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父名義の土地に立つ住居
みなさんこんばんは。 私は父親名義の土地に、私名義の住居を所有しております。ローンもまだまだ残っております。 ここでひとつ心配なことがあるのですが、 もし仮に父親が破産した場合、この土地はどうなるのか？ ちなみにこの土地は、私の住居の抵当に入っております。 どなたか教えてください。
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＞よくわからない点が２つあるのですが、 どうぞ。 ＞」☆その１ ＞それと同時に土地の競売評価額から、債権の額や競売手数料を引いて残りがなければ、競売の請求が ＞却下されるます ＞というのは、仮に競売評価額が１００万で、債権額が５００万だった場合、競売にかけられないという事でしょうか？そうだとしたら土地の所有者は引き続き父ということに＞なるのでしょうか？ そうです。抵当権は競売を請求権できる権利であり、その配当を優先的に得る権利ということです。 根抵当なら極度額、抵当権なら債務の額が書いてありますが、実際に返済していることもあるので 裁判所では、債権者（銀行）から配当請求を求めます。 ＞☆その２ ＞ただ、その土地の評価ですが、現在は土地の使用貸借（無償使用）ですが、土地の所有権 ＞者が落札者に代わると、その時点で法定地上権が発生します。 ＞つまり、建物の登記を持って、建物の撤去や立ち退きに対抗でます。 >これは、競売にかかっても、私が落札すれば良いという事ですか？ そうではないです。 やさしく翻訳します。 いまは、お父さんがあなたに土地をタダで貸していますが、競売で、土地が他人のもの になると、他人の土地にあなた名義の家が建っている状況になります。 その他人が、あなたに出ていけというのは、理不尽だから、この場合、法律で地上権を あなたが有していることにしよう。と決まっているということです。 そうは言っても、家がオヤジさんのものだとすると話は異なるので、家がたしかに 息子さんのものだということを「証明」するためには、建物の所有権の登記を すませておきましょうね。ということです。 建物登記簿の名前が、むすこさんになっていれば、第三者が土地だけ取得しても 勝手に建物こわせません。対抗できるというのは、「勝手はゆるさんぞ。」と自分の 権利（建物所有権と法定地上権）を主張できるという意味です。 土地と建物の所有者が違うというケースは 民法・借地法関連では３つしかありえません。 ３つかしか状況はありません。 (1)借地権・地上権によって建っている場合 (2)親子など無償の使用貸借による場合 (3)不法占拠 競売でＡさんが取得したら、(2)が(1)のケースになるということです。 もちろん、抵当権の設定のあとに、地主が家を建てたケースなどで、「抵当権者が」 競売を求めるケースでは、建物の同時競売が可能になります。 整理します。 あなたのお父さんが不幸にして破産。 破産というのは負債返済不能ということで 債権者は所有資産に対して差押さえ競売を求めてきます ところが、お父さんの土地にはすでに、銀行の抵当権がついている さらには、その土地には息子名義の登記のある建物もある そうなると、競売かけても土地の時価の３割以下しか配当ないな さらにはそれも、銀行の債権が優先だから こんなもんは差押さえしてもしょうがない そう判断するだろうということです。 それでも競売が行われても、あなたは、地主がかわったということで 単に地代を払えばそこに住み続けられるわけです。
＞ちなみにこの土地は、私の住居の（ローンの）抵当に入っております。 住宅のローンの抵当権を土地につけている場合、普通は、ローンの抵当権が第一順位の 抵当になっているはずです。お父様名義の負債の抵当権の設定はない前提で考えます。 お父様が抵当権設定者で、抵当権者は公庫もしくは金融機関ということでいいですか？ 確かに お父様が破産した場合、債権者が土地の差押えを求めてくることが想定されます。 ただし、普通は抵当権のついている土地は「競売の配当予約」がついているわけで 基本的にはＡ（ローン貸し元）の抵当権のついた土地をＢ（他の債権者）が競売にかけても Ａの残りしかＢにはきません。 実際には、お父様に対する債権者が裁判所に土地の差押さえを求め 裁判所は、抵当権者（銀行など）がそれを知って、一定期間に「配当要求」を求めてくるのを待ちます。 それと同時に土地の競売評価額から、債権の額や競売手数料を引いて残りがなければ、競売の請求が 却下されるます。 ですから、逆にせっせと残債を減らしていって、そこである日お父様が破産したら、抵当権の債務の額も 小さいですから、競売が成立することも考えられます。 ただ、その土地の評価ですが、現在は土地の使用貸借（無償使用）ですが、土地の所有権 者が落札者に代わると、その時点で法定地上権が発生します。 つまり、建物の登記を持って、建物の撤去や立ち退きに対抗でます。 逆に言えば、その土地には、借地権価格（時価の７０％相当・・地域によって差があり） をのぞいた底地価格しか価値がない・・ということになります。そういう評価で競売にかかります。 そこであなたは、借地権（法廷地上権）によって建つ家の所有者にかわります。
- lemonbarm
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破産の可能性があるのでしょうか?どのあたりまでの知識が必要なのか不明なので大雑把な回答になりますが・・・ まず破産の場合、債権者が動産・不動産の差し押さえの申請を裁判所に提出します。そのうえで状況によっては競売になります。 あと競売の落札者に対する支払い等については、債務の残金と抵当権の順位（どの順番で抵当権が設定されているかで違います）によって、返済されていきます。
補足
ご回答ありがとうございます。 破産の可能性はありません。将来起こるかもしれない様々なパターンを想定しておきたいのです。 土地が競売にかけられるとすると、その上の建物も持っていかれるのでしょうか？ あと、土地にかけられている抵当は私の建物に対してのみなのですが、その土地を失う事になると、また代わりのものに抵当をかけられるのですか？
補足
よくわからない点が２つあるのですが、 ☆その１ ＞それと同時に土地の競売評価額から、債権の額や競売手数料を引いて残りがなければ、競売の請求が 却下されるます というのは、仮に競売評価額が１００万で、債権額が５００万だった場合、競売にかけられないという事でしょうか？そうだとしたら土地の所有者は引き続き父ということになるのでしょうか？ ☆その２ ＞ただ、その土地の評価ですが、現在は土地の使用貸借（無償使用）ですが、土地の所有権 者が落札者に代わると、その時点で法定地上権が発生します。 つまり、建物の登記を持って、建物の撤去や立ち退きに対抗でます。 これは、競売にかかっても、私が落札すれば良いという事ですか？