土地・家の所有権移転

質問

父名義の土地と家を私の名義の登記にする方法で質問です。
生前贈与という方法があると思いますが、単に名義変更という形はあるのでしょうか？この２方法にどのような違いがあるのでしょうか？

法務局への手続きだけで簡単に行えるのでしょうか？
どうぞ詳しい方、教えて下さい。

回答No.7

hima-827 · ベストアンサー

＞土地、家屋の評価額はどのように誰によって判断されるのですか？

土地は、路線価です。税務署で聞いて下さい。
毎年8月に発表されます。
家屋は、市役所で聞いて下さい。
固定資産税の課税金額の根拠の数字に使われています。

＞生前贈与も２５００万以下の登記移転の場合、親と子の年齢によって、
＞贈与税が控除されると聞いていますが、一番の節税方法とはどのような方法なのですか？

相続時精算課税制度です。（申請が必要）
条件は、65歳以上の親から20歳以上の子供への財産移転が対象です。
2,500万まで、無税です。
子供が2人の場合、生前に、1人のみに、贈与が可能です。
この制度を利用する場合、贈与時の時価で計算する為、将来土地の価格が下がった場合は、損。
逆に、将来土地の価格が上がった場合は、得です。
でも、予測できる相続財産が、上記の2,500万以下でしたら、上記の時価は、全く気にする必要はなくなります。
あと、にわか知識も多く含んでおりますので、実際する場合は、司法書士等に相談して下さい。

回答No.8

hima-827

＃7です。
相続時精算課税制度を利用した場合、
例えば、3,000万贈与された場合、500万オーバーしますので、贈与時、500万×20％＝100万を、納税します。（仮に納税するような感じ）
その後、実際の親が死亡時に、正式な納税額を計算します。
例えば、相続人が1人の場合、6,000万まで、無税です。
贈与の3,000万と、死亡時の他の財産が、3,000万以下ならば、贈与時に支払った100万は、申請することにより、還付されるようです。

お礼

大変役に立つ情報ありがとうございました。

私名義の土地、家などの財産所有の証明の提出を必要に迫られての事ですので、無税の範囲内で早速、ご回答を参考にさせて頂き、手続きを行っていこうと思います。

回答No.6

teinen

名義変更は簡単です。自分で登記申請をすることは可能です。
　しかし，「名前を変えるだけ」と簡単に考えてはいませんか？
　名義変更とは，所有権の移動です。資産が移動するわけです。売買・相続・贈与など原因はいろいろとありますが，それぞれに応じた税が賦課されます。
　単に名義変更といっても，税務署が見逃しません。たいていの場合，税務署からお尋ね文書が送られてきます。名義だけを変更して，対価を支払わない場合，贈与と看做され，最も高い税率が適用されることもあります。
　登記手続は司法書士の専門分野ですが，それに伴う税に関しては税理士の専門分野ですので，税理士さんに相談された方が宜しいでしょう。

お礼

情報ありがとうございました。税務署への相談も行い進めようと思います。

回答No.5

hima-827

生前に親から土地をもらう方法は、いくつかありますが、どれも、一長一短があります。
通常は、あなたが父（親）の子供で、一人っ子ならば、父（親）が亡くなった時、父（親）の遺産総額が、6,000万円以下ならば、相続税は、0円です。（母親のいない場合）
質問のへのアドバイスですが、
＞単に名義変更という形はあるのでしょうか？
ない。単純な贈与だと3割以上の贈与税が掛かる。
他に節税する贈与の方法はある。
＞法務局への手続きだけで簡単に行えるのでしょうか？
ない。上記の一番節税の相続による登記でも、土地＆家屋の評価額の1000分の2の手数料が必要です。

補足

ご回答ありがとうございます。

土地、家屋の評価額はどのように誰によって判断されるのですか？
生前贈与も２５００万以下の登記移転の場合、親と子の年齢によって、贈与税が控除されると聞いていますが、一番の節税方法とはどのような方法なのですか？
どうぞ教えて下さい。

回答No.4

info22

お父さん名義の権利書と所有権移転のための自分で書類を作って（自分で作って移転登記してもよいし、司法書士に作成し、代行して貰ってもよい）、登記できますが、
生前贈与（相続時に相続税を清算）と、単なる贈与はかかってくる税金が相当違います。単なる贈与はそれだけの利益を受けたわけですから多分30%～40%位の税金がかかってくるかと思います（正確には税務署などに聞いて見てください。）。土地と家の評価額次第では相当な額になります。多分支払えるような額ではないと思います。
相続税の場合は税金が相当減額されます（10％以下？）。
私の家の近くの婿養子の方が義父から畑を一枚（1000万位）の名義換えしてもらったところ300万～400万円程度の贈与税が翌年かかってきたそうです。それに懲りて、その他の田畑の名義替えは、義父が亡くなったときの相続で行うことにしたそうです。今は財産の一部の生前贈与を受ける制度も出来ていますので、利用することも可能かと思います。
ただ、あくまで親が亡くなり相続が発生したときに相続税で清算することになりますので財産のほとんど全部を生前贈与を受けることはできないと思います（正しくは税務署に問うあわせて確認しえｔください。）。

また相続が発生した時点で、相続の権利のある方の了解をえるためにも、遺言書に生前贈与を含めた遺産相続の仕方を明記しておいて貰うことが必要かと思います。遺言書は、後から新たに作成すれば、以前に作成した遺言書は無効になります。
（私は専門家ではありませんので、専門家の方の意見がなければ、税務署や法務局でお聞きください。私は新築時に、自分の家と土地の登記は、自分でやりました。法務局で、教えてもらって、手続き書類の書き方のサンプルを見せてもらったり、土地台帳の図面を閲覧して、図面や書類を作成しました。登記関係の手続きは登記する本人か、司法書士しか出来ません。）

なお、私も親が高齢で、実家の家屋敷と田地を相続する長男の立場です。親が贈与は物凄く高率の税金がかかる。相続税なら10%もかからないといっていますので、そうすることにしています。

お礼

詳しい情報どうもありがうございました。

参考にさせて頂きながら、進めて行きたいと思います。

回答No.3

noname#14541

「登記簿」という紙に書かれている「名前を変更するだけ」と思っていませんか。
登記簿に「所有者」として書かれているということは、「その不動産の所有権を有する」ということを表しています。
一般に「名義変更する」といわれているのは「所有権を移転する」ということです。

所有権を移転する＝所有権を譲渡する場合に、有償で譲渡すれば「売買」となり無償で譲渡すれば「贈与」となります。
単に「書かれている名前を変更する」というものではありません。

「父」に所有権があるということですが、「父」は所有権をあなたに譲渡することに同意しているのでしょうか。
所有権移転登記を行うには「売買・贈与」に関わらず、「父」の権利証・実印・印鑑証明書が通常必要となります。
司法書士に依頼する場合には「父」の意思確認が必須です。
個人でできないこともありませんが、何度も法務局に足を運ばないとなりませんし、下手な方法をとれば、多額の税金がかかることもあり得ます。

素人考えで行動するのではなく、専門家である司法書士に、何を考え、どういう目的で、その登記を行いたいのかを話し、相談するようにすればいいでしょう。
ケースによっては今所有権移転登記をした方がいい場合もあるでしょうし、別の方法をとる方がいい場合もあります。
何がいいかについては、詳細な情報がなければ判断できません。

お礼

ご意見どうもありがとうございました。

回答No.2

businesslawyer

不動産の登記名義を、他人名義に変えるには必ず「所有権移転登記」をしなければなりません。そして必ず、移転する原因があるはずですから、その原因を「登記原因」として、所有権移転登記することになります。例えば、名義人のお父さんが他の人にその土地を売買すれば、「売買」を登記原因として買主に移転登記する事になるし、お父さんが亡くなり、質問者さんが単独で土地を相続すれば、「相続」を原因として所有権移転登記することになります。もし、お父さんの名義を質問者さんに変えるとすれば、それは売買等をしていない限り「贈与」と言う事になると思われ、「家を建てるため」等の一部の例外を除き、かなりの高額の「贈与税」が掛かる事になります。どのような理由で名義を変えたいと考えているのでしょうか?　税金対策なら、生前に贈与するより、亡くなった時に「相続」を原因として所有権移転登記した方が、相続税の対象となって、かなりの控除となりますので、生前贈与しない方がイイと考えます。

お礼

情報どうもありがとうございました。

回答No.1

adobe_san

司法書士の先生にお聞き下さい。
個人では手続きは出来なかったはずです