マイホーム 三世帯 共有名義 その他・・・。

質問

現在マイホーム（三世帯住宅）を考えております。
三世帯とは、主人両親、私両親、私たち夫婦です。

現在、主人３５歳年収３５０万
　　　　私３２歳年収４５０万
・土地２１００万
・建物２２００万
・諸費用３００万
　合計４６００万のうち、
主人両親から４００万
　私両親から３００万の援助を受けて
３９００万のローンを３０年で組もうとしてます。
子供は居ませんので、私たち夫婦は正社員として働いてます。当初、二人の「共有名義」にしようと思っていたのですが、ある人が言うには親も共有にすれば、万が一無くなった場合その分のローンは払わなくていいんだよ！と言われました。例えば主人の父が一番年配なので
、出して頂ける分の４００万を共有にし、父が亡くなってしまったら３９００万分の４００万は払わなくて良いのでしょうか？身内の不幸を例えてはいけませんが、
ちゃんと把握しておきたいので・・・。色々と教えて頂きたいです。この内容以外にも、アドバイスなども
宜しくお願いいたします。

回答No.4

moonliver_2005 · ベストアンサー

１．私は２世帯住宅にしましたが、親がはやく無くなって、大きな家の部屋が余ってしまって、使い道がなくなり、やや苦労しました。
２．この経験から言うと「区分所有できる家」にされるのが良いと思います。要するに形式上は３戸から成るアパートまたはタウンハウス・マンションにするわけです。条件は四方が壁に囲まれた独立した空間が有り、電気・ガス・水道のメーターが別になっていれば良い・・・というような条件だったと思います。（詳しくは法務局・登記所に尋ねれば教えてくれるでしょう。）こうするとご主人両親、質問者の両親が仲がわるくなってもOkというメリットもあります。アパート風にするのはどうもと思っても、外観は一軒家のように作ることも十分可能でしょう。（私の２世帯住宅は外観は一軒家でした。）
３．質問者をA戸、ご両親世帯をB戸、C戸と呼ぶことにします。区分所有可能と言うことは、法律上は全く独立した建物扱いになり、A,B,Cは全く独立して（極端には、金融機関が異なっても構わない）ローンが組めることになります。そうすると、AよりB,Cの方が早く亡くなると仮定すると、亡くなった時点で団体信用生命保険が働いて、その時のローン残金は完済扱いになります。
４．家が出来上がったら、土地はA,B,Cの共有、建物は区分所有の「共同住宅（確か？）」で登記します。資金の負担割合は、各戸の面積割合ととりあえずします。簡単のため３戸同面積で立てると仮定すると、１戸1300万円負担することになります。実質負担額はB=900万、C=1000万で、B,Cが各々この金額の銀行ローンを組むことになります。団体信用生命は普通の保険より有利ですから、75歳ぎりぎりまで支払う条件にすればとても有利な生命保険に入ったと同価値になると言えるでしょう。
３．B,Cが高齢でこんなローン組めないという場合は、AがA,B,C全てをA名義で登記することも可能です。（この場合、B,Cが亡くなっても残念ながら団体信用生命は効かなくなります。）そしてAとB、AとCの間で賃貸借契約書（B,Cが賃料を払う意思と能力が有る場合）を作るか、使用貸借契約書（B,Cが賃料を払う意思が無いか能力が無い場合。賃料ゼロの親族間の貸借は「使用貸借」となります）を作っておけば万全でしょう。
４．B,Cがローンは組めるが返済金は払えない場合は、質問者が代わりに払ってあげれば良いでしょう。この金額のローンでしたら年間贈与税控除額以下ですむでしょうから、贈与税の心配はありません。（親を扶養する生計費だ！と強弁すれば控除額を超えても贈与税の対象にならないとも考えられます。親を扶養するのも憲法上の義務ですから税務署も強気では攻められませんでしょう。）
４．B,Cが無くなったら空いた戸は賃貸に出せば良いでしょう。このためには、駅やバス停に近いなどのある程度の立地条件が必要かもしれません。
５．私の場合、１０部屋の２世帯住宅になりましたが、両親が亡くなり子供が独立したら、夫婦二人で１０部屋の家は無用の長物になりました。もったいない話です。

お礼

感謝～！すごくわかりやすい説明です！
こちらを参考に進めてみようと思います。
近々法務局・登記所に色々とアドバイスに行きたいと
思います。ありがとうございました

回答No.3

madisons

他の方も書いておられますが、このご予算での３世帯住宅ということに関して、私なりの意見を述べさせて頂ければと思います。
つい最近、私と夫、私の両親で住む２世帯同居の家を建てました。敷地の制限と妻の親との同居（いわゆる「嫁姑問題」は起きない）であるため、玄関、キッチン、お風呂は共有のスタイルです。
結論からいって、完全に世帯別の空間を確保しない限り、どうしても衝突は起きます。それでなくても気を遣いあい、どこかで無理が生じてきます。もちろんお互いの領域は守りつつ仲良くやっていこうとは思っていますが・・・。
２世帯なら１対１ですけど、３世帯となると関係性もより複雑になってくるので、いろんな状況を想定しておかないといけないような気がします。
お住まいの地域がわからないのですが、水回りなどを完全に別にした３世帯住居を2200万の予算で建てるのはかなり厳しいのではないでしょうか？（可能ならばもちろん問題ないのですが）
前述のとおり、共有部分を設けての同居は、住まわれるご家族全員の意見と、プロによるプランニングを相当に慎重に検討していかれないと、建てたあとに「こんなはずじゃなかった」ということになりかねません。
それとも、共有部分を設けての３世帯同居がそれほど無理なく可能というご家族なのでしたら、後学のために是非秘訣を教えていただきたいです。

お礼

皆様のアドバイスを感謝いたします。
当初、私が主人の両親に二世帯を話しまして、主人の母が○○（私）ちゃんの両親も賃貸だから、皆で住むのはどう！？と持ちかけました。私は内心ビックリでしたが
、いずれ両親が年をとった時など考えたら、近くに居たほうが良いかと思いました。私たち夫婦は一人っ子なので主人の両親が、そう考えてくれたようです。
そして私の親にその話をしたら、嬉しそうでした。
私の親は活発的な人で、主人の親はおとなしい人です。
うちの両親が主人の両親を、車でどこか連れてってあげたり、飲みに行ったりしてます。（私たち抜きで）
主人の親は二人とも免許がないので、私の親と行動するのが楽しいと言ってくれてます。
まぁ、一緒に住んだらわからないけど・・・。
私たちも混ぜて６人で旅行にも良く行くんですよ！
それと、建物の金額ですが、３件見積もりをもらいました。完全３世帯ですが、大体２２００万位でｏｋでした。この中には外溝とエアコン・照明は入ってません。
外溝は私の父が職人なので、自分でやってくれます。
長くなりましたが、ありがとうございました

回答No.2

noname#11476

>親も共有にすれば、万が一無くなった場合その分のローンは払わなくていいんだよ
そういうことはありません。。。
ローンを組むときにローン契約者団信生命保険に加入するので、そのローン契約者が亡くなった場合にはそれ以降の支払は不要です。生命保険金でまかなわれますので。
でも通常団信保険は契約者のみ、あるいは公庫のデュエットのように連帯債務で２名が加入というものですから、ローンを返済しないご両親が加入することは出来ません。

家の持分は全く関係ありません。家の持分は出資割合（ローンについてはローンの名義人）で登記してください。
住宅取得特例の贈与税非課税枠を使う場合には、自分の親の分を贈与してもらい自分の持分にすることは出来ます。この特例は適用要件が細かくあるので実行前に税務署で必ず確認して下さい。

さて、他にもアドバイスということですが、３世帯住宅とはかなりのものですね。
２１００万の予算では３世帯独立させた住宅はまず到底無理なので、事実上は２世帯（これでも予算的に苦しい）程度でどちらかは同居と同じという感じになるでしょう。

ローンの金額も現在の年収の５倍と適正水準を越えていますので、お子様のご予定が無ければなんとかなりますが、ご予定があるようだと相当苦しいということを覚悟してください。
ご両親の年金などによる家賃を期待しているのかもしれませんが．．．．それはローン完済まで続くかどうかが問題です。

あと人間関係も非常に心配なのですが．．．．このあたりはご事情を知りませんので。

お礼

共有の件は、よーく分かりました。
皆様のアドバイスを感謝いたします。
当初、私が主人の両親に二世帯を話しまして、主人の母が○○（私）ちゃんの両親も賃貸だから、皆で住むのはどう！？と持ちかけました。私は内心ビックリでしたが
、いずれ両親が年をとった時など考えたら、近くに居たほうが良いかと思いました。私たち夫婦は一人っ子なので主人の両親が、そう考えてくれたようです。
そして私の親にその話をしたら、嬉しそうでした。
私の親は活発的な人で、主人の親はおとなしい人です。
うちの両親が主人の両親を、車でどこか連れてってあげたり、飲みに行ったりしてます。（私たち抜きで）
主人の親は二人とも免許がないので、私の親と行動するのが楽しいと言ってくれてます。
まぁ、一緒に住んだらわからないけど・・・。
私たちも混ぜて６人で旅行にも良く行くんですよ！
それと、建物の金額ですが、３件見積もりをもらいました。
完全３世帯ですが、大体２２００万位でｏｋでした。
この中には外溝とエアコン・照明は入ってません。
外溝は私の父が職人なので、自分でやってくれます。
長くなりましたが、ありがとうございました

回答No.1

gamigami

なんか根本的にわかってられないようですね。
死亡時にローン支払わなくてもよくなるときは、誰が団体信用生命保険の加入者になっているかで決まりますが、加入する義務（権利）のある方は借入をする申込人のみです。共有者には権利すらありません。
そうなるとローンを組むご主人か奥様しか加入者としては該当しません。
また、ペアローンであれば、ご主人がいくら借りて奥様がいくら借りるか明確なので、なくなられた方の残債分だけ保険金が支払われます。
これが、片方が連帯保証になり、３９００万円を１本で借入をすれば、主債務者（申込人）のみになります。
今回のプランだけで見れば、共有にするかどうかは、両親からの資金提供を住宅取得のための贈与で処分するか、共有で遺産相続まで親の資産にしておくかの判断だけです。

お礼

こんばんは。ド素人ですので、根本的にわかりませんでした！わからないので質問しました。読んで解決しました。なるほどねぇ～と・・・。今後参考にさせていただきます。この度はありがとうございました♪