祖母名義の土地に住居を新築予定です。

質問

祖母(93歳)名義の神奈川の土地（路線価8万円/m2、54坪）があります。
そこに自分の名義で住居を建築したいとかんがえています。

祖母名義の土地は、今後母(63歳・北海道在住)に相続予定ですが、母は、
祖母名義の土地に今すぐ住む予定がなく、自分に「家を建てて住めば？」と
言っており、建てようと考えています。

この場合、土地の名義は、生前贈与、相続時精算課税、遺言書での相続、など、どの様に行うと賢い（費用が安く済む）のでしょうか。
私には3人の兄弟がいます。

生前贈与だと贈与税と不動産登記・取得税が掛かることや、
相続時精算課税よりも、遺言書を書いておき、祖母名義のまま、自宅を建設した方が良いのではないかと、素人ながら考えました。
住宅ローン申請を行うに、祖母名義の土地のままで大丈夫なのかも不安なのですが、
アドバイスいただけますと嬉しいです。

回答No.1

doraemonhimitu

その土地の価格は公道に面していれば坪３２万円前後と推察します。総坪数が変わりませんが、この数字を参考にしてください。祖母の土地に建物を建てる場合はいろいろ考えられますが、一番安心できる方法は売買により質問者の名義に変更しておくことです。しかし、税務問題等から考えられる手段は下記のとおりです。
１.　遺言書を作成して、土地に借地権の設定をして毎月些少の地代を支払う方法。
２.　土地代の資金が調達できる場合は路線価で売買して代金を払い、毎年１１０万円以内で祖母から贈与を受ける。
３.　そのままの名義で建物を建てて、兄弟には将来、こ土地は質問者が相続することの念書を徴求しておく。
４.　借地権を設定し、ある程度経過してから売買で購入すれば、地上権設定の土地の場合は２分の１以下の価格で取引することが可能のため、事前に売買するより安価で購入できるので、この方法を利用する。
５.　将来に不安がある場合は生前贈与を受ける。・・税金が課題となります。