も主人の口座から全額負担しても贈与の問題は生じないと考えてよいでしょうか？

一部繰り返しになりますがあくまでも次のケースでしたら私の答えは両方「はい」になります。

奥様に持分があるものの実際は不動産貸付業に関しては全てご主人が経営・運営していて所得（総収入－総支出）の全てもご主人のものと妻も認めており、尚かつご主人が一括で帳簿・決算書を作成し、所得税の確定申告をしているといった場合はご主人が自分の経営努力で所得を発生させ、所得税を納税し、結果お金が残ったという解釈になりますからそれだけでは贈与の問題は発生しないと考えてよいでしょう。

あくまでも不動産の持分通りに厳密に所得按分する必要はないという考え方です。

さらに一部繰り返しになりますが、その規模やご夫婦それぞれの他の所得のことなどが解りませんのではっきりしたことは言えませんが、一般的には所得を２分してそれぞれで申告した方が所得税・住民税の節税になります。その場合も入金・出金ともその都度お金を折半する必要性はありません。
もちろんその方がわかりやすいならばそうされても結構ですし、まとめて処理しても構わないと言うことです。

回答No.2

deka-red

No.１です
＞主人の口座にお金が溜まっていくような形でいいのでしょうか？一年に一回は奥様の所得金額だけでも引き出した方がいいのでしょうか？

溜まっていく形でもその内に奥様の分があり、それをご主人様に貸し付けているという説明が出来れば問題ないでしょう。しかし年に１回でも奥様の所得金額だけ引き出した方がはるかに明確ですね。

＞奥様の持分から生じた所得を主人の所得として申告してしまうと贈与にはならないのでしょうか？

所得税は持分通りにきっちり所得を按分してそれぞれが申告しなければ絶対いけないということはありません。金額にもよるところですが、所得税は累進課税ですからまとめてご主人様が申告した方が別々に申告するより基本的に所得税額は増える（減ることはない）という事もありますので。ですからこのケース（妻の持分はあるが全て主人が経営していて主人の所得と妻も認めている場合）では妻が無償で不動産を提供しているとの解釈による贈与にもあたらないと思います。

ちなみに、ご存知でしょうが贈与税の非課税限度額は年間１１０万円あります。

多少あいまいな回答になってしまうことをお許し下さい。

補足

本当に有難うございます。
贈与の問題は生じないということは、主人の口座から費用を払って、その後、その費用の半分を主人の口座に入れなくても贈与の問題は生じないと考えていいのでしょうか？
あと、賃貸アパートの増築、改築の場合も主人の口座から全額負担しても贈与の問題は生じないと考えてよいでしょうか？