土地の賃貸借契約で契約者が死亡した場合の再契約の相手

質問

土地の賃貸借契約を締結している契約者が死亡しました。
まだ、契約期間が残っていますが、その場合は相続人の代表の方と再契約したほうが良いのでしょうか？
土地の名義変更をしていれば名義人の方と再契約となるかと思いますが、名義変更をしていない場合、契約者はどなたになるのか不明です。（相続人の代表者？全ての相続人）
ご教授下さい。

回答No.5

noname#11476 · ベストアンサー

>今後更新したいのですが、土地の名義人が死亡した方ですので、その場合の契約者は相続人全てになるのでしょうか？

まずその相続人の特定がなされなければなりません。
とりあえずは法定相続人全員が該当者ということですが、その人たちに登記するように求める（任意の依頼）、遺産分割協議書の提出を求める（任意の依頼）などして、それでも従ってくれなかった場合には、更新契約は出来ません。契約の更新が出来ない場合には、借地法の規定にもとづいて特定されていない相続人との間で従前の契約が継続するということになります。

ただ特定されていないので具体的に誰かに借地料を支払うことは出来ませんから法務局に供託することになります。
このあたりは弁護士にお聞きになった方が確実ですよ。こちらのサイトの回答はあくまで無責任回答であり、実際に行動する前には必ず弁護士にご確認下さい。予備知識としてはこのサイトの回答でもよいかもしれませんが。

相続人が特定される前に勝手に相続人の誰かと契約を結んだり、借地料を支払ったりすると後で他の相続人から損害賠償請求される危険もありますのでご注意下さい。

それよりまずは相続人に土地相続についてどうなっているか連絡を取ってみてはいかがですか？

お礼

mickjey2さんご親切にありがとうございました。

回答No.4

noname#11476

土地所有者に相続が発生してご質問者が借地権を持っているということですね。
この場合でも借地の契約は相続人に自動的に引き継がれるので問題ないです。
ご質問で疑問なのは次に誰に支払えば良いのかだと思います。

とりあえずはまだその土地の次の所有者が相続人の誰かとしか決まって今ませんので、今すぐ必要な借地料は供託してください。（法務局で行います）
そして相続人には、相続する人が決まり次第その人に支払うこと、それまでは供託しておきますと伝えてください。
次の相続人が確定しましたら（遺産分割協議書が作られる）、その分割協議書と契約書を一緒に持っていればそれでも有効です。ただ契約書の名義も書き換えたいのであれば、変更契約かこれまでと同じ契約書で新たに作って、遺産分割協議書で相続するとなっている人たち連名で契約書の名義変更をすればよいでしょう。

>よくわかりませんが、土地の名義を相続人に変えた場合契約書もその名義にすればよいのでしょうか？
どちらでもかまいません。上記で書いたように変えてもよいしそのままでも有効です。

補足

mickjey2さんありがとうございます。
申し訳ありませんが、もう少し教えてください。
契約の期間が終了しそうな契約があります。
今後更新したいのですが、土地の名義人が死亡した方ですので、その場合の契約者は相続人全てになるのでしょうか？
代表者一人にしたい場合は委任状、同意書をとっておけばよいのでしょうか？
ご教授頂ければ幸いです。
よろしくお願い致します。

回答No.3

utama

法律上は、例えば、相続人が３人いて、１／３ずつ相続分があるとすると、賃料は各相続人に１／３ずつ支払う必要があります。

また、相手のどのような続き柄の相続人が何人いて、どこに住んでいるのかわからないと、支払いようがないので、「○○（賃借人の名前）相続人」名義宛に、弁済供託することも可能です。

分割して払うのも、供託も、面倒ですから、基本的には、土地を相続した人と契約を結びなおすか、代表の受取人を決めて、その人に支払うよう取り決めてもらうことになると思います。

ただ、元々、賃料の受け取りはすべての相続人に権利があるものですから、一人だけと勝手に話し合って決めても、残りの相続人が同意していなければ無効となってしまいます。したがって、後から、他の相続人に、自分の取り分を払えといわれたら、拒否できません。

まずは、相続人間で、誰が賃貸人の地位を受継ぐのか決めてもらう必要がありますし、決まったら、全ての相続人から必ず委任状なり同意書を出してもらった上で、契約の更新や、今後の支払方法先を決定することになります。

相続人間での話し合いがまとまらない限り、面倒ですが、全ての相続人に相続分に応じて分割して払うか、供託することになります。

お礼

utamaさんありがとうございます。
供託は面倒なので委任状又は同意書をもらって契約の更新をしたいと思います。
ご親切にありがとうございました。

回答No.2

thor

質問者が賃貸人なのか賃借人なのかが書いてありませんが……。

なぜ再契約しなければならないと思われたのか分かりませんが、相続人は、亡くなった人の権利・義務、契約の当事者としての地位をそっくりそのまま引き継ぎます。
特別な事情がない限り、契約を結び直したり、契約書の名義を変更したりする必要はありません。（遺産の分割の問題があるので、「誰々が賃貸人／賃借人の地位を引き継いだ」という書面を作成しておく方がいいかもしれませんが）

補足

thorさんありがとうございます。
質問者は賃借人（会社）です。
毎年の賃借料の支払いが心配なんです。
死亡した人の口座が残っていればいいですが、残っていなければどの相続人になるか判断できません。
土地の名義を変更した後に契約を締結し直すのが良いのかと思っています。
ちなみに、土地の名義を死亡した方のまま相続人の方と契約するのはなんら問題は無いのでしょうか？
すみません、解らないことばかりでよろしくお願い致します。

回答No.1

noname#11476

契約者が死亡した場合には、その借地権は自動的に相続人に引き継がれます。
でその相続人が誰になるのか、相続人全員の共有なのかなどはまだわからないでしょう。
これは相続人の間で話し合いが行われ、それを遺産分割協議書という形でまとめます。
そこでその借地権を相続することになった人が次の借地人です。

借地権登記していればその分割協議書とご質問者の承諾書で借地権の相続登記がなされます。
借地契約書も名義をそれにあわせて変更すればよいでしょう。

補足

mickjey2さんありがとうございます。
自動に相続人に引き継がれるのは解りました。
借地権登記は(多分)していません。
よくわかりませんが、土地の名義を相続人に変えた場合契約書もその名義にすればよいのでしょうか？
土地の名義を変えて頂ければいいのですが…
良く解ってなくて申し訳ありません。