マンション価格と年収・貯蓄

質問

いつも大変お世話になっております。

築15年以内の中古マンション購入を考えており、既に数件ほど内覧したこともある今になって、価格について本当に大丈夫なのか心配になってきております。
大まかですが下記の通りになります。

夫妻とも満39歳、子供予定なし、共働き
・夫：貯金1,000万円　年収370万円(税引き前)　基本給176,000円
・妻：貯金1,800万円　年収450万円(税引き前)　基本給290,000円

ローンなしで、夫・妻各1,000万円出して2,000万円のものを購入すると、夫は貯金ゼロになります。
いざという時の現金はもっと残しておくべきでしょうか。
何らかを妥協して、諸経費込みで2,000万円(価格1,800万円位?) でも私達にとっては高過ぎますか？

今まで家賃85,000円を折半払いしていますが、夫はそれでもかつかつ気味です。
また、妻(私)は会社での賞味期限は限界で、正直すぐにでも辞めたい状況ですので、遅くとも数年後には夫に頼る生活になると思います。

このような私達にとって、いったいどれ位の物件が相場なのでしょうか。
面倒な質問で申し訳ありませんが、アドバイス宜しくお願いいたします。

回答No.2

noname#12813 · ベストアンサー

自分にとってどれくらいの物件価格が適正か、というのは、自分でお金の計算をしてみて割り出すしかないです。

まずは今後の世帯全体の収入を出します。
奥様が仕事を辞められるならば、ご主人だけのお給料ですよね。
そして毎月の生活費（食費、光熱費など）、保険料、車費用、住居費などを出費として計算します。
これでご主人の定年時、いくらの貯金ができていますか？

そして65歳からもらえる年金額を社会保険庁のＨＰで試算してみてください。
ただしこれは現行の制度によるものなので、将来はもっと（かなり）カットされることが予想されます。
この年金収入と先ほどの定年時の貯金額が、老後資金となります。
死亡時まで毎月どれくらいの生活費を得られるか、計算してみましょう。

要は、今現在の生活が苦しいかどうかという問題ではなく、老後資金をどれだけ用意できるかという問題です。
今現在の生活はできても、貯金ができなければ老後資金は貯められません。
老後は国が助けてくれるというわけでもありませんから。

私もこれをシミュレーションしてみました。
年齢は質問者さまと同じくらいで、子供なし、
世帯年収600万くらいで、1500万のローンを組み、貯金ゼロです。
これだとかなり、老後は苦しいです。
子供が一人生まれたらとても病気もできないほどです。

それからもう一つ、旦那さまがいつ亡くなられたらどれくらいの遺族年金が支給されるかも、合わせてシミュレーションしてみてください。
それによって生命保険の保障額や貯蓄しなければならない額なども見えてきます。

参考URL：

http://www.sia.go.jp/sodan/nenkin/simulate/index.htm

お礼

ご教示頂いた方法で、只今ざっくりと計算してみました。
年金は私も夫も12～13万円/月しかもらえないとは愕然としました。
家計簿はつけていなかったので本当に概算なので、マンション価格の百万単位の調整までどうするかは把握しにくい計算となってしまいました。または、回答者様ほどでしたら老後はそれほど苦しくはないように思えますが…私の計算が間違っているのかもしれません。もう一度よくチェックしてみます。
具体的な試算法を教えて下さりとても助かりました。本当にありがとうございます。

回答No.6

noname#12813

no.2で回答させていただいたものです。
ご夫婦それぞれ年金額が12万ならかなり多い方ですね。
ちなみに我が家は夫婦二人合わせて18万。ただしこれは現行の制度での試算なので、25年後には２～３割減で14万くらいしかもらえないだろうと、私は見ています。

それからローンは組まない方がいいと思います。
金利1％以下で借りて住宅ローン控除で還付を狙う、というのでもなければ、現金で買えるならローンを組むメリットはないです。
ローンを組んでも結局は払うのです。
利息の分だけ損です。
利息だけでなく、抵当権設定費用、抹消費用、事務手数料などを入れると、ローン控除より得するとは思えません。
ただ、支払い途中にご主人に万一のことがあれば、団信により弁済されるので、その場合はローンで得することになります。
ご質問者さまの場合、現金で一括払いしても貯金が800万も残せるのです。
万一の時の備えとしては充分です。
病気などして治療費がかかってもこの800万で対応しましょう。
それでも足りなかったら？その時は家を売るのです。
そのための不動産という「資産」なのです。

問題なのは、奥様がお仕事を辞められた場合、貯金はできますか？ということです。
今手元に残るのが800万。これから貯金ができないとすれば、60歳定年時にも800万しかもっていないことになります。
60歳から65歳までは年金がもらえません。無収入なのです。その間、毎月の生活費が15万（マンション管理費などの住居費も含む）だとしたら、
15万×12ヶ月×5年＝900万
つまり65歳までに貯金を使い果たすことにもなります。
（ローンを組んだらもっと悲惨です）
65歳から年金だけで暮せるでしょうか。
つまりそういうことを計算してみて、二千万という住宅価格が適正かどうか、判断してみて欲しいと思ったのです。

お礼

大変遅くなりましてすみません。
万一の遺族年金は、寡婦年金と遺族厚生年金を合わせて3,000万円くらいもらえるようです。これが、万一の場合もらえなくなる(？)夫の厚生年金とおよそ同額になります。
年金額は、私が2年後から専業主婦の設定だと夫婦で約22万でした。私が仕事を辞めて夫に頼る場合、夫貯金4万/月＋ボーナス2か月分年2回とすると20年後の定年から5年間は大丈夫そうです。65歳からも年金＋ボーナス貯蓄でなんとかなりそうですが、ボーナスなしの計算でいくと定年後5年間でちょうど貯蓄０になるかもしれません。手元に残る800万は何かのために手をつけないようにしようと思います。
ですのでやはり2,000万円を上回らない物件をローンを組まずに購入しようかと思う次第です。ただ、まだまだ今の段階では詰めが甘いかと思うので、もう少し煮詰めた方が良さそうですね？
本当にわかり易いご説明をして下さり勉強になります。ありがとうございます。

回答No.5

lemonbarm

まず、ご主人の所得のうち現在４２５００円が住居費用となっていますよね。
マンションの管理費修繕積立金が２LDKで１８０００円と仮定した場合、４２５００－１８０００円で残り２４５００円です。この金額で毎月のローン返済を行う場合、３５年ローンとすると（金利にもよりますが）約７００万円ぐらいの借入が可能かと思います。
現在の収入で預貯金が出来ているようなので、預貯金分を年間の固定資産税等に回すことが可能と思いました。
それであれば、預貯金合計２８００万円ですが、
　購入物件２０００万円
　　住宅ローン７００万円
　　自己資金　１３００万円
　　購入諸経費　１２０万円
　　貯金残　　１３８０万円　ですので、これぐらい預貯金が手元に残ればいざというときも、余裕ありませんか？

色んな仮定で計算することは必要ではありますが、どうやっても解らない部分も沢山あります。
自分達にとって必要な余裕とはどれぐらいなのか、仕事を辞めるか、余裕と取るかという結論も必要になってくると思います。
良く話し合ってみてはいかがですか。決して贅沢な物件を選ぼうとされているわけでは無いと思いますよ。（経験上の意見ですが）

お礼

わかり易いご説明ありがとうございます。
ご教示通り、ローンを700万円ぐらいですと、いざという時も安心な気がします。物件が決まる段になりましたら、不動産屋に相談をしてみようと思います。
>色んな仮定で計算～(経験上の意見ですが)…
専門家のかたからの力強いアドバイスを拝読し、なんとなく安心いたしました。このような計画で進めていこうかと思う次第です。
本当にありがとうございます。

回答No.4

grouse11

ご質問者様が仕事をやめた状況を予想して生活設計すべきです。
年収370万円で税引き後250万円だと想定します。
年収に対する住宅費を2割だと考えると、年収370万円に対して70万円程度ですよね。70万円あれば管理費や管理組合への積立金、将来行うであろう専有部分のリフォーム用の貯金は十分に賄えると思います。
老後資金を1500万円だと考えると、これから定年までの20年間で毎年50万円は貯金したいですよね。
税引き後年収250万円から上記の住宅費70万円と養老資金50万円を引くと130万円になります。12ヶ月で割れば、月に10万円の生活費（保険代や慶弔費、自動車代、遊興費など含む）になります。ざっくりとした計算ですが、現在の家計簿と比べて生活レベルが大きく違わなければ、退職後のマンション購入でも無理が無いことになります。
ただし、子供が生まれたり、毎月の修繕費で賄えないマンションの出費が必要となったり、ご主人が転勤になったりした場合は計算が合わなくなります。これらのリスクも良く検討すべきでしょう。
最後に思いついた点を2点挙げておきます。
・年収370万円ならば、お住まいの自治体では公営住宅などの行政サービスが受けられる場合があります。マンション購入のご質問から趣旨が離れますが、経済的にはメリットが大きいので検討に値するのではないでしょうか。
・住宅ローンを借りた場合、利息以上の税金還付（住宅ローン減税）が考えられます。制度の条件対象の物件の場合は、ローンを借りることも検討してはいかがでしょうか。

お礼

こちらの計算ですと、ぎりぎり何とかやっていけそうです。
一方、公団住宅のとあるHPを見てみたところ、都営,公団,都民,公社と種類があり、一番安そうな都営だと(家賃が記載されてませんが)、私が退職しないと入居資格に入らないので、今すぐ退職して応募するのもリスクが高そうで不安なのですが…。
住宅ローンについては不動産屋の担当者によく聞いてみようと思います。ローンを組むだけ金利がかかって損だと頭から考えておりましたので。
わかり易いご説明とポイントを教えて下さり大変ありがとうございました。

回答No.3

best-house

いざという時の貯金ですが、お子様がいない場合においても１０００万は残しておいた方がよいですね。
また、今後ご主人一人の収入で生活されるのでしたら、今の生活レベルの半減以下を想定する必要があります。
年収３７０万での生活レベルです。失礼ですが、かなり厳しいと思います。
正直に申し上げますと今のご年収において、不動産を購入すべきではありません。
賃貸と違って不動産をもつとその他経費が結構かかります。（管理費、修繕費、税金など）
経済的に余裕のない生活は家庭を壊します。
個人的考えで申してスミマセン。

お礼

そうですね、厳しいと思います。
でも、ざっくり計算すると、一生賃貸よりも購入した方が良いように思えるのですが…。
よく検討してみます。
正直なアドバイスを頂けまして大変ありがとうございました。

回答No.1

jack-a3

今は夫婦それぞれに稼いで家賃払っても貯金できているんですよね？
マンションを買った場合、家賃の変わりにローンと管理費を払うことになると思うのですが、
その合計が今の家賃より低ければとりあえず今の生活レベルは維持できるんじゃないですか？

もし妻が会社を辞めることが前提であれば、まずは夫だけの収入で生活できるかどうか検討するべきですね。
夫の給料だけで今の家賃を払って生活できるのか、それとも今ある貯金を使ってマンションを購入し、
ローン残金プラス管理費を払って生活できるのか、どちらがラクなのか考えればいいです。
それによって月々の支払いがどれくらいまで可能なのか把握し、
どれだけ貯金を使っていくらローンを組むのかを決めればいいと思います。

お礼

早速ご回答頂きましてありがとうございます。
そうですね、ご教示下さったことを把握して、よく考えて見ます。
具体的なアドバイスどうもありがとうございました。