不動産に係る根抵当権の順位などについて

質問

お世話になります。

取引きあたり不動産（土地）根抵当権を設定しております。
○１００坪　評価額　１，０００万円程度　
現在、１番抵当者が信用保証協会（極度額は４００万円）となっており、弊社が２番抵当者となっております。
しかし、先般、抵当権設定当時の社長が他界したことから、弊社では相続人であるご子息様への設定に変更手続を行っております。
このような、状況のなかで、信用保証協会は未だ他界した社長のままになっており、これから弊社と同様の手続を行うと弊社が、１番抵当権者となり、信用保証協会が２番に下がるということで、担当者から弊社がいままでどおり２番になっていただきたいとの依頼がありましたが、弊社はどのように対応する方が得策でしょうか。
また、現在の登記のままで弊社が要望をのまないとどのような影響が考えられますか。
このような、事務処理について分からないので、質問も上手く書き込めないのですがよろしくお願いします。

回答No.2

buttonhole · ベストアンサー

まず、なぜ信用保証協会は、今ある根抵当権を抹消し、新たに根抵当権の設定を受ける必要があるのかです。一つは、担当者がよく分かっていないというのもあります。もう一つは、当該根抵当権者の債務者が死亡した社長個人であり、死亡してから六ヶ月以内に指定債務者の合意の登記がなされなかったことにより、元本が確定してしまったと言うことが考えられます。
　元本が確定してしまうと、元本確定後に生じた債権はその根抵当権で担保されません。つまり、息子さんが事業を引継ぎ、新たな借り入れなどをしても、その根抵当権では担保されませんので、新たに根抵当権を設定する必要性が生じたという事が考えられます。
　順位変更は、保証協会と御社が合意し、登記がなされることにより効力が生じます。御社が順位変更に合意するかどうかは全くの任意であり、法律問題ではなく、最終的には経営判断の問題になります。
　登記の意味や登記手続上の不明な点があるのでしたら、司法書士に相談されることをお勧めします。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。
６ヶ月というのが、問題になっているようです。
最寄の司法書士と相談したら、双方でご相談願いますとのことで、明確なアドバイス、回答は得られませんでした。
尋ね方も悪かったかもしれませんが^_^;

回答No.1

utama

社長から子息へ変更するというのは、根抵当権の対象となる債務の「債務者」を変更するということでしょうか？でしたら、民法398条の9、389条の4 により、根抵当権の順位が変わることはありません。

ただ、民法398条の9 による相続人への債務者の変更は、相続開始から6ヶ月以内となっているので、その期間を過ぎてしまったということなのでしょうかね。

もしそうなら、一度、貴社の抵当権を確定させ、信用保証協会、貴社の順で再度抵当権を設定しなおさないかぎり、抵当権の順位は変わりません。

どちらが得策かというのは、ご質問者で判断してもらうしかないと思います。２番抵当になれば、担保割れのリスクは当然高くなります。評価額１０００万円としても、実際、何円で売れるかはやってみないとわかりません。場合によっては半額なんてこともありえます。

他方、信用保証協会が、１番抵当がつかないなら保証しないとして、手を引けば、それによって資金調達ができなくなって、その会社が倒産してしまうかもしれません。

法律上、貴社に応じる義務はありませんので、取引先との関係などを考慮した上で、経営判断してください。

お礼

ありがとうございます。
関係者と今後の参考にさせていただいております。