共有の土地について

質問

15年ほど前に父の土地に兄が二世帯住宅を建て両親と一緒に住むようになりました。それから数年して父が死亡、土地は兄と私（兄妹二人だけです）が50%ずつ相続しましたが、家には母と兄が二人で暮らしてきました。

実は昨年、母がボケて施設に入ってしまったため兄は一世帯分を人に貸したいと思っているようです。この場合、兄は私の許可を得ず勝手に貸せるのでしょうか。また、私も今までは母が住んでいたため地代は一切もらっていませんが人に貸すとなると兄に地代を請求することは可能でしょうか。なお、固定資産税は今までずっと母名義の貯金から払ってきたそうです。

土地の権利だけもらっても現状では、私には何のメリットもないのですが・・・・

（友人からの質問ですが煩雑になるため友人を私として書きました）

回答No.3

sihourouninn · ベストアンサー

こんばんは、＃１です。

＞使用貸借を解除して持分侵害にもとづく損害賠償請
＞求・・・難しいということでしょうか？

使用貸借は、物を無料で貸す契約ですから、それほど拘束力は強くありません。ですから、いつでも解約して返還を請求することができます（民５９７条３項）。

そして、解約後もお兄さんがずっと土地を一人占めするようなら、持分権の侵害が認められます。

たぶん、裁判になったら勝訴できるでしょう（判例もあります、最判H12.4.7）。

しかし、「ちょと難しいです」と書いたのは、これからどれだけの間一人占めを続けるのか分かりませんよね。すると、持分権侵害だとしてもいくらなのか分かりにくいと思ったからです。

また、弁護士を雇うとなると、着手金だけでも２０万から３０万かかってしまいます。
損害賠償がいくらになるかにもよりますが、あまりお徳ではないように思ったからです。

もっとも、実際的には、弁護士に相談して（相談だけなら１万以内）、おおよその賠償額を決めてもらって（１ヶ月につきいくら）、「訴訟になれば負けるよ」と言いながら、がんばって交渉するしかないのかと思いました。

＞共有物分割

＞例えば右半分は兄名義左半分は妹名義というように別々
＞に登記することでしょうか

分割の仕方は、当事者の自由です。

裁判所に訴えるとなると、「現物分割」か「競売」になります。でも、最近は「価格賠償」といって、だれか１人の物にする代わりに、お金を払う方法が取られることもあります。

たしかに、現物分割は、ご指摘の通り、土地を半分に分けることになろうかと思います。そうすると、妹の土地の上に建物があることになりますから、妹は「建物を壊せ」請求できるようになります（共有のままでは、このような請求はできません）。

これに対して、競売になると、＃２さんのおっしゃるように、建物を壊さなくてはならなくなります。

これを聞くとお兄さんの態度も変わるのではないでしょうか。競売になったら、自分で土地を買い戻さなければいけません。そうするよりは、妹であるあなたに地代を払うか、妹の持分を買い取るかたちにしたほうが、合理的であることに気づくはずです。

いずれにしても、兄の同意無しに、自然に賃貸借が成立することはありません。

なかなか、裁判になると大変です。なんとか、円満に解決されるといいですね。

お礼

丁寧にご説明いただきありがとうございます。

妹はかなり強い立場であることが分かりましたので、おっしゃるように裁判等をちらつかせながら兄と交渉するのが現実的だと思います。持分を買ってもらえるなら、相場の半分程度でもよいと妹は言っております。ただ、兄は借金を抱えて困っているような状況らしいので。

いずれにせよ、大変参考になりました。お礼申し上げます。（司法浪人さんなのでしょうか？もし、そうなら合格をお祈りいたします）

回答No.2

tk-kubota

まず最初に「父の土地に兄が二世帯住宅を建て」と云うことですから建物は兄の所有のようです。
ですから建物を誰に貸そうと兄の自由です。
次に、父の死亡によって土地はkoala0305さんと兄と持分２分の１づつになったようです。
このような場合、裁判所に申立て２分の２、つまり、全部の土地を競売して、その代金を裁判所からkoala0305さんと兄と配当を受ける方法が一番いいです。
その土地を買った者から、その土地の上にある建物を取り壊すよう要求があれば取り壊ししなければなりません。
何故かと云うと土地と建物の関係は使用借権だからです。
なお、競売の申立には判決が必要です。その判決は弁護士の仕事です。
兄と任意な話し合いができなければ、その裁判は間違いなく勝訴です。

お礼

回答ありがとうございます。
競売という方法もあるのですね。ただ、両親の住んでいた家を無理に壊すのは本意ではないので、こういうこともあると踏まえて兄と交渉するようにします。

回答No.1

sihourouninn

こんばんは

＞兄は私の許可を得ず勝手に貸せるのでしょうか？

お兄さんが他人に貸すのは、共有の「土地」ではなく、自分の「建物」ということになりますから、お兄さんは自由に自分の「建物」を貸すことができます。
そのとき、「土地」の共有者の同意はいりません（建物を売るとなると話は別ですが）。

＞兄に地代を請求することは可能でしょうか？

これまでお兄さんに無償で土地を貸していた（使用貸借）のですから、今までの地代は請求できません。
また、これからの地代のついては話し合いの上、地代を設定すれば地代をもらえます。この話し合いが一番円満な解決方法です。

もっとも、お兄さんが話し合いに応じない場合は、使用貸借を解除して、持分侵害にもとづく損害賠償請求も考えられます（ちょと難しいです）。

＞土地の権利だけもらっても現状では、私には何のメリッ
＞トもないのですが・

共有者はいつでも共有物の分割を請求できます（民法２５６条）。
このまま、無料でお兄さんに土地を使われるのが納得いかないときは、共有物分割請求をするべきです。
土地は全部お兄さんのものにするけど、その代金にあたるお金をもらうという分割方法もあります。

補足

早速ご回答いただきありがとうございました。

兄は話し合いに応じる気持ちは全くないそうです。その場合、使用貸借を解除して持分侵害にもとづく損害賠償請求ということになるのでしょうが、難しいというのは勝訴？が難しいということでしょうか？

共有物分割というのは、50%ずつの共有ということではなく、例えば右半分は兄名義左半分は妹名義というように別々に登記することでしょうか。そうなっても実際に兄の家が建っている土地を買う人がいるとも思えず、妹には特にメリットがないようにも思えます。あるいは分割して所有すれば使用貸借が無効になり地代を請求できるということでしょうか。兄は現在、借金をかかえていますので土地の代わりに代金を支払ってもらうというのは難しいようです。

質問ばかりで恐縮ですが、ご教示いただければ幸いです。