親名義の土地の権利関係を詳しく調べるには？

質問

友人の土地に関する質問に対して、一応の回答をしたのですが
自信があまり無いので、ご助言いただければと思います。

友人からは以下のような質問を受けました。
●父の退職を機に、父所有の土地の権利関係をローンも含めて
　子である自分が調べたい。
●父母はかなりモウロクしてるので、調査協力ができない。
●土地の権利書などの書類は不明。
●ローンは父の給与から支払われていたはずだが、
　祖父母が途中で一括返済している可能性あり。
　（そのときの権利関係の変動は不明）

私からは以下のようなアドバイスをしました。
（１）土地の権利関係は登記所に行って調べるのが原則。
（２）銀行からのローンがある場合には、登記簿に抵当権
　が設定されている（いた）はずなので、ローンを借りた
　銀行を調べるには抵当権から追える。ローン完済後で
　あっても抵当権設定の履歴は残っているはず。
（３）誰がローンを完済したかは、銀行の協力で調べるしかない。

私のアドバイスには下記の不安があります。ご経験者の方、
どなたかお詳しい方、ご助言お願いいたします。
（Ａ）親の土地の登記簿を子供が見るのに、委任状はいるのか？
（Ｂ）登記簿の抵当権には本当に履歴が残っているのか？
（Ｃ）銀行ローンが完済していても、名義人の協力が得られない
　場合、登記簿には抵当権が残っている場合があるか？
（Ｄ）ローン支払いの履歴は銀行で確認することができるのか？
（Ｅ）そもそも土地の権利書とはなんなのでしょうか？
　どこかで発行するものなのでしょうか？再発行は可能か？

回答No.1

sakura34 · ベストアンサー

こんにちは。わかるところだけ・・。

（Ａ）親の土地の登記簿を子供が見るのに、委任状はいるのか？

に関しては、委任状は要りません。管轄の法務局にいけば、誰でも閲覧する事が出来ます。

（Ｂ）登記簿の抵当権には本当に履歴が残っているのか？

基本的には、抵当権は抹消しても、登記簿上は残っています。

（Ｃ）銀行ローンが完済していても、名義人の協力が得られない
　場合、登記簿には抵当権が残っている場合があるか？

ローンを完済した時点で、金融機関から抵当権を抹消できる書類を交付されますが、手続きをしなければ、そのままなので、完済前なのかはわかりません。

（Ｄ）ローン支払いの履歴は銀行で確認することができるのか？

これは、ご本人でなければ銀行側としては、お答えできないのでは？

（Ｅ）そもそも土地の権利書とはなんなのでしょうか？
　どこかで発行するものなのでしょうか？再発行は可能　　か？

権利証とは、そのままなのですが、所有している権利の証です。再発行は出来ませんが、所有権の移転などの原因がある場合は、保証人を２人立てれば、保証書という権利書に変わるものを、受ける事ができます。

最後に、お分かりだとは思いますが、登記所に調査に行かれる際、不動産の所在地は郵便の届く住所ではなく、地番と言うものです。地番が不明なら、役所で調べることができます。法務局によっては、調べられるかもしれませんが。参考になれば・・。

お礼

回答ありがとうございました。
回答に十分満足しております。
地番を調べる件についてはどうやら法務局（地域の支局など）によって
大きく異なるようですね。

回答No.3

Saera

もう十分回答が出ているようですが、（B)についてだけ少し補足を。

原則的に抵当権は抹消されても登記簿をみればわかります。ですが、現在登記簿のコンピュータ化がすすんでおり、普通に現在の謄本を取っただけでは過去の抵当権については記載されていない場合があります。
たとえば、
所有権取得・抵当権設定→ローン完済・抵当権抹消→コンピュータ化
という順序だと、「閉鎖謄本」というものも取らないと抵当権についてはわからないのです。
見分け方としては、調べたい所有者（父）が「所有者・共有者」として記載されている欄に「順位X番の登記を移記する」などとあれば遡る必要があるということになります。

といっても見慣れないものには難しいでしょうから、登記所（法務局）へ行って、「この土地の所有者○○についての権利関係を調べたい」といえば親切に教えてくれますよ。
地番についても、法務局に住宅地図がありますから、その地図で場所が見つけられれば地番がわからなくても調べられます。あとは、自治体から来る固定資産税等の納税通知書には地番が記載されていますからそれがあればだいぶ手間が省けます。

お礼

アドバイスありがとうございます。
地番については結局、市役所に出向いて固定資産税関連の書類から追うこととしました。
ありがとうございました。

回答No.2

tds2a

一般的に、登記所とは司法書士（法務関係手続きの代行者）で不動産の登記関係の調査も有料で引き受けると思います。
該当する土地の所在地、番地だけで所轄の法務局で登記抄本を作ってもらいます。
土地の所有者との関係は問われることはありません、
登記抄本には所有者、抵当権設定の有無、通常はローンの残がある場合は所有権の移転はないものです。
土地の権利証とは正規には「登記権権利証」というものです。
その土地の所有権は登記権を所有している者ということになります。
所有権の移転の履歴も必要範囲は記載されています。

お礼

回答ありがとうございました。
まずは登記謄本よりも先に地番を調べる必要が出てきました（苦笑）