土地評価額の見直しについて

質問

一昨年祖父が亡くなり叔母と私である土地を分筆して相続したのですが、
私が相続した土地と言うのが完全に袋小路の土地だったのです。（叔母の土地部分は道路に面してます）
相続した時点での評価額が3300万円だったのですが
袋小路ということで次はかなり下がるだろう、と思っていました。
しかし評価証明を取ってみると3100万円。
何故この二束三文の土地にこれだけの評価がつくのか、と役所の方に聞いてみると「叔母の土地が駐車場として使用しているので、見た目共同（駐車場として）で土地を使用している為」。との返事が返ってきたのです。
当然共同で使用していませんし、車を駐車の許可もしていません。
その意図を役所の方に伝えたところ「名義は違うが見た目で共同と判断できる状態なのでフェンス等で区切りをつけてください」
と言われました。
本当にフェンス等をしないといけないのでしょうか？
一応「固定資産評価審査委員会」に審査の申出をしようと思っているのですがフェンスをしないことで結局同じ結果になるのでしょうか？
素人のため説明が見難い等至らぬ点があるとは思いますが、どうかご教授のほどよろしくお願いします。

回答No.5

matthewee · ベストアンサー

１．「○○市固定資産評価基準」はパソコン内だけではなく、文書として実在します。なぜなら、回答の補足に書かれていた雑種地の補正項目で、「面積補正」と「雑種地補正」は、全国一律の基準である固定資産評価基準（総務省告示）にはないからです。この市独自の基準を文書で作成しています。でも、この点はこれ以上、市資産税課を追求する必要はないので、もし、将来、審査委員会に申し出をする場合や行政訴訟を提訴するときがあれば、市に提出してもらいましょう。

２．No.４の回答に参考資料として載せた「固定資産評価基準の別表第３画地計算法」には、「雑種地の補正率」に関する記述がありません。この市の場合、全国一律の基準を超えて、より多くの補正を適用していることから、平均レベルより評価実務能力は高いように思います。特に1000m2程度でありながら「面積補正率」を適用していることは、少し驚きです（普通、この程度の面積では規模大による補正はしません）。

３．質問者さんが検証可能な点は、（１）路線価の妥当性、（２）雑種地の画地補正の妥当性、（３）画地認定の妥当性（＝無道路地として評価）であると思います。

（１）路線価の妥当性
　そもそも、路線価81200円は妥当な価格かという検証が考えられます。ただし、これをやろうと思うと、状況類似地域の区分は妥当か、標準宅地の選定は妥当か、標準宅地の評価額は妥当か、路線価の計算方法は妥当かなどさまざまな観点からの検証が必要になります。
　市の評価体系そのものにも言及することになるので、市資産税課は「審査委員会へ申し出てくれ」と言ってくる可能性があります。質問者さんの方針として、審査委員会ではなく、市資産税課の窓口で処理したほうが得策なので（この点は資産税課も同じ）、今回は路線価の妥当性について踏み込まないほうがいいと思います。
今回は、路線価81200円は妥当であると認めて、先へ進みます（※質問者さんは、将来の研究課題にしてみて下さい）。

（２）雑種地の画地補正の妥当性
　未舗装の駐車場の状態によって補正率は変わりますが、市街化区域ならば、補正率100％すなわち「宅地と同等と見る」という市町村もあります。回答の補足に書かれた「雑種地補正率90％」は、市街化区域なら妥当な範囲であり、市街化調整区域ならもう少し補正率が低くてもいいと思います。
　ただし、雑種地の補正率は明確な基準がなく、市町村ごとに独自の基準を設けて対応しています。ご参考までに、（財）資産評価システム研究センターが平成15年にまとめた「雑種地の評価に関する調査研究」を見て下さい（下記参考URLにて）。その中に「（3）雑種地評価のための比準表等の実例」があり、雑種地を細かく分けた類型別の補正率が“参考値”として載っています。この表と、質問者さんの土地を比べて大体の“感触”をつかんで下さい。
　質問者さんの市も独自の補正率表を使って、雑種地を評価しています。もし、質問者さんの土地だけ補正率の見直しを求めた場合、類型別に補正率をランク分けしてあれば対応してもらえますが、「雑種地一律90％」であれば、市の評価体系を変更し市全域の雑種地の価格を変更しなければなりません。とすれば、市資産税課はやはり「審査委員会へ申し出てくれ」と言ってくる可能性があります。
　ですから、「雑種地の補正率90％」には深入りせず、（財）資産評価システム研究センターの資料を見せて「他の市では、（駐車場や資材置場は）60～70％のこともあるようですが…」と来年度の課題にするよう市資産税課に提案する程度でいいと思います。

（３）画地認定の妥当性（＝無道路地として評価）
　さて、“本丸”は、画地認定です。当初は強固なフェンスの設置を求めていたのが、「杭とロープ」まで市資産税課の譲歩を引き出すことができました。
　市資産税課の考え方は、「固定資産評価基準の原則通り１筆を評価単位とするが、（筆界線がわからないので）その境界を視認できるようにしてほしい」ということだと思います。
　「杭とロープ」を設置することで無道路地として評価し直してくれるなら、設置したほうがいいと思います。道路工事の測量で使うような木の杭（ホームセンターにあると思います）とロープで、車が入れないように簡単に設置するだけでいいと思います（※設置方法については、事前に市税務課に確認をして下さい）。
　交渉事では、どこかで相手の主張を認めてあげることも大切です。市資産税課も当初の課税誤りを認め、無道路地として評価し直すわけですから、相手の立場も考慮してあげるべきだと思います（「課長名の文書」についても、納税通知書をすぐに再発行してもらえることを条件に要求しなくてもいいと思う）。

３．しかし、絶対に譲れないのが、平成17年度課税から評価額を変更するということです。固定資産税は、毎年１月１日の現況に基づいて評価され、課税されます（地方税法３５９条）。
　平成17年１月１日において、この土地は既に相続登記も完了し、無道路地であったのですから、平成17年度課税から無道路地として評価し直した評価額で課税計算をやり直し、納税通知書をすぐに再発行してもらうことです。
　地方税法４１７条１項に、「市町村長は固定資産課税台帳に登録された価格等に重大な錯誤があることを発見した場合、直ちに価格等を修正して固定資産課税台帳に登録しなければならない」とあります（※条文を示されると、市資産税課は反論できない）。
　もし、市資産税課が「来年度から直す」と言うなら、「還付加算金（年7.3％）を含めて、払いすぎの税金を還付してもらえるのか」と言って下さい。還付は過去５年間にさかのぼって可能です（地方税法１７条、１８条の３）。

４．宅地として無道路地の補正は、奥行価格補正率0.87（奥行60ｍの場合）、通路開設補正率0.60（奥行30ｍ以上の場合）、無道路地補正率0.60（最大値の場合）を乗じた値になります。無道路地補正率については、市独自の評価基準をもっていると思うので、0.60ではないかもしれません。路線価81200円／m2×時点0.809×奥行0.87×通路0.60（※１）×無道路地0.60（※２）×雑種地0.90＝18516円／m2×面積＝評価額と計算されます（※１と※２の値は異なるかもしれません。また面積補正率は適用されないと思います）。

５．評価額の見直しができれば、すばらしい成果だと思います。これは新聞紙上をにぎわす税理士がやるような脱税や節税ではありません。固定資産税は市長が一方的に課税する賦課課税方式ですから、そもそも節税はできないのです。納税者にできることは市の課税誤りを正し、合法で適切な課税にさせることだけです。

参考URL：

http://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/html_0011/hon011_a002.htm

お礼

早速のアドバイス本当にありがとうございます。
平成17年度課税から評価の変更をすべく動きたいと思います。本当にいろいろありがとうございました。
全く知らなかった資産評価システム研究センターの存在や役所とのやり取りの仕方までmattheweeさんにアドバイスを頂けなければここまで来る事は間違いなく出来ませんでした。本当に本当にありがとうございました。

補足

お世話になります。その後近所にある杭＆ロープの写真を役所へ持って行き、写真と同じで良いのかどうかの判断をしてもらいOKをもらいました。この形で事実上の固定資産税の減額が出来ました。本当に本当にありがとうございました。感謝の気持ちでいっぱいです。本当にありがとうございました。

回答No.4

matthewee

１．固定資産税の土地評価は、「現況の地目」別に行うので、本件地の現況地目が「宅地」か、それとも「雑種地」なのかということはとても重要です。ここでいう地目は、登記地目ではありません。
念のためですが、課税明細書に「現況地目（あるいは評価地目）」として記入されている、市税務課が認定した本件地の現況地目は、「雑種地」ですか。登記地目も雑種地ですか。また、本件地は“未舗装”の雑種地と見てよいでしょうか。

２．さて、雑種地の評価方法は、全国一律の評価方法ではなく市町村によって異なるため、まず、その市町村の定める「○○市固定資産評価基準」あるいは「○○市土地評価事務取扱要領」という文書を閲覧する必要があります。その中で、雑種地の評価方法を見れば、その市町村が雑種地をどのように評価しているかがわかります。

※もし、市税務課が「（上記の資料は）内部資料だ」と閲覧を渋ったら、「固定資産評価審査委員会に申し出をするために、いずれ市長に対し必要書類について書面で照会できる（地方税法４３３条５項）から」と言って、見せてもらって下さい。

３．市税務課に評価方法を聞かれる場合、事前に予備知識があったほうがいいと思いますので、雑種地の基本的な評価方法を紹介します。
固定資産税の土地の評価は、１m2当たりの単価を求め、これに地積（＝登記地積）を乗じて評価額とします。ですから、調査されるのは、市税務課がどのように本件地の「１m2当たりの単価」を算出しているかです。
　雑種地にはさまざまな種類があるのですが、本件地は「宅地介在雑種地」として宅地に類似した土地として評価しているものと推察されます。この場合、評価方法は、（１）路線価方式、（２）標準地比準方式のどちらかだと思います。

（１）路線価方式
市税務課が、個々の道路に「路線価」という価格を付けます。この路線価を基に、その道路に接面するそれぞれの画地（＝評価単位となる土地の区画）ごとに、奥行価格補正率や間口狭小補正率、不整形地補正率、無道路地補正率などの個別補正を加減して、宅地の価格を求め、この宅地としての価格から「雑種地としての補正率」を乗じて、あるいは「造成費相当額」を控除して雑種地の１m2当たり単価を求めます。
ここでの重要点は、「宅地」と「雑種地」の格差をどのように補正しているかです。

宅地の補正の方法については、（財）資産評価システム研究センターＨＰから該当箇所を下記URLに貼っておきます。「資料閲覧室」をクリックし、「固定資産評価基準－平成１５年度－」PDF版を開いて、「別表第３　画地計算法」に例示が載っています。また、「資料閲覧室」の「固定資産　評価のポイント」もご参考になると思います。

※（財）資産評価システム研究センターは、日本で唯一の固定資産税の研究機関です。他のページにもご参考となる資料があると思います。このセンターの存在は市町村税務課なら必ず知っていますが、一般の方が知っていることは少ないと思います。逆に言えば、同センターのＨＰを見て勉強しているような納税者は、市税務課から見たら“理論家”と映り、評価の説明もより丁寧にする可能性が高いと思います（へたなごまかしはできないと思うから）。

（２）標準地比準方式
道路に「路線価」がなく、地域内の価格水準を代表する「標準地」が設定されています。この標準地の価格は、宅地としての価格です（まれに雑種地の標準地を設定している市町村もあります）。
この標準地と直接比較して、雑種地の１m2当たり評価額を算出します。補正率としては、上記の路線価方式ほど多彩ではなく、かなり大ざっぱなものとなっています。
この方式の場合、宅地の価格水準である「標準地」の価格から、どのように本件地の雑種地の価格が算出されたか、その補正の方法をお聞きになるといいと思います。

４．補足説明を拝読し、「不合理分割」については微妙な判断が必要な案件だと思います。なぜなら、市税務課の担当者によって画地認定が分かれる可能性があるからです。
先の「○○市固定資産評価基準」あるいは「○○市土地評価事務取扱要領」を閲覧される際に、「画地認定」の項についても見られて、市税務課の“認定基準”の具体例を確認されることをお勧めします（※相手に対する情報が多いほど、質問者さんは有利になります）。

参考URL：

http://www.recpas.or.jp/jigyo/f_jigyo.html

お礼

mattheweeさん大変返事が送れてしまい申し訳ないです。毎回これほどの長文でわかりやすく説明して頂きありがたい限りです＞＜
まだ市役所に言ってないのですが、明日か明後日にmattheweeさんの説明を元に行って参ります。
行き次第結果を報告させてもらいますので、また何かあるようならよろしくお願いします＞＜；

補足

遅くなり申し訳ありません。役所へ行き回答をもらってきました。良いアドバイスがありましたら宜しくお願い致します。
1.本件地は現況地目・登記地目とも「雑種地」とされており、未舗装です。
2.「○○市固定資産評価基準」なるものはパソコン内にあるもので文書ではなくパソコンの画面と対応してくれた職員の口頭にての説明になりました
3.本件地の評価方法は路線化方式で本件地北側にある叔母所有地の前面道路の路線化価格￥81200-に奥行価格補正率0.87・奥行長大補正率0.96を乗じ1m2/￥67818-それに17年度時点修正0.809・画地面積補正率0.95・雑種地補正率0.9を乗じ1m2/￥46909-　本件地面積(666m2)をかけると￥31,241,394-になり、雑種地と宅地との格差は「雑種地補正率(0.9)」を乗じるか否かという事だそうです。無道路地補正率は前面道路に面した叔母所有地と一体として見える為、全体での評価になるので加減はされない。フェンスをすれば良いが先日アドバイス頂いた課長名での文書は出せない。との回答でした。資産評価システム研究センターの話をすると「フェンスでなくても木製の杭＆ロープでも良い」「今年中に杭＆ロープをして資産税課に言ってもらえれば対応できる」と言う返答に変わりました。
本日、役所へ行き得られた回答はこのようになりますが、やはり杭＆ロープで明示する方が確実なのでしょうか？度々申し訳ありませんがアドバイスをよろしくお願い致します。

回答No.3

matthewee

１．もし、ご質問文を読み間違えていたら申し訳ないので、再確認なのですが、「無道路地になるように分筆したのは祖父」なのですか。相続時には既に、分筆されており、質問者さんは、ただ、土地（無道路地）をそのまま相続による所有権移転をしただけなのでしょうか。
　祖父の死後、相続に当たって改めて分筆したのでなければ、「不合理分割」に該当しない可能性があります。

２．また、評価額３１００万円というのは、現況地目が「宅地」としての評価でしょうか、それとも「雑種地」としての評価でしょうか。登記地目は「宅地」ですか。この土地は市街化区域（または未線引きの都市計画区域）、それとも市街化調整区域に存するのでしょうか。
　評価額３１００万円なら、税率１．４％として税額は４３４０００円です。今は負担調整措置が適用されて、もう少し低い税額かもしれませんが、数年後には、この税額当たりまで上がっていきます。

３．合法的に評価額を下げる方法（＝市税務課の課税誤りを指摘し是正する方法）は、以下の３つだと思います。
（１）この土地を、無道路地として評価する。
（２）叔母の土地の一部（公道まで幅２メートルの通路）を買い取り、あるいは贈与を受け、２筆を合わせて袋地として評価する。※１月１日現在の状況で評価するので、次年度の対応となります。
（３）宅地ではなく、雑種地として評価する。特に市街化調整区域に存する駐車場なら、宅地課税することにはかなり無理がある。
※固定資産税を下げる方法として、「住宅用地」にするというのがありますが、これは納税者に新たな負担（＝建物新築）を強いるだけだと思いますので単純に勧められません。

評価額３１００万円がどのように算出された数字なのか、その評価方法の手順を市税務課からお聞きになり、補足説明いただければ、もう少し具体的なアドバイスができると思います。

お礼

何度もすみません
1.本物件は相続時には既に無道路地の形で分筆されていて無道路地の土地をそのまま相続しています。そうなると不合理分割には該当しないのでしょうか？ただ謄本にて確認した所、もともと道路のある形で分筆されていた当該土地を相続する1年7ヶ月前に祖父が相続する事を前提だと思うのですが、無道路地になるように合筆し分筆をしているようです。
2.評価額3100万は地目「雑種地」としての評価です。市街化区域かどうかは確認しています。
この春に当該土地の固定資産税として36万円支払いました。今後上がるのですね？ため息が出ます。
3.評価額3100万に至った経緯を後日役所にて確認しまして補足欄に記載させていただくので、ご返答よろしくお願い致します。
税理士・司法書士等いろいろ調べたり相談したりしたのですが、こんなにわかり易く前向きな答えを1つとしてもらえませんでした。mattheweeさんのアドバイス本当に感謝です。ありがとうございます。

回答No.2

matthewee

１．相続に当たって「無道路地」ができるような分筆を行い、別の所有者とすることを相続税法の土地評価では「不合理分割」といい、評価額を不当に下げる手段と考えられ、このような分割を行っても分割前の土地の形状で評価額を算出します（相続税法の「財産評価基本通達」から）。
※国税庁ＨＰから「不合理分割」の箇所を貼っておきますので、下記URLでご覧下さい。

２．相続税法における土地評価の規定が、地方税法である固定資産税の土地評価にも影響を与えており、質問者さんの場合、まさに、この「不合理分割」を行ったと認定されたものと思われます。
　なぜ、無道路地を作るような分筆をされたのか、理解できません。公道に２メートル接面する幅２メートルの通路部分を作る形で分筆しておけば建築基準法の規定を満たし（市町村によっては条件の異なることもある）、「不合理分割」の疑いも避けられ、さらに、間口狭小補正率として▲１０％、不整形地補正率として最大▲４０％の減価が可能だったと思われます。これだけでも評価額は半分になります。

３．固定資産税の土地評価においては、１筆を１つの評価単位として評価するのが原則です。例外として、利用状況に応じて複数の土地を１つの評価単位として評価することが認められています（「固定資産評価基準」から）。

４．建物の敷地なら、複数筆の土地であっても一体利用であることは明確に判断できますし、駐車場の場合、舗装されていれば一体利用であることは誰が見ても明確です。
しかし、未舗装であれば、どこまでが駐車場として利用されているか、その判断は見る人によって判断が分かれます。市役所税務課の回答で「見た目で共同と判断できる状態」というのは、極めてあいまいな内容を含んでいるものと思います。土地所有者が異なるのなら、税務課はいっそう慎重を期して判断すべき案件だと思います。

５．実効性については未知数ですが、市役所税務課が「フェンスを作れ」といったのなら、どのようなフェンスを作ればいいか文書で回答をもらって（課長名で出してもらう）、その通り実施するのもひとつの手かもしれません。なぜなら、未舗装の駐車場の場合、現況で判断したといっても、どこか“あいまいさ”が残るからです。
さらに、もし、質問者さんが、この土地に建物を建てようと建築確認申請を出しても１００％却下されます（無道路地だから）。だから、税務課としても、土地所有者の異なる２筆を積極的に一体利用として評価したいわけではないと思われます。しかし、「不合理分割」の疑いのある土地を無道路地として評価すれば、他の納税者からクレームが出たときに返答に窮することになるので、「フェンスを作れ」ば、無道路地として評価すると言ったのだと思います。

６．固定資産評価審査委員会の委員は、課税権者である市長が議会の同意を得て選任します。納税者の利益を守るところというより、市税務課の土地評価を追認する場という色彩が強く（全ての市町村ではないことを祈りたいですが）、税務課の窓口で否認された評価額が、審査委員会で逆転する可能性は極めて低いのが現状です。
これは、市町村税務課の土地評価が完璧だからではなく、むしろ大半の市町村では課税誤りが少なくない。大量の土地を画一的に評価している関係から、もし評価方法そのものに構造的な誤りがあれば、課税誤りは数百筆、数千筆単位で発生します。
今回の場合、もし、審査委員会が「所有者が異なる土地は、複数筆を合わせて同一の評価単位としない」という決定をしたら、市税務課は市内全域の土地を全て調査し直して、該当する土地について過去５年間にさかのぼって税金を還付しなければなりません（地方税法１８条３）。審査委員会が、市に対しそのような決定をすることは考えられないのです。
ですから、できる限り税務課窓口で解決し、審査委員会に過度の期待をもたれないほうがいいと思います。
なお、審査委員会で却下された後、納税者が行政訴訟を起こし、地裁→高裁→最高裁まで行き、審査委員会が敗訴することは、数年に１回程度あります。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/category/tutatu/shitsugi/zaisan/02/10.htm

お礼

お礼が遅くなってすみません
大変わかりやすく回答頂きありがとうございます。
よく理解出来ました。
無道路地になるように分筆したのは、相続した土地を勝手に売ってしまったりしない為、祖父が考えてしたようです。
mattheweeさんのお話でだいぶ固定資産税について知る事ができました
本当にありがとうございます。

回答No.1

superdogcurry

どのような形で相続されたのかがわからないのですが、分筆して祖母の部分が道路の面に接していますとありますことから想像するに、たとえフェンスがあっても希望に添えるような評価の見直しは難しい（そのような形で相続したことについての相当の理由や、フェンスを作るにしても簡易なものではなく、完全に別々の物であることを証明する程度の堅牢なもので租税回避行為のためではないことが証明されれば別ですが）と思います。
フェンスの建設前に専門家に相談することをオススメします。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
ちょうど今、固定資産の縦覧期間なので審査委員会に
審査の申し出をしようとも考えてますが、どっちにしても難しそうですね。トホホです。