新築マンションの購入を…

質問

現在真剣に考えているのですが一つ気がかりな事があります。
重要事項説明の中に着工後、市の条例が変わり当該地の建築物の高さ制限が25メートルまでと変更され、
現在13F建てとなっているものの、立替後は8Fまでしか建てられないと言う内容がありました。
単純に考えて今現在９F以上にお住まいの方々が、将来立替が必要になったとき（経年劣化や、震災に因る建物の倒壊などで）
素直に賛成するとは思えません。
売主の某社に問い合わせたところ、容積率に余裕があるので、立替えに関しては問題がないくらいの事を
おっしゃっていられましたが、いまいち疑問が残ります。
近しい経験をお持ちの方や専門家の意見を伺いたいと思います。
こう言った物件に資産価値はあると考えて良いのでしょうか？

回答No.4

guramezo · ベストアンサー

＃３です。

お子さんの代まで視野に入れられている、ご質問者のご意向は分りました。

ただ、水をさすようですが、ご質問者のお求めになっている「住み続ける」住居、という点では、長い歴史のある戸建に比べて、残念ながらマンションはまだまだ未成熟といわざるを得ません。

建物面で言えば、
・構造物と給排水などの付帯設備の、耐用年数の差異
⇒構造がしっかりしていても、設備が早く老朽化してしまい、耐用年数が短くなってしまう

管理面では、
・管理費、修繕費など、所有者は月々分割払いとなっているため、多額の臨時出費への対応が困難
・これらの費用負担が、居住年月に差があるために不公平になる
・共用部分の性格上、維持管理・保安が困難

権利関係では、
・所有者が共有であり、移動も激しいので、意思の統一が困難
・所有者、賃借者が混在しているので、権利者が更に多くなる

従って、建て替えの際にどうするかの契約、マニュアルも、全く整っていないといっていい位です。
単に４／５の賛成で「建て替えができる」ということしか確定できていません。
又、現実に事例も非常に少ないし、戸建と異なり、建築工事以外にも解決すべき難題が多いので、専門業者（デベロッパーなど）にたよわざるを得ません。

という意味で、私としては将来のことをお考えならば、やはり戸建でお考えになるのが宜しいと思います。
マンションを選ばれるならば、これらの点を、相当研究して購入することでしょう。（でも、買ってみると分る難点も多いし、いずれは買い替えをお考えになると思いますが）
・・・といいながら、実は私はずっとマンション派で、今は買い替え３軒目なんです。
でもそれは、マンションの利便性を優先しているのであって、一生住むつもりも、子供に譲るつもりもないんです。

最後に、規制緩和についてですが、これは事前に情報を入手できるものではありませんので、あくまで私見になりますが、
・公的な規制緩和が時代の流れ
・今でも「特別区」という形で、高層ビル・マンションの建設が進んでいる（その地区の用途地域にかかわらず、特別に高度制限を解除できるのが、「特別区」で、これがないと高層ビルは建てられない）
・実際に、高層化を妨げる理由は、あまりない（日照権などはお互い様）
・景気回復・経済の発展には、高層化は不可欠
といった点からです。

ご意向と反対のアドバイスになって申し訳ありませんが、少しでも役に立ちそうな部分をご利用になってください。

回答No.5

hiroken810

新築マンションの購入に際しては、慎重に行動することは、いい事だと思います。
容積率とは、建物の延べ面積（約１階から13階までの全住戸の面積）÷敷地面積の数字です。（200％とか300％と表示してあります。）
建ペイ率とは、建築面積（約１階部分のみの面積）÷
敷地面積の数字です。（50％とか60％と表示してあります）
将来の建替え時に高さ制限で８階までしか建てられないとご心配のようですが容積率が変わらなければ、立替時にも全住戸数分（１住戸の面積を広くしないとして）の立替は可能です。売主様の回答は正しいです。また、建ペイ率については、高層であるので充分余裕があると思います。
マンション計画では、容積率によって戸数を決めていますので高く建てられる地域は建物階数を高くし、周囲の空間スペースを設けています。（駐車場・緑地等）
このマンションが気に入ってるのなら、これから先周辺の土地には、25メートル以上の建物は建てれない地域となるので、高層に住みたいと言う方もいますので資産価値は上がると思うので購入を勧めます。
現在建築のマンションは、耐震等の審査が厳しくなっていますので50年以上は立替の心配はないと思います。建替え時には建築基準事態不明なので将来のことは今心配しなくていいと思います。

回答No.3

guramezo

行政の行った条例改正ですから、業者の悪意により、購入後に土地の一部を譲渡してしまい、結果「違法建築」となってしまうようなケースとは、事情が異なります。

まず、高さ制限に抵触する結果になったわけですが、建築確認申請の際には合法であったのですから、「違法建築」とはいえません。

次に、容積率はクリアーしているのですから、建物の面積の点では問題ないのですから、建て替えの際に個々の住居面積に不利が生ずることはありません。

で、将来の建て替えの際の問題点ですが、
（上層階に住んでいる方が賛成しそうにない）
⇒経年変化、倒壊など、建て替えざるをえない状況になった場合、上層階の人も賛成せざるを得ないでしょう。
階数が変りますので、資産価値の評価、取得する階数など、話がまとまりにくい要素はありますが、これはどのマンションの建て替えにも多かれ少なかれついて回ることです。

（資産価値はあるか）
⇒先に述べたように、業者の違法行為による違反建築ではありませんので、資産価値には全く問題ありません。
むしろ、ご質問者のおっしゃられているように、他のマンションが低層ですし、今後も高層が建てられないのですから、このマンションの価値は更に高まるといえるでしょう。

最後に、新築マンションを購入されたのであれば、将来の建て替えは５０年も先の話でしょうし、現在の建築であれば耐震構造も十分（法規改正の昭和５４年以前の建築が、倒壊している）でしょうから、今からご心配することはないとおもいますよ。
将来、再度規制が変る（緩和の方向でしょう）可能性もありますし、そもそも、新築から建て替えの時期まで住み続けるケースの方が「想定外」と思いますが、いかがでしょうか。

お礼

ありがとうございます。
確かに仰るとおりですが、何分このデフレ時代のおり住宅取得を考えると一生住むつもりで物件を探すべきであると考えていたものですから、子の代まで含めて建替えまで視野にいれておりました。
又、将来規制が緩和の方向に向かうであろう可能性に対する根拠というか前向きな情報があれば教えて頂けると、すごく助かります。

回答No.2

englishmani

こんにちは。

この種のトラブルは後を絶ちません。
例えば公園予定地が勝手に売却されたりといろいろです。
多分、都市計画というので何らかの規制がかかっています。
その場合は所在している地区の都市計画を建築許可を出している都道府県や市町村に聞いてみたら分かります。

多分、地図で詳細を掲載しているはずですから番地をメモして役所に行ったらいいと思います。

また、その制限の理由が道路建設や高速道路予定などというものあれば教えてくれるので聞いてみてください。

ご説明からすると何の条例でどのような制限がかかっているのか分かりません。

考えれるのが日照、都市計画、都市独自の景観の保護などなどあります。

業者に聞いたらいいことしかいいません。
ですから買うということなら最低限担当の役所に電話してある程度のことを聞いてそれでチェックしてください。

あと、道路のセットバックというのがあって立替た時に道路へ一部譲るというものがあります。

あとサイトで図面を手に入れる方法が書かれているサイトがありますのでそこも参考にされるといいと思います。

建て替えた時点で制限があって懸念される事態になることがあるのかどうかもしっかりと聞かれたいいと思います。

１００ＳＨＯＰとは違い不動産は一生を左右するものですから納得されるまでしっかりと調べてください。

お礼

ありがとうございました。
材料を沢山集めて客観的に判断していきたいと思います。

回答No.1

marchy

資産価値はあなた自身の価値観でどうにでも変化しますよ。
ご記入いただいた内容だけでは立地条件等がわかりませんから何に価値観を求めるのかでしょう。
マンションの立て替えは、費用負担問題から賛成と反対に分かれるのが通常です。
まあ、トラブルの火種に為りやすい条例変更だとも思いますから、気になるなら別な物件を購入する方が良いのではありませんか？

補足

確かに立地条件を伝えておりませんでした。
あまり具体的に申し上げると、売主等に差し障りがあるので詳しくは申せませんが、私が一番気に入っている理由のひとつが、景観の良さです。
しかし、その景観の良い棟のみ13F建てとなっており、他3棟には魅力を感じておりません。
仰るとおり何かしら不安を感じた時点で縁がなかったのかも、とは思っているのですが前向きに捉えられる材料を探しているのも本音です。