共有名義の土地に建てた家を壊して、更地にしろと言われた。権利・義務について教えて

質問

名義は母7：私3の割合の土地に、私の名義で家を建てました。
まだ15年しか経っていない家を壊して、更地にして土地を返還するように、母から強く言われています。

15年間は一緒に生活し、お互い家賃も地代も支払ってはいません。
生活費はすべて私が負担していました。
最近私が再婚し転居したのをキッカケに、一人取り残された寂しさから反感を買われ、家を飛び出しました。
しかも家と土地の権利書を持ち出しています。

私としては母には長年精一杯生活の面倒を見てきたのですが、再婚相手は長男で両親も健在で嫁としての立場をまっとうしなければなりませんが、
母は分かってくれません。
反対を押し切って再婚したわけではないのに、
こんな行動を取る事が理解できません。

そんな訳で現在は空家ですが、母は自分の権利を主張すべく、家が建っている以上地代を払うか、家を壊して更地にしろと要求しています。
もうすぐ家庭裁判所で調停の予定です。
ここまでやるとなると、もはや親子ではありません。

更地にするとなると、解体費は誰が支払うのでしょうか？
また、立退き料を請求するとしたら、どれ位でしょうか？

追伸
土地の名義は母7：私3の割合と書きましたが、
実際のローンは私が16年前に半分以上負担する事で完済しています。
今更主張しても、割合は変更できないようです。
だとしたら、お人好し過ぎたと自分が情けないです
どうか、この気持ちを癒す方法があれば教えてください。

回答No.3

matthewee

１．もし、土地の所有権が全て母であれば、今回の案件では借地借家法で保護される借地権はなく、権利の弱い使用借権なので、母から建物撤去土地明け渡しを求められれば従わざるをえないところでした。

　しかし、土地は母と質問者さんの共有なので、話は根底から変わってきます。
　共有というのは、部分的に使用できるというものではなく、共有地全てを各共有者は単独で使用できます。例えば、自動車の共有でしたら、持分割合で使用期間を分ける方法が取れますが、土地の場合は持分割合に応じて使用期間を設定することが物理的に不可能なことが多いので、地代で精算していることがあります。

２．共有地の日常の管理行為は持分割合の多数決で決せられますが（民法２５２条）、処分行為は共有者全員の同意が必要です（民法２５１条）。
　さて、土地に建物を建てるという行為は、土地の処分行為に該当すると思います。更地に建物を建てれば、通常、更地の価格は下がりますから、共有者全員の同意が必要なのです。
　質問者さんの建物を建てる際には、土地の共有者である母も建築に同意したのですから、土地の処分行為ができたわけです。建物を取り壊す場合も、土地の処分行為に該当すると思いますから、母は、共有者である質問者さんの同意がなければ、建物の撤去はできないと考えるべきだと思います。

３．昭和４１年５月１９日最高裁の判例で、建物の共有者のひとりが、他の持分の少ない共有者（占有者）に対して建物明け渡しを求めたのに対して、裁判官は「共有物の持分の価格が過半数をこえる者は、共有物を単独で占有する他の共有者に対し、当然には、その占有する共有物の明渡を請求することができない。」として少数持分権者の権利を保護する判決を下しました。最高裁ＨＰからこの判例を下記、参考URLに貼っておきます。

　この判例を、質問者さんの事案に当てはめると、「共有物（＝土地）の持分の価格の過半数をこえる母は、共有物を単独で占有する他の共有者、つまり建物所有者である質問者さんに対し、当然には、その占有する共有物を更地にして明け渡しを請求することができない」という結論になると思います。

　したがって、建物は撤去しなくてよいので、解体費は不要であり、当然ながら立退料も考慮する必要はありません。地代については、母の持分に対して適正な金額を母に対して今後、支払うことになると思います。

４．「土地の名義は母7：私3の割合」というのは、登記があるので第三者に対してはこれ以外の持分割合を主張できませんが、当事者間では実態に応じて所有権の持分割合を主張できると思います。住宅ローンの支払いが質問者さんであることが証明できれば、母に対して共有持分は過半数を超えていると言えると思います。

※今回のご質問の内容は、条件次第で結論が正反対になる可能性があります。この掲示板の各回答は、ご参考程度にとどめ、弁護士などの専門家にきちんとご相談されたほうがいいと思います。

参考URL：

http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/VM2/8F543943A11902E549256A8500312439?OPENDOCUMENT

お礼

勇気が湧いてきました。
調停がんばります。

回答No.2

tk-kubota

まず最初に「名義は母7：私3の割合の土地に、私の名義で家を建てました。」と云うことは、母親から土地を借りていなくてはなりません。（持分権が２分の１を越えていますから単独ではできないことになっていますから）
でも「お互い家賃も地代も支払ってはいません。」と云うことから正式な契約はされていないようです。それならば法律上「使用借権」と云い、その期限もなさそうです。
期限のない使用借権はいつでも契約解除できます。
いま「母から強く言われています。」と云うことであれば自分の費用で取り壊し土地を明渡しなければなりません。
これが回答となります。
でもkannnyannさんとして権利を行使することもできます。
それは裁判所に全部の持分を競売するように求めることができます。
裁判所は売却したお金を、母に１０分の７、kannnyannさんに１０分の３を配当します。
そうすれば建物を収去する必要もなくなります。
これは弁護士の仕事となりますからご相談下さい。
なお「もうすぐ家庭裁判所で調停の予定です。」と云いますが「更地にしろ」の裁判は家庭裁判所ではなく簡易裁判所か又は地方裁判所です。
これも、もう一度調べて下さい。

お礼

取り壊す費用がないので、この建物を贈与する気持ちになりました。
金の亡者にはくれてやろうと思います。
そして、完全に絶縁関係を作って、気持ちがラクになりたいと切実に思っています。
やりたい奴には、やらせとけ！
欲しい奴には、くれてやれ！
言いたい奴には、言わせとけ！

開き直りました

回答No.1

kei_sap

調停も始まるとの事ですから、当事者同士の話し合いはムリなんじゃないかと
思います。

私の知人は、長年の嫁姑問題がこじれるだけこじれて自営業の権利や土地の権
利を母親が勝手に売却しようとし、当事者同士では感情的になってしまってどうし
ても話し合いがムリだったので弁護士に依頼し、まぁまぁの「落としどころ」で解決
しました。

ここに書ききれない色々な事も沢山あると思いますので、うまい「落としどころ」を
決定するには、誰か仲介者を入れるしか無いと思いますよ。

色々なご事情もあると思いますが、どうかがんばってください。