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住宅の共有名義について。
現在、住宅の名義（所有者）は私と主人との共有です。 先日主人から「名義を自分（主人）のみに変えて欲しい」と言われました。理由は今年の４月で私が退職したため、これからは主人の給料のみでローンを支払っていくからだということでした。勉強不足だとは思いますが、私はあまり納得できず、主人もコレといったメリットを言えず、お互いモヤモヤしています。 主人のみの名義にしたほうが良いのでしょうか？上手く説明できず申し訳ないのですが、よろしくお願いします。
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>頭金は主人の貯金から出しています。 >主人と私の連帯債務です。 これで考えますと、仮に物件価格を３０００万、夫頭金１０００万とすれば、連帯債務ローンは２０００万ですよね。そして持分１／２だから、 夫のローン債務：５００万 妻のローン債務：１５００万 になります。割合で言えば夫１／３，妻２／３になります。 でもし妻が仕事をやめて、自分の１５００万の債務の分を支払わないとなれば、毎年の返済額の２／３を夫が妻に贈与していることになり、これが年１１０万以上になると贈与税がかかります。（１１０万は贈与の非課税枠） また更に微妙な話で、これは連年贈与の扱いになることもありえるので、そうすると現在の残高の２／３を夫が妻に贈与したことになり贈与税が発生する可能性もあるわけです。 つまり現在のローン残高の２／３（妻持分）に相当する持分を変えないと贈与になるという話です。（妻の持分を０にしてしまうと今度はこれまで妻が返済した分を夫に贈与したことになる） >贈与税が発生し、何百万もかかるならこのままのほうが良いのではないかとも思うのですが これは逆です。そのままだと贈与になります。 ただ面倒なことに、単純に所有権移転登記の持分変更でローン残高のうち妻の持分の分を夫に移すと、あれという話になるので、このあたりは夫が妻の持分を債務ごと買い取るとみなすとか、妻が夫に割賦で売却したと考えるのかなど、考え方の話になります。 あるいは真正なる名義人回復による登記の修正をするなどのことも考えられます。 で、この話は一度税理士か税務署に相談された方がよいでしょう。少なくとも現状の持分のままというわけには行かないと思いますよ。それが許されるのであれば相続税の脱税が可能になるので、相続税脱税防止が目的の贈与税の意味がありませんから。 婚姻中の収入で築いた財産は夫婦共同財産という考え方は離婚時にしか成立しません。 婚姻している限りは夫婦であっても各人の名義の財産は各人のものでなければなりません。 税法ではそのように判断しますので、その問題を避けて通るわけには行かないのです。
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以下の情報が足りません。 Ａ．現在の共有持分の割合 不動産を取得したときの価格に対する、 Ｂ．夫が拠出した頭金の割合 Ｃ．妻が拠出した頭金の割合 あと不動産価格に対するローン金額の割合とローンの名義人ですね。 夫の名義なのか、妻の名義なのか、夫と妻の連帯債務なのか。 連帯債務については、ローン残高証明が両人の名前で発行されているのかがポイントです。他方が連帯保証人というだけではだめです。 基本的な考えかたとして、Ｂ，Ｃにかかわる持分は不動産にそれぞれ持っていなければなりません。 あとローンについては、夫名義のローンであればそのローンの分の持分は夫名義、妻名義のローンであればそのローンの持分は妻名義でなければなりません。 連帯債務のローンの場合は、夫と妻でその債務を振り分けて、各人のローンの持分を不動産の持分に割り当てます。 と同時に、返済はそのローンの持分で双方が行います。 と言葉で書くとわかりにくいでしょうから、一例です。 物件５０００万 夫頭金１０００万 妻頭金５００万 ローンは連帯債務で３５００万とします。 ローンの持分を夫３／５、妻２／５とすれば、夫は２１００万、妻は１４００万が各人返済すべき元金金額です。 そうすると不動産持分は、 夫：頭金１０００万＋ローン２１００万＝３１００万 妻：頭金５００万＋ローン１４００万＝１９００万 不動産の持分は、 夫が３１／５０ 、 妻が １９／５０ になります。 そして、ローンの毎月支払額が仮に１５万とすれば、夫は１５万×３／５＝９万、妻は１５万×２／５＝６万返済すれば良いわけです。 で、何でこんな話をしたのかというと、上記の通りになっていなければ、そこに「贈与」があったということになるからです。 不動産の持分登記の時点でずれがあれば、登記の時点で贈与があったとなるし、逆に登記の時点では良いけど、ご質問のように連帯債務を分担していた妻がこれから自分の分担分を返済しないというのであれば、夫が代りに妻の分を返済するので、これは夫から妻への贈与になります。 でご質問のように途中で当初の予定から変わるというのが一番厄介で、少なくとも夫、妻が頭金を出した持分はそのままとしても、ローンにかかわる部分で妻が持分を持っていたけど今後返済しないとなれば、何らかの登記の変更も必要になってくるわけです。 この場合には税務署か税理士に相談してすすめるとよいでしょう。 これは夫婦間で話し合う内容ではなく、税法上贈与とならないように持分を決めるということになります。
補足
＞Ａ．現在の共有持分の割合 現在は１／２ずつです。 ＞Ｂ．夫が拠出した頭金の割合 ＞Ｃ．妻が拠出した頭金の割合 頭金は主人の貯金から出しています。 ＞あと不動産価格に対するローン金額の割合とローンの名義人ですね。 ＞夫の名義なのか、妻の名義なのか、夫と妻の連帯債務なのか。 主人と私の連帯債務です。 贈与税が発生し、何百万もかかるならこのままのほうが良いのではないかとも思うのですが、いかがでしょうか？
- sen_aoba
- ベストアンサー率33% (45/133)
名義を御主人だけにする場合、御主人は相談者の持ち分を購入するか、贈与してもらうかになりますよね。 共通して言える税金は下記の方が言われている通りです。 その他に、購入の場合、御主人はお金が必要ですし、相談者は不動産を売ったと言うことで税金がかかります。 また、贈与の場合、御主人には贈与税が発生します。 つまり、税金面から考えると得策ではないでしょう。 御主人の主張であるこれからも支払いは御主人のみと言うことですが、それなら、持ち分を変更していくことで十分でしょう。 変更の割合次第なら税金はかからないと思います。
お礼
回答ありがとうございます。 持ち分は１／２ずつで、主人はすべて自分名義にして ほしいとのことでしたので、税金はかなりかかりますね。 得することはないように思いました。
- 20050607
- ベストアンサー率41% (24/58)
名義変更すれば、贈与税・登録免許税・不動産取得税など結構な税額が課税されることになりますよ。ご主人が離婚でも考えていて、自分名義の財産確保を図っているのならともかく、あまり賢明な選択とは思えません。一方、これからさきあなたが就労することがないのだとすると、あなたの負担すべきローンをご主人が支払っていくのは、金額にもよりますが、厳密には贈与税の対象です。 共有名義で登記をし、ローンもそれぞれ負担していたのだとするなら、共働きをしていくことを前提に不動産を取得されたのですよね。それなのに、予定変更であなたが仕事をやめてしまった、このことにご主人は不満を持っているのではないでしょうか？「なんで約束破って仕事やめてんだよ。働きもしないあいつのために俺がローン支払って、それであいつの財産が増えていくなんて納得できねえよ」と思っているのでは？ ご主人の発言の本音は、「お前も働けよ！」ということのような気がします。「名義変更したくないなら、ローンはお前が払えよ、払えないなら働けよ」ということでしょう。本気で名義変更したいわけではないから、変更のメリットなど説明しようがないのですよ。 と、推測してみました。
お礼
アドバイスありがとうございます。 「働かないなら財産なんてない」というのが本音でしょう。 ただ、会社を辞めたのは病気のためであって、決して好きで辞めたわけではないです。 それなのにそんな本音を平気でぶつけてくるんですから、名義云々よりも このまま離婚したほうが賢明なのでは？と思ってしまいます。
- 530529
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所有の比率（？）はどうなんでしょうか ？ また、今までにあなたが支払った分についての持ち分はどうするのでしょうか ？ また、今後（火災・生命）保険とかはどうするつもりなのでしょうか ？ ？ ばかりでごめんなさい。 でも、お二人で買った物ですから、お互いに納得がいくまでお話し合いをしたほうが良いかと思います。
補足
＞所有の比率（？）はどうなんでしょうか ？ １／２ずつです。 その他の補足要求についてはお互い勉強不足でそこまで考えていなかったので話し合っていません（すいません）。 こちらで回答してくださった方々のアドバイスを元にまた話し合いをしていきたいと思います。
- ootora-A
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正式に登記されている所有権を書き換えるということは、財産を贈与するということですから、贈与税の対象になります。少なくとも、奥さんの自己資金分およびいままで返済してきた借金の奥さん分は残すべきです。 銀行は担保保証さえできれば、問題無いはずなので ご主人の借金に対して、奥さんが連帯保証しておけば問題無いはず。あとは、ご主人の個人的気持ちだけだと思います。専業主婦は、夫を支援しているという位置付けで、結婚20年以上であれば、最大2000万円までの無償贈与もみとめられています。奥さんあっての、ご主人の稼ぎですから 単独名義というのは不自然に思います。
お礼
アドバイスありがとうございます。 主人からすれば、専業主婦には財産はないと考えているようです。
お礼
２度の丁寧なアドバイスありがとうございました。 頭からこぼれないように一文一文整理しながら読ませていただきました（苦笑） 夫婦間に発生するものなのに税金は結構ややこしいものなのですね。 税務署に一度相談してみます。