住宅ローンについて

質問

結婚を機に家を建てようと考えており、現在土地を探しています。
考えれば考えるほど解らなくなってきました・・・

金額は例ですが、、、

　・収入合算で銀行から３，０００万円の仮申請が降りている
　　（入籍が条件）
　・土地が１０００万、建物で２０００万の予定
　・土地を先に購入するので、１０００万円は１０月末に必要
　・建物代は１２月末に必要
　・現在婚約中で、入籍は１２月頭にする予定
　・自己資金は５００万ほどあるが、諸費用などに使う為に取っておきたい

という状況の場合。
土地代を捻出する方法として、どのようにするのが最善の方法なのでしょうか。

　１．親等にとりあえず１０００万借りて、１２月末に３０００万のローンを組み、１０００万を親等に返却する
　２．１０月末に一人が１０００万のローンを組んで、再度１２月(入籍後)に２０００万のローンを組む

不動産の方から電話が来て、１の方法でやりたいと言ったら、２０００万円の建物に対して、３０００万円のローンを組むのは難しい・・・みたいな事を言われました。
電話だったので詳しい話が聞けず、週末までゆっくり話すことが出来ない為、自分で調べているのですが、良く解りません・・・
また、２の方法をするにしても、「入籍」をしないと駄目だみたいな事も言われてしまいました。

不動産の方が言っているように、１の方法では無理なのでしょうか。
その割には銀行以外の所で１０００万を借りる方法もある・・・とか言われて、大混乱してきました。

上記の書いた方法以外で、お勧めの方法などありましたら、アドバイスお願いします。

回答No.3

yu-ka86 · ベストアンサー

土地を先行して購入後、別途請負契約を結ぶという形ということで捉えさせて頂き、お話をさせて頂きます。
まず、銀行は収入合算する上でどうして入籍をしなければいけないかといいますと、住宅ローンは同居する親族が関係しないと融資できないルールだからです。この様な話をしたら失礼かとは思いますが、もし質問者の婚約者様が何かの縁で入籍しなくなってしまったら、質問者様お一人では返済不可能という審査結果が残念ながら出てしまったので、入籍は絶対条件となります。（以前私の担当するお客様にそのような方がいらっしゃり、ローン取り消しをしたことがありますので・・・）

話は戻りますが、他の回答者様がおっしゃる通り、１の方法では銀行は融資してくれません。資金使途違反です。それなら親に土地を買ってもらい、毎月いくら返済しますという契約書を家族間で結んで毎月コツコツ返済しないといけません。
原則、住宅ローンの融資限度額は土地・建物購入の合計金額までです。だから建築金額2000万円で3000万円借りるのは不可です。土地代金はフリーローン等になりますので住宅ローンで借りれません。（金利はとても高くなります）
2の方がおっしゃる通り、つなぎ融資という手もありますが・・・。

分譲地などではなく、「ここに建てたい！！」というご希望がどうしてもあるなら、先に土地を質問者様お一人で契約し（名義も質問者さま持分全部です）、建物建築資金をお二人でローンを組むという方法です。
総額3000万円になるのでお二人の収入を合算しないと融資可能な収入にならないので、2でも入籍は必須条件です。
建物完成時期は請負業者さんとの打ち合わせである程度操作可能だと思いますので。
ただ、2の方法も期日が決まっています。何故なら土地のみ購入は本来住宅ローンにならないからです。
「土地購入後、○○ヶ月後までに建物を建築してください」というルールがあります。銀行によってマチマチですが半年～一年以内です。

私は２の方法をオススメします。
間違っても１の方法は止めた方がいいと思います。
権利関係等からんでくるので後々面倒になるからです。

お礼

>他の回答者様がおっしゃる通り、１の方法では銀行は融資してくれません。資金使途違反です
なるほど。「資金使途違反」になってしまうんですね。。。やっぱり入籍を早めるしかないんですね。

詳しい説明有難う御座います。

回答No.2

mogmog0101

1の方法は通りません。
一般に銀行は『親に返す』というのは一切信用しておりません。また、親に返す用途に使用するのは資金使途が違うので住宅ローンにはなりません。

別の方法として、至急入籍を済ますという条件で、3000万仮申請がおりている銀行に手形貸付で土地代1000万つなぎ資金として出してもらうよう相談するのはいかがでしょうか。

なぜ土地だけ先に購入せねばならないのか疑問です。

12月に入籍後、土地・建物を一緒に購入して住宅ローンを組むのが一番良い方法です。

お礼

>なぜ土地だけ先に購入せねばならないのか疑問です。
注文住宅なので、先に土地を用意する必要があったのです。
ハウスメーカーが所持している土地ならよかったのですが、条件が中々合わずに結局自分達で探しています。なので先に土地の決済が来てしまうのです。

やっぱり入籍をしてしまわないと駄目なんですかね・・・
有難う御座いました。

回答No.1

yosi_yosi

分割して借りることは出来ますが、入籍が条件だとつらいですね。
もし可能ならば、1000万を親等に借りて2000万を銀行で借りてはどうでしょうか?
1000万はすぐに返さずに、銀行ローンのような形で毎月一定額ずつ返済するということで。これが出来るのならば、金利分が節約できてとてもメリットが大きいと思うのですが... (何らかの借用書を作って、借りたことを明確にしないと贈与とみなされるかも知れませんが。)
銀行以外から借りることはお勧めできません。銀行以外(ノンバンク)で借りると金利が高く、返済額も大きくなってしまいます。
あとは入籍を予定よりも早めてしまうと言ったところでしょうか。

お礼

有難う御座いました。