2つの銀行で土地の評価額が低いからと融資を断られた場合、その土地を買う価値はありますか？

質問

現在、袋小路の土地を仮契約して、銀行の事前審査を出していたのですが、
一つ目の銀行では、土地の評価額が低いからということで、
希望金額まで出してもらえませんでした。
2つ目の銀行は、事前審査は通ったのですが、
本審査で土地の評価が引っかかったらしく、現在返事待ちです。
袋小路のその土地まで行く道は、敷地扱いで、
周りの６軒と共有名義になることになっています。
【６分の１ずつの持分です】
袋小路のその物件だけ、他に道と接していないため、
その共有敷地の扱いで、銀行が渋っているという感じです。
（他の土地は、小さな道と接しています）
その共有敷地を２ｍ幅で限定して、物件まで伸ばし、
それで建築許可は取れているのですが、本来こういう物件は、
評価価値は低いのでしょうか。
不動産と建築会社は、銀行が分かっていないんだといいます。
銀行が分かっていないのか、不動産と建築会社がいい加減なのか、
よくわかりません。
私たちとしては、2つ目の銀行の融資がおりなければ、
場所を変えようかと思っています。
一般的に、こういう物件がどんな価値になるのか、教えてください。

回答No.4

0621p · ベストアンサー

不動産屋と建築会社は、建築確認がとれるならば普通の物件として売るのが当然ですが、銀行としてはそのような道路条件では評価が低いのは当然です。
将来あなたがその土地を売却する場合、買い手が今回と同じように融資で苦労することになり、売れにくいでしょう。そもそも普通に道路に面した物件よりも人気は格段に落ちるはずです。今は新築、あるいは土地分譲なのであれば、普通に道路に面した土地との値段の差はそれほどでもないかもしれませんが、中古になるとその値段の差は大きくなると思います。

お礼

回答、ありがとうございました。
土地の条件から、銀行の評価額が低いのは、当然だということが分かってよかったです。
そういうことをちゃんと調べずに決めてしまったことも、
今回のことにつながったんだろうと思います。
勉強が必要なんですね・・・（；；）
結局、不動産も建築会社も売れればいいんでしょうから、
買うほうがしっかり見極めないといけないんですね。
今回のことで、すごく勉強になりました。
その辺も含めて、今後のことを家族と相談していこうと思います。

回答No.6

Tadkashy

私は不動産は自己資金でやっていますが、銀行のこの機能は利用しています。
　彼らはこちらの都合や必要性は考えず、ただ自己保身のためだけに評価しますので非常に役立たせて頂いています。
　質問者様の当該の土地も質問者様が代々にわたって利用されるなら良いでしょうが、いずれ売る時が来る物件でしたら銀行の評価は大切な考慮すべき資料でしょう。

お礼

回答、ありがとうございました。
やはり、買うほうとしては、二つの銀行で評価が低かったのでかなり気持ちがひいてしまいました。
将来何があるか、どうなるかわからないので、
銀行の評価を重視して、判断したいと思います。
ありがとうございました。

回答No.5

-phantom2-

>一般的に、こういう物件がどんな価値になるのか、教えてください。

文面からでは正確に土地の状態を把握できません。旗ざお地でしょうか？

一般的な住専地域の目安としては、公道に一辺を接した土地を100とすると角地は110～130、旗ざお地は80～100、私道沿いは70～80、建築不可は50以下、等があります。

二つの銀行の評価が揃って低いのであれば、高い買物をさせられようとしてると思いますよ。
銀行はそんな価値は無いと判断してる訳です。

お礼

回答、ありがとうございました。
やっぱり、高い買い物をしようとしてるんですね。
土地の種類はよく分かりませんが、
小さな丘の上の土地で、一辺は、その丘のがけっぷちに面しています。
他の面は、隣地に面していて、
数メートルの辺が、共有敷地に接しています。
共有敷地の先に町道があり、そこと２ｍで接しているということで、
建築許可を取ったそうです。
ただ、共有敷地を２ｍ幅で物件までつなげて、そこを自分の土地として、
建築許可は取っているのですが、
実際の登記は、持分で登記してあって、６分の１ずつの共有財産になっているようです。
ん～～、やっぱりややこしい土地ですね・・・。
契約の時にここまで聞いていなかったので、
それもこちらの落ち度になるのでしょう・・・。
銀行の判断を受けて、融資が降りなければ、場所を変えようと思います。

回答No.3

to-kon

建築基準法上、許可が取れることは大前提ですが
銀行の評価はそれだけではありません。
不動産会社や建築会社がいい加減というわけでも
ないと思います。
それぞれの立場というものがあります。

銀行としては、最悪の場合その物件を売却して
いくらになるかという考え方です。
こちらの言い分を押し通しても仕方がありません。

どうしてもほしいなら評価額不足分を現金で
用意するしかありません。
売却の際には思うような価格にならないことも
覚悟ください。

お礼

回答、ありがとうございました。
ちょっと色々と、不動産や建築会社に不信感を抱くような
出来事が続いていたので、
それと絡めて、起こっていることを見ていました。
結局、銀行の結論に従って、あとのことを考えることになるのでしょうが、
自分たちのその土地への気持ちがぐっと遠くなってきているので、
売却の際のリスクも考えて、
銀行に希望額出してもらえない時は、
他の場所を探そうと思います。

回答No.2

dr_suguru

＞不動産と建築会社は、銀行が分かっていないんだといいます。

建築基準法上は、
接道さえ満たしていれば、
確認申請上は問題はありません。

＞不動産と建築会社がいい加減なのか、
よくわかりません。

いい加減と言うより、
相手（金融機関）は、共有名義の土地なので
・所有権移転される
・抵当権設定できるか？

かが、不良債権の原因になりえそうだからでしょう。

お礼

回答、ありがとうございました。
不動産と建築会社、それから銀行は、
それぞれ自分たちの当たり前の主張をしているだけなのですね。
少し冷静に、両者の言うことを確認して、
行動したいと思います。

回答No.1

hkinntoki7

＞その共有敷地を２ｍ幅で限定して、物件まで伸ばし、それで建築許可は取れているのです

その家屋は増改築できない再建築不可物件になる可能性があるのではないでしょうか？おそらく土地価格が相場に比べて安いはずです。自分なら絶対に手を出さない物件です。

お礼

回答、ありがとうございました。
銀行は、そこに引っかかっているのだと思います。
将来、増築したり改装したり、売却したりする時に困らないよう、
不動産や建築会社に確認して、購入をもう一度考えてみたいと思います。