住宅ローンは使うべきですか？

質問

現在30歳です。住宅の購入も考えています（まだそこまで具体的には動いていません）。祖父に「住宅ローンは返す金額が大きくなるから、一括で建て替えてあげるから後で返してくれたらいいよ」と言われました。税金などのことを考えたらローンのほうがいいよという話も聞きました。どちらのほうがお得なのでしょうか。無知でこのような質問申し訳ありませんがお答え願います。

回答No.5

NPAsSbBi · ベストアンサー

「住宅ローンは返す金額が大きくなる」という聞きかじりを、5,000万円の住宅ローンを借りるとして、具体的な金額を挙げて説明します。

住宅ローンの金利は、金融機関によっても違いますし、金融機関ごとに様々な条件を設定しており、
いろいろな金利があるのですが、だいたい1.5%くらいと捉えれば良いと思います。
一般的な返済期間は、35年が最長とされていますが、きりよく30年としましょう。
その場合、月々の返済額は17万2,560円。
これを30年間、360ヶ月続けるわけですから、総支払額は6,212万1,600円にもなります。
5,000万円に対して、1,200万円もの利息を支払わなければならないわけです。
さらに、住宅ローンを組む際には、保証料と事務手数料が課せられるのが普通です。
事務手数料はおよそ3万円、保証料は借入金額の0.2%というところが多いようですので、
5,000万円借り入れでは10万円が必要となります。
つまり、総支払額は6,225万円ということになります。

一方で、住宅ローンを抱えている人には、年末の残高の1%が10年間戻ってくるという、
住宅ローン減税という制度があります。
年間の上限があるので、丸々1%が戻ってくるわけではないのですが、
ざっと計算すると、10年間総計で390万円ほどが戻ってきます。
総支払額は、差し引きで5,835万円ということになります。
借りた金額に835万円の上乗せですね。

さて、おじいさんに一括で建て替えてもらう件ですが、無利子無担保で貸すというのは、
どこかの都知事と同じで贈与になり、20%もの税金が課せられてしまいます。
理屈としては、おじいさんがそこいらの銀行に預けておくよりは、あなたに貸した方が得をする、
という条件を設定すれば、あなたがおじいさんから借金をした、という形にできると思います。
今、銀行の普通預金の平均金利が0.02%ですから、0.05%で借りるとしましょう。
おじいさんは、銀行に預けておくより2倍以上の利息を手にすることができ、
あなたは市場の住宅ローンと比べて破格の低金利で住宅ローンを組めるので、
両者にメリットのある取り引きになります。
あなたの月々の支払額は、13万9,940円。
30年間の総支払額は5,037万8,400円です。
保証料・事務手数料がない代わりに、当然住宅ローン減税は適用されませんので、
借りた金額への上乗せは約38万円。
金融機関から借りた場合と比べて、総支払額を約800万円減らせるということになります。

まあ、あくまで理屈ではこうなる、という話です。
脱税で捕まってしまったら元も子もありませんので、実際の借り方は専門家に相談してそれに従うとして、
住宅ローンの金利と総返済額のおよその感覚を掴んでもらえれば良いと思います。

お礼

わかりやすい説明ですごく理解できました！いろいろ検討してみたいと思います。ありがとうございました！

回答No.4

p-p

買ってもらう
とかお金を無利子で借りると贈与税がかかりますので

祖父からお金を借りて一括で払っても、贈与税がかかります。

また相場から異常に低い利子をつけて祖父に借金返済しても
贈与とみなされ贈与税がかかります。

ただし直系親族からの住宅資金提供の2000万以下非課税を利用して
残りをローンにするほうが一番安くなるかも
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

あとは
祖父名義で家を買ってもらって住まわせてもらい（家賃はローン分払うとか・・）
祖父がなくなったときに相続すれば、相続税の控除枠があるし
そのときには家の価値は年数分下がっているので

買ったときの値段のままほどは税金がかかりません。

その辺は税務署か税理士さんに確認したほうが良いです。

お礼

２０００万円までは大丈夫なんですね。ありがとうございます！

回答No.3

山田 太郎（@testman199）

無利子で借りられるならそちらがお得です。

銀行で借り税金を安くしても、銀行の利息と相殺できる程度で、結局は余計な金が発生します。

お礼

ありがとうございます！

回答No.2

maiko0318

２０年前のデータですが、
１０００万円３０年ローンで返済トータル１５００万円
１５００万円３０年ローンで返済トータル２５００万円

でしたね。

あなたの名義の家を建てるのに、祖父さんがお金を用立てると、
借りたことにしたら祖父さんに返済しなければなりません。
　　（きっちり返済したという証明が必要です。銀行口座のコピーとかね。
　　　でないと相続の時にややこしくなります）
もらったことにしたら贈与税がかかります。

ローンを組むと所得税の計算で控除が受けられますので節税にはなります。

お礼

また違った税金がかかるんですね。ありがとうございました！

回答No.1

mwl1787

どちらの方がと聞かれても数字が無ければ比べようがありませんよ。

補足

そうですね、すみません。5000万円の物件とすればどうなるでしょうか？