住宅ローンについて

質問

現在、住宅ローンを使ってマンションを購入しようと思っているのですが、
　　１．月払い＆ボーナス払いで半々。
　　２．月払い＆ボーナス払いでボーナスで多め。
　　３．ほとんど月払いでボーナス払い少なめ。
この３つのどれが一番お得なのですか？
私たちは１が一番お得と思っていたのですが、知り合いに聞くと３が税金の関係で一番お得と言っていました。どなたか詳しい方がいらっしゃったら教えてもらえませんか？

回答No.7

dividing-line · ベストアンサー

支払い開始時期とボーナス払いの時期との関係で支払い金額に差はでてきますがそれほど気にしなくても良いと思います。

・利息支払い方法の考え方
月払いで考えた場合、残金に対して一ヶ月分の利息を計算します。支払い代金は、まずこの一ヶ月分の利息に充当され、そのあまりが、元金に充当されます。
例：
先月残金：1000万円、年利3%、支払い金額：5万円の場合
一か月分の利息：3%×31日÷365日×1000万円≒25479円
今月残金=1000万円+25,479円-5万円=9,975,479円

・ボーナス払い併用の場合の考え方
考え方は上の場合と同じですが、ボーナス払い分と、月払い分とでは、元金を分けて計算します。例えば、借り入れ金額が3000万とすると、2000万円は、月払い分、1000万円はボーナス払い用というふうに分けて計算します。それぞれの計算方法は、上と同じ考え方です。ボーナス払い分を年2回とすると、まずボーナス払い分の残金に対して6ヶ月分の利息を計算します。支払い代金は、6か月分の利息にまず充当されそのあまりが元金に充当されます。

・月払いのみと、ボーナス払い併用ではどっちが得か？
当然お金があるときにすぐ払う方が得です。お金があるのに支払わない期間が長くなるとその分の利息を払わないといけないので損になります。考えてみると当たり前のことです。月払いのみにして、ボーナスでもらった分を翌月以降の月払いに回すのであれば、ボーナス払いですぐに支払ったほうが得になります。逆にボーナス併用払いにして月々ボーナス払い用に積み立てるくらいなら月払いのみにしたほうが得になります。

・繰り上げ返済との関係
繰上げ返済はある程度のお金がたまらないとできません。そのまとまったお金がたまるまでの間は支払いができませんのでその分の利息を払うことになります。損得だけの話に限れば、繰上げ返済ができるのであれば、月々の支払額を増やしたほうが得です。

・ボーナス払いと支払い開始時期との関係
ボーナス払いはどちらかというと、支払い開始時期によって損得に差が出ます。上の例で、ボーナス払い分が1000万円、年利3%、ボーナス払いが6月、12月に30万ずつとした場合を考えます。支払い開始時期が1月の場合だと、最初のボーナス払いまで6ヶ月ありますので、1000万に対し6か月分の利息がつくことになります。これに対し支払い開始時期が6月の場合、最初のボーナス払いは、利息なしで支払うことができます。単純計算でも1000万円×3%×6÷12=15万の差が、支払い開始時期によって出てくることになります。月払いのみと比較すると、最も得なのは、ボーナス併用で支払い開始時期がボーナス払いの月と同じ場合。その次が月払いのみ。もっとも損なのが、ボーナス併用払いで支払い開始時期がボーナス払いの月の翌月の場合になります。実際には支払い開始時期まで気にしてローンは組めないので、あまり気にしないほうが良いと思います。

・住宅ローン控除との関係
ボーナス払いの場合は、支払い時期によって控除額が少なくなる可能性があります。住宅ローン控除は、年末のローン残額に対して、0.5%～1%のお金が税金から控除されます。ということは、年末に残高が多ければ多いほど控除金額が大きいということになります。12月にボーナス払いをするとその分残金が減り控除金額も減ることになります。上の例の場合、ボーナス払いを1月にすると、その一か月分の利息増加分(30万×3%÷12ヶ月=750円)は、控除金額の目減り分(30万×1%=3000円)より少ないので得になります。

・もっとも得なパターンは
ボーナス併用で、冬のボーナス支払い月を1月にして、12月を支払い開始時期とする場合が最も得になると思われます。支払い開始時期は、自由に決められませんので、あまり気にしなくても良いかと思います。実際には、銀行の方とよく話し合い、支払い総金額をいくつかのパターンで計算してみたらよいと思います。また、他の方も書いておられますが、ボーナスを併用するかどうかは、損得だけできめることでもないかと思いますので、その他の事情も考慮していただけたらと思います。

お礼

詳しい説明をありがとうございました。項目ごとに分けてくださっていたのでとてもよく分かりました。やっぱり色々な銀行を当たって聞いたり、自分たちの今後の支払い方法を考慮して決めていきたいと思います。
里帰りしていてお礼が遅くなり申し訳ありません。本当にありがとうございました。

回答No.6

sirita-ya

NO３です。
説明下手ですみません。
毎月分もボーナス分も１．８なら１．８で良いです。
要は毎月分とボーナス分は別の枠組みと考えてください。
説明は難しいので例をあげると１０００万を１年（年率３％で計算）で返済する場合ボーナス無しの場合は総支払いは１０１６３２３２円でボーナス併用で比率４０％の場合、１０１８８１６６円になります。
どちらも残高に利率がかかってくるので毎月の方がお得なのです。わかりますか？
わからなかったらまたメール下さい。

お礼

いえ、こちらこそ理解力がなくてすみません・・・。要は少しずつでも返していった方が残高が少なくなるので、利息が少なくなるということですか？
計算が苦手なこともあるので、さっぱり分からずお手上げ状態です・・・。(T_T)何度も何度も申し訳ありません・・・。

回答No.5

kensaku

これからの時代、確実にボーナスが支給されるというのは幻想になるかもしれません。それを前提で考えないとまずいと思います。

私なら損得ではなく、３番。

回答No.4

jetaime

最近はボーナス払いを利用しない方が増えているそうですが、ボーナス払い併用にした方が良いケースもあると何かの雑誌に書いてありました。

大雑把に例をあげますと、

毎月払いだとローン期間が３５年のものを、多少ボーナス払いに振り分けると３０年になり、結果として総支払い利息が減る。

ということらしいです。

なので、ローンを借りようとしている金融機関で、毎月払いのみとボーナス併用払い（毎月８割＋ボーナス２割など）と計算してみてもらうのはいかがでしょう。

ただし、ボーナス払いは、ボーナス支給額がかなり減っても払えそうだなという金額にしておくのは勿論ですが・・・

ちなみにうちの場合は、毎月８割、ボーナス２割でローンを組みました。

返済方法の違いで、税金関係(住宅ローン控除のことでしょうか？）の損得はあまりないように感じます。

お礼

回答ありがとうございます。金融機関にいって見積もりを立ててもらったほうがわかりやすいですね。足をはこんでみます。

回答No.3

sirita-ya

お得なのは３番です。
税金上の事はちょっとわかりませんが、ボーナス払いは少ないほどお得です。
要はボーナス払い分は年率を２度で払うと言う事です。
毎月で払う場合はその都度利息を払っていき、その次の月は残高に対しての利息ですからボーナス払いよりも多少お得になります。（説明が下手ですみません）
しかし多少の違いしか無いと思われます。（借入金がわからないので）
試算できるサイトもあるのでやってみて下さい。
多少の違いしか有りませんから自分にあった方を選んで下さい。ちなみに今の主流はボーナス払い無しだそうです。

お礼

回答ありがとうございます。まだまだ勉強不足で利息のこととかが分かりかねるのですが、ボーナス払いは年率になるのですか？例えば１.８％の利息を毎月払ってたら、ボーナスも１.８％の利息がつくということではないのですか？申し訳ありませんが、そのあたりを詳しく教えていただけませんか？

回答No.2

gamigami

利息計算からいえばボーナス返済がないほうがいいです。
よって選択肢では３が一番の候補です。
ボーナス返済に税金の都合は関係なし。
ローン控除が関係しても、所得控除なので納税額によります。

お礼

回答ありがとうございます。利息の計算がまだまだ理解しにくくて、困っているところなのですが、ＮＯ３の方が言っている年率の問題になってくるんですか？
税金に関しては関係ないんですね。ちょっとほっとしました。

回答No.1

noname#22328

どれがお得かは分かりませんが、うちはボーナス払いは無しにしました。
ボーナスが確実にもらえるか分からないというのと、ある程度たまったら、
繰り上げ返済をすれば良いと思って。

子どもが産まれるとか、突然入り用になるときもあるし、
流動的に運用出来るようにと思って、月々返済だけです。

税金対策になっているのかは分かりませんが(^^;