家の建て替えと名義について

質問

父名義の土地に父が建てた家と、私（長男）が建てた家があります。私の家を建てるときは、県の許可を取りましたので、1筆の宅地に２棟の家があります。
現在、高齢の父は私の家で引き取りほぼ寝たきりの生活です。なので父の家は空き家になっています。近い将来私の息子がそこに家を新築できればと思っています。しかし聞くところによると、取り壊して更地にすると、その後にそこに家を建てるのが面倒（また県の許可が必要）だということです。
去年の東日本大震災で屋根や土台部分が損壊していますので、早く取り壊したいのですが、数年更地にしておくと建て替えとはならないのでしょうか？
また父が存命のうちは名義上、孫が建て替えをするというのは（孫の名義で）無理でしょうか？
わかりにくい問題ですが、どなたかよい知恵をお願いします。

回答No.2

ojisan-man

No.１です。

なるほど市街化調整区域ですか。
この市街化調整区域がどういうもので、簡単に家が建たないということはご存知ということで。

市街化調整区域の扱いについては、自治体によってずいぶんやり方が違うようです。
将来の建て替え時に、自治体によっては「従来から所有している人やその関係者ならば建築を許可するけれども、その土地を購入した第三者には許可しない」 という場合もあるようなので、一度お役所に確認してみることが必要でしょう。

このあたりがクリアできるなら、父親が存命中に孫名義の家に建て替えることも可能ではと思いますが。

回答No.1

ojisan-man

もう少し「正確な」情報が必要です。

・「県の許可」とは？

・「建て替え」とは「新築」のことですが、「増改築」と混同していませんか？

・土地、建物の担保設定状況は？

・相続が発生したときの関係人は？

補足

補足します。
・「県の許可」とは？

私の家を建てるときに、ハウスメーカーの営業さんに「1筆の宅地に、2棟は建てられない。県の許可が必要」と言われ、たしか43条（開発許可申請）とかの許可をとりました。（市街化調整区域）

・「建て替え」とは「新築」のことですが、「増改築」と混同していませんか？

新築です。家を壊してその届けをして、数年おいてしまうと同じところに家を建てたい時、前にとった43条の許可が無効になってしまわないか？ということです。

・土地、建物の担保設定状況は？

現在は私の家のローンで銀行の担保になっています。（息子が建てるときにはローンが終わる予定）

・相続が発生したときの関係人は？

相続人は私の兄弟3人ですが、すでに他の2人とは相続放棄の約束ができています。（いわゆるハンコ料を支払い済み）