本当に困っています

質問

祖母所有の土地に叔父(母の弟)の家が建っています。(築1年半)
祖母もその家に同居していたのですが、叔父、叔父の嫁とトラブルがあって祖母はその家を出ました。
ところが先日突然叔父が亡くなりました。しかし祖母は叔母がいるその家に戻る気はありません。

　祖母の意思は所有している土地を売却したいということなのですが、叔父名義(叔母に相続されていると思います。）の家が建っているのに売却できるのでしょうか？
親子であったため賃借契約等はありません。

回答No.7

noname#17334

実は、似たような問題で３年ほど従兄弟ともめています。
ウチの場合は地代はらっていて家屋の登記がない。もっとややこしい。

■ニ親等親族間では土地と建物の所有権が異なるケースは
頻繁にある。相続によって土地と建物にわかれて
血縁関係にないもの同士が所有権を持つケースも起こりうる。

■税法上は「使用貸借」という扱いで、家賃や地代をとらなくても
贈与とみなさない。
それは、税務上の扱いだけであって、当事者同士は「遺贈の約束」
とか「相続による土地建物の一体化」を予定しながら建物を建てた
と主張するでしょう。
「義母さんは土地を相続させると言ったから他の資産を処分して
まで自分の金で家を建てたのだ」
しかし、相続人が死亡しかつ被相続人が生存していたら
遺贈の予約であると取り消されてもやむをえない。

■とはいいながら、金銭的支出は「家屋のお金」なので
　家屋を祖母様が叔母様から買い取り、土地と一体で売却する
　というのが妥当な解決策でしょう。
　実際には家付きで売りに出し、家屋と土地代で分けるのです。

　叔母様が住み続けたいのなら、借地権利金を払わせ、借地契約
　を締結する。
　あるいは土地をサラ地価格で叔母に売ることです。

■わが子ならタダで土地をつかわせるけど嫁には貸せない。
　土地付きの家を相続したのでなく、家しか相続していない。　
　そのことを叔母様にわかっていただくことです。

■土地に抵当権が設定されている場合。
　　土地が家屋のローンの担保になっている可能性もあります。
　　その場合、家を買い取る代金で抵当権を抹消します。
　　また抵当が売ってある土地の借地権を叔母さんに譲渡でき
　ないので、工夫がいります。

■今の家屋を叔母さんが第三者に売ったり抵当にとられたりすると
、その人が「善意の第三者」なら法定借地権というものが
　発生します。

回答No.6

pooty

気になった点の補足。
>>住宅ローンはありません。でも売却代金で祖母は施設に入ろうと思っているそうなので余り安くなって・・

おばあさん名義の住宅ローンの話ではなくて、死んだおじさんが住宅ローンで家の新築をしたかどうかの話です。
銀行は敷地利用権の無い建物の建築資金の融資はしませんので、土地の所有者のおばあさんを連帯保証人として敷地に担保設定をします。
当時はおじさんの家に同居する立場の身ですから、土地の担保提供者になったはずです。
そうであれば話は全く違ってきます。

回答No.5

pooty

No.4さんの回答を読んで感心してしまいました。
完璧な模範回答ですよ。
私も勉強になった事を質問者に代わってお礼します。

付け加えるとすれば、大都市圏には「底地買取業者」なるものが存在します。
（利権が複雑に絡んだ物件を安く買い叩いて、権利関係を整理した上で物件の商品化を図る）
今回の案件は、彼等のとって格好のターゲットです。
叔母さんが自分の立場をわきまえずにのらりくらりしているなら「彼らに売却する」との一言は相当プレッシャーになるでしょう。（恫喝にならないように気をつけて）
彼等は時間が掛かっても勝訴判決を取って土地の明け渡しを迫るでしょう。
あくまでも大都市圏でそれなりの価格で取引される物件であるということが前提ですが・・

回答No.4

matthewee

※祖母の土地に関して、祖母はこれまでいっさい叔父や叔母から「地代」を受け取っていないという前提条件で回答を書いていきます。また、土地には抵当権などが設定されていないものとしています。

１．「借地権」の有無について。
　借地借家法で保護される「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいう」と定義されます（借地借家法２条）。

　伯父は祖母の土地に建物を建てて住んでいましたが、適正な地代（※）を祖母に支払っていなければ、賃貸借ではなく、無償の使用貸借（民法５９３条）となります。
　土地の使用貸借であれば、賃貸借ではないので「借地権」とは認められず、建物は「借地権」ではなく、「使用借権」に基づいて祖母の土地の上に建っていたことになります。

※適正な地代というのは、土地の固定資産税程度の低廉なものでは認められません。

　伯父は祖母の土地を使用借権に基づいて無償で借りていたのですが、使用貸借契約は借主の死亡により終了します（民法５９９条）。
　また、「借地権」は相続の対象になりますが、「使用借権」は相続されません。

　よって、叔母は、建物は伯父から相続していますが、土地の利用権は相続しておらず、叔母が相続した建物は、何ら土地利用権のない建物であるという結論になります。要するに、叔母が相続した建物は現在、祖母の土地を“不法占拠”しているだけです。

２．祖母の対応策について。
　祖母は土地の所有権に基づいて、叔母に対して建物の撤去を求めることができます。
　この場合の撤去とは、取り壊しではなく、土地の利用権限のない建物であるので、祖母の土地から移築せよと叔母に要求することです。不法占拠ですから、叔母に対して立退料は支払う必要はありません。

　裁判所に建物収去土地明渡訴訟を起こせば、祖母が勝訴する可能性はかなり高いと思います。
　といっても、叔母に対して訴訟を提訴して建物を撤去せよといっても、裁判は時間も費用もかかり即効性のある解決方法ではないので、「叔母が相続した建物には、法律上、土地利用権はない」ことを説明されて、叔母に土地を買い取ってもらったらいいと思います（裁判所の「調停」を利用する方法もある）。

　祖母が「どんなに安くても売却できるなら売却する」というお考えなら、土地の固定資産税評価額（「課税標準額」ではありません。「評価額」です）で、叔母に買い取ってもらったらいいと思います（あまり安いと叔母に贈与税がかかることがある）。
　土地の適正な時価を求めるのは煩雑ですし、固定資産税評価額は、時価の７０％相当で評価されていますから、叔母に対して「３割引の価格」であるといえると思います。

３．事実の最終確認について。
　質問文だけの限られた情報で回答を書いているので、重大な事実を見落としているおそれがないとは言えません。また、叔母を説得するためにも、この掲示板の情報より「弁護士に相談した結果である」と言ったほうが、説得力があると思います。
　念のため上記の内容を、弁護士に確認していただきたいと思います。叔母との交渉はその後です。

　都道府県の弁護士会に「法律相談センター」という窓口があり、相談料は３０分５２５０円、延長は１５分ごとに２６２５円で弁護士が相談に応じてくれます（要予約。費用は弁護士会によって多少異なる）。
　東京の弁護士会のＨＰを下記に貼っておきますので、ご参考になさって下さい。他の都道府県にもあります。
http://www.horitsu-sodan.jp/

　なお、弁護士に相談されるときには、祖母の土地、叔母の建物の登記簿謄本（＝登記事項証明書）を法務局で最新のものを取られて、また、市町村税務課で取れる土地の固定資産税「評価証明書」も持参して下さい。

回答No.3

y-m85

上記回答のように基本的には土地のみの売却はできますが、底地の売買ですので購入する人もしくは業者はその土地を有効活用出来ませんので、現実的に購入希望者が出る可能性はほとんどないでしょう。
現実的には裁判所の調停や弁護士に依頼して「借地権割合」で建物の所有者に底地を買い取ってもらうのが一番現実的で売却価格も「客観性」が入るのでたたかれる心配もないように思われます。
それと築一年半というとまだ住宅ローンがある可能性があります、底地に銀行の抵当権が設定されていると上記の他に銀行との関係が出てくる事になるので一応、抵当権の有無を確認しておくことをおすすめします。

お礼

住宅ローンはありません。でも売却代金で祖母は施設に入ろうと思っているそうなので余り安くなってしまうのは
どうかな、と思います。ご回答ありがとうございました。

回答No.2

noname#39684

■売却することはNo1さんのおっしゃるように可能です。土地が利用ができないので安く売ることになるのですが、その土地を叔父の嫁さん（叔母さん）が買うこともありえます。直接に祖母さんから買わずとも、土地を買った業者から買うということもありえます。

■そうなると叔母さんは「姑を追い出して、土地を安く手に入れた」ボロ儲け状態となります。叔母さんとしては笑いが止まらないわけですが、それでよいということでしょうか？

■これまでの関係から立退き料はふっかけられるでしょうから、面倒でも地代をとることをお勧めします。地代を取る権利はもちろんあります。祖母さんが存命中には難しいですが、土地の権利を誰かが相続し、建直しを認めずに叔母さんの次の代には退去してもらうことが可能でしょう。

■土地は売れますが、それでは丸損です。

お礼

叔母を喜ばせるのは祖母は望んでいません。ちょっと考えます。どうもありがとうございました。

回答No.1

odaibakko

売却できますよ。

ただし買った人はその土地を使えず、地代をもらうだけですから、安くしか売れないでしょうね。

更地にするか、退去した方が高く売れますね。

お礼

回答くださいましてどうもありがとうございます。祖母に売却はできることは伝えます。
もう一切かかわりたくないそうなのでどんなに安くても売却できるなら売却すると言ってましたが。

でも、どうせ売却するなら更地にして少しでも高く売却したいですね。
退去させるにはいわゆる『立ち退き料』を払わざるを得ないのでしょうか？何か他に方法はありませんか？
当然ながら叔母には一銭も渡すつもりはないと思います。