土地の賃貸借契約

質問

亡くなった親の不動産（土地）を相続することになりました。この土地は賃貸借契約となっているので、賃貸借契約を改めて結びなおすことになります。相手方は、当方の土地にはみ出して家を建てたので、仕方なく賃貸借契約を結ぶことになった経緯があります。
　そこで、私が改めて賃貸借契約を結ぶにあたり、次のような内容の条文を契約に盛り込むことは可能でしょうか（文言は練り直す必要があると思います）?
１）　貸手の同意を得ることなく、借手は、貸手の土地の上にある借手の建物を増改築しない。
２）　貸手の同意を得ることなく、借手が、貸手の土地の上にある借手の建物を増改築した場合、本賃貸借契約は終了し、借手は更地にして土地を直ちに返却するか、あるいは、借手は、本賃貸借契約の対象となっている土地を時価にて直ちに買い取る。借手が更地にして土地を返却する場合、更地にするための費用は借手が負担する。

回答No.2

nonbay39

契約の当事者（地主）が相続人に変わるだけで、契約を結び直すことにはなりません。
　もし、相続で契約を結び直し条件も変わるとすると、よほど若い地主とでなければ、恐ろしくて借地契約など出来ませんよ。そもそも借地は契約期間が長いのが当たり前ですから。

　結局はビジネスの相談ですから、弁護士にきちんと聞いた方がよいでしょうね。弁護士であれば法的にいんちきな方法であっても依頼者有利に持っていってくれるでしょう。

回答No.1

noname#65504

>賃貸借契約を改めて結びなおすことになります。

勘違いされている様子ですが、いきさつは相手に問題があったようですが、借地契約を一度結ばれたのでしたら、それは相続の対象として、契約そのものも相続することになります。
つまり、契約を結び直す必要はなく、結び直しではないので、相手の承諾無しに契約内容の変更もすることはできません。

今までの契約内容に１，２の内容が盛り込まれていなければ、相手の承諾がなければ変更・追加は無理です。

また、１，２の様な内容は、建物を目的とした借地契約である場合、契約にあって地主の承諾無しの増改築が禁止されていても、状況によっては裁判所が地主の承諾に代わる増改築許可を出すことがあり、最初にそのような取り決めがあっても、その契約が絶対有効になるとはいえない内容です（いきさつからすると裁判所は許可を与えないかもしれませんが）。

残念ながら借地借家法という強力な法律により借り手が保護されているため、建物がある場合、地主の権利や民法にある契約の自由は大幅に制限されています。