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共有名義土地売却時の問題点について
10年前に父が亡くなった際に、実家の土地50%を私が相続しました。現在は母と私で50%ずつを持ち合い、家屋は100%母名義です。そこには母と独身の姉が住んでいますが、今後も私がそこに住むことはなく、母の死後は姉が1人で永住することになっています。そこで色々ありまして、何とか私の持分を姉に売却したいと思っています。１：居住していない不動産の売却はかなり税金面で不利でしょうか？ ２：相手は親族ですので出来るだけ安く譲ってあげたいと思いますが、相場からどのくらい引くのが妥当でしょうか（あまり安くすると贈与とみなされると聞きました） ３：姉も多額の現金を持っているわけではないので、分割払いにすることは可能でしょうか？ ４：母の持分はそのままで、私の持分だけ第三者に売却は可能でしょうか？ その他、良い方法や問題点などありましたら教えていただきたく、よろしくお願いいたします。 なお母の死後は、母の持分50%も姉に相続させ、最終的には100%姉の持分にしようと思っています。
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先の質問から引用します。 >実家の名義は土地は父が５０％、母が５０％。家屋は母が１００％という構成。 >私が結婚で家を出たあとは、父母と姉（未婚＝病弱）の３人で生活していた。 >１０年前に父が他界。父の持分をすべて私が相続。 >母が現在も老人介護病院に長期入院 要するに実家の土地は質問者さまが５０％お母様が５０％という持分ということですね。 いまは、親子間の所有関係なので、法定地上権の問題はありませんが >万一私が先に死んだ場合、その実家の私の持分は、私の妻子が相続することになりますが、 >姉と私の妻がたいへん折り合いが悪く、面倒なことになることは目に見えています。 一旦相続で代がかわったり、第三者に土地・建物を分離して売ったりすると 法定地上権の発生をめぐって紛争のもとになります。 つまり、建物が１００％他人名義だと、たとえ土地の権利を５０％共有していても 実際の価値は借地権価格を控除した底地分だと主張される惧れがあります。 （更地価格を１００とすれば、仮に借地権割合を７０％として、底地価格は３０ さらに５０％の持分ですから １５ になります。 つまり、２０００万円の時価の土地なら、下手をするとあなたの持分の資産価値は ３００万円だといわれかねません。） >私の持分を姉に買い取ってもらいたいが >私が10年間、居住しないで所有していた土地を売却したばあい、売却税は？ 不動産の売却益に課税されますが、相続ですから父君が取得された時点の価格を 知る必要があります。 取得時点の売買契約書など保管されていないでしょうか。証明できないと時価の５％ で取得価格を計算することになります。 所得税（不動産所得）と住民税あわせて譲渡益（売価－取得価格－経費）の２５％程度 でしょう。 >姉と私だけで手続きが出来ますか？共有者の母の同意なども必要か？ 共有持分についての売却には、共有者の同意は不要です。 >姉に売却するとなると、相場のどのくらいまで安くして大丈夫か？ それは、明確には申しあげられません。心配なら、路線価を使うか、固定資産税評価額 など参考にするとか考えてください。 ここで私が時価の７割まで大丈夫といったところで税務署の見解は異なるかもしれません。 心配なら、税務署に、この値段で売却するが、贈与にならないか具体的もちかけるのが 一番確実です。（私なら、時価の４割くらいを示して、だめだといわれたら上げていきます。） >売却が困難な場合、姉から月額の賃貸料をもらうことは可能でしょうか？ それは、難しいです。建物はお母様名義で、土地の半分もお母様名義ですから まず、お姉さまが、建物賃貸借契約をお母様と結んだうえで、お母様に 支払う家賃のなかから、一部をもらうしかないです。ややこしいから止しましょう。 早晩お母様の相続があるでしょうから、その時点でお母様名義の預貯金などを お姉さまがすべて相続して、土地取得代価に充填したらいいでしょう。 >10年間を遡って請求することは可能か？ お母様がお姉さまからもらうにしても、親子間の無償の使用貸借であったものを 過去にさかのぼって有償化したという説明は通りにくいです。 それに家賃といっても >姉の支払える範囲で分割で売却代金を支払ってもらうことも出来るか？ これは可能です。割賦販売の売買契約書をつくります。さらに年間１１０万円までなら、 贈与税の基礎控除以内ですので仮に１０年の分割払いで１１００万円の契約なら （金利は考えないとして）実際に一円もはらわずとも、贈与税の課税はありません。 ＞この母との共有名義の土地を、私の持分だけ第三者に売却することは可能か？ それは、さきほどの「法定地上権」の問題がでてきます。 建物が他人名義の「底地」を買う人はいません。その時点での評価は時価の １５％という計算になります。
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>ちなみに、父が取得したのは５０年くらい前の話で、当時は恐らく坪8000円くらいだったと思います。（書類も残っていたはずです）。 相続された土地の場合、取得価格はお父さんが取得した時点のものを使います。お子さんが代襲相続されても同様。とにかく 先代の先代までさかのぼって、売買等で取得した時点の価格です。 ＞現在は40～50万くらいだと思います。 取得価格を５％で計算したほうが税金安そうですね。１００坪で４０００万円ですか・・・結構額ですね。 ＞10年分割で契約した場合に、支払い途中で姉が亡くなったり 無くなれば、相続ですが、相続した人が分割払いの支払い債務を引き継ぎます。 お姉さんの配偶者やお子さんがいなければ、お母さん、あるいは質問者さまが相続人。 ＞または支払い不能に陥ったりしたらどうなるでしょう？ 支払われない債権（貸し金）の扱いです。分割払いの売買契約書は借用証書のような 扱いになります。 質問者さまが亡くなっていて、奥様が債権者（分割払いの受け取り債権）の場合については、 分割払いの代価が払われなくなった時点で、裁判所に支払いを求める仮処分の請求を出す などすれば、競売や任意売却などの措置に進むことになります。 この場合、家の名義がお母さん、もしくはお姉さんになっていると、土地の評価は１５％ （法定地上権が認められた場合）というケースもありえます。 どうしても分割払いにしたければ、家屋の持分の半分をお母様から生前贈与で質問者さまが 取得しておくことです。（家屋の評価は安いはずで、贈与税などしれたもの。戦前の木造民家と いうのなら話は別ですが、築３０年くらいなら５０坪でも２００万程度でしょう。 これで、土地と建物を一体で所有することになり、お姉さまには、建物と土地を一体で 売却する契約を結べば、上記のトラブルが防げます。
お礼
たびたびありがとうございます。 だいぶ方向性が見えてきました。
お礼
早速のご丁寧なアドバイスありがとうございます。大変参考になります。土地をめぐる問題はいろいろ難しいことを実感します。 質問も、最初に出した文書が長すぎるということでGOOに削除されてしまったのですが、それを見て回答を下さったみたいで助かりました。 まず第三者売却と、賃借の線は外して考えなければいけませんね。 順番から言えば、母・姉・私の順なのでしょうが、今の世の中誰が先に逝ってもおかしくありません。 万一私が先に逝ったときに、これを私から妻に相続することだけは、姉との関係もあり回避したいのです。 ちなみに、父が取得したのは５０年くらい前の話で、当時は恐らく坪8000円くらいだったと思います。（書類も残っていたはずです）。私の相続時の時価（実勢価格）が坪80万くらいで、現在は40～50万くらいだと思います。仮に上記の書いていただいたように10年分割で契約した場合に、支払い途中で姉が亡くなったり または支払い不能に陥ったりしたらどうなるでしょう？お時間がありましたら、また補足いただければうれしいです。