住宅ローンについて

質問

宜しくお願いします。

土地購入後、家を建てる予定です。そこで住宅ローンの組み方について教えて頂ければと思います。

土地(800万：持分→自分1/2、妻1/2)、建物(3000万)
自己資金（自分：600万、妻：400万円＋親援助300万）
土地購入にあたって自己資金をあてる事は可能ですが、そうなると建物3000万円に対して自己資金が500万円となります。
このような場合、土地決済のときに自己資金をあてて家に銀行ローンを組むほうが得策でしょうか？もしくは土地＋家で銀行ローンを組んだほうが良いでしょうか？
素人質問ですみませんが宜しくお願いします。

回答No.3

to-kon

銀行にあたってみるのが早いと思います。
休日でもローン相談窓口を開設しているところが結構あるようです。

銀行によって融資実行の方法に若干の差がありますので。

建築が親で融通が利くなら、上棟時５００万以内にしてもらって、引渡し時に融資実行を受けるようにすればつなぎ融資等は不要になって金利負担も一番減るのではと思います。

共同担保設定については、
融資を受けるのが建物分相当だったとしても、銀行は万が一の場合に建物の権利だけを取っても土地の権利がなければ、流通性に乏しく実際には処分できない＝価値がない・換金ができないということになります。要するに担保が確保できていないということですね。
ですから土地にも共同担保設定をして万が一の時には土地の権利も取れるようにするということです。

お礼

度々の回答ありがとうございます。

当初、土地+家で2口ローンを組んで土地分（400万円）は先に融資（つなぎ融資ではない）してもらう方法で行こうかと考えていました。ただ、自己資金でも行けるからどうかなと考え検索してみると意外と自己資金で土地決済している方が多いと事と、土地売買は個人間で土地売買契約書を発行していませんでした。（売主は知り合いで口約束の状態。）上のローンだと土地売買契約書がないと融資できないよとの事から司法書士さんにお願いして現在作成はしています。自己資金で決済すれば土地売買契約書は必要ないのかなという思いもあり質問しました。ただ、後に土地売買契約書がないと不都合が起きるのかもしれないので結局発行しなければいけないのかもしれませんが・・・。

親で融通が利くところもあるのですが、これまた利かないところも多々あるので再度確認してみたいと思います。

共同担保設定の件、分かりやすい説明ありがとうございます。

回答No.2

to-kon

建物の支払いはどのようになるのでしょうか？

請負時５０％・引渡し時５０％
請負時１／３・上棟時１／３・引渡し時１／３

などの場合があると思いますが、それによってどこまで自己資金でまかなえるのかが変わってくると思います。

基本は、借入が遅いほうが金利負担は少なくなります。
建物分だけ融資を受けたところで土地にも共同担保設定はされることにはかわらないでしょうから。

お礼

回答ありがとうございます。

上棟時に1000万程度、引渡し時に残りの2000万円と言われていますが、実は工事依頼（家の建築）は自分の親父で結構アバウトな感じです。（再度確認は行います。）この場合、土地決済の時に自己資金をあてていると残金500万円なのでつなぎ融資で500万円程度必要かと思います。また、土地+家で銀行ローンを組んだ場合は土地400万円を借り入れする予定なので残金900万円でつなぎ融資は100万円程度かなと思っています。（どちらにしてもつなぎ融資は必要ですよね。）どっちが良いのか悩んでいます。（また、細かい諸経費も計算に入れていないので）

＞土地にも共同担保設定はされることにはかわらないでしょうから。
度々すいません。この共同担保設定とは何でしょうか？

回答No.1

LegaC2

私が、同じ条件なら、
　・土地に自己資金800万円(自分:400万, 妻400万)。
　　持分は、自分と妻で1/2づつ。
　・建物に自己資金500万円(自分:200万円, 親300万円)+2,500万円ローン(自分:2,500万円)。
　　持分は、300万円分が親名義、残りを自分名義。
とします。

・土地購入時からローンを使用すると、つなぎ融資ということをしなくてはいけないため、面倒＆余分な金利分を負担することになります。
・親からの援助がある場合、贈与税を払う覚悟があれば別ですが、そうでないなら、出資分の名義を付けておいた方が良いと思います。
また、親からの援助がある場合、建物に対して、名義を入れておいた方が一般的にはお得です。
土地の価値は、大幅に下落する可能性が低く、また、場合によっては上がる可能性もありますが、建物の価値は時間がたつとともに必ず下がっていきます。
将来、親名義分を相続する際、価値が低いものを相続する方が、相続税的に有利となるからです。
(実際問題、普通の家庭で、相続税を支払わなければいけないケースはあまりないと思いますが）

ちなみに、私はまもなく着工なのですが、同じように土地購入から行い、土地の購入は現金で、建物を現金＋ローンで支払うことにしました。

お礼

回答ありがとうございます。参考にさせて頂きます。