賃貸マンションの契約書に疑問がありますが・・

質問

賃貸マンションの契約をしている途中です。

現在は入居審査を通過し、本契約書の記入、
免許証のコピーなど書類をそろえて提出する段階です。

契約書の特約に
「退去時においては甲の指定業者ににて賃室内外の
消毒・清掃作業を行うものとする。但し費用は乙の負担とする」
とあり、そのことを説明の際に不動産業者も言っていました。
そのときは、「そんなものなんだ」と思っていましたが
よく考えると消毒費に納得できません。

まだ契約を完了したわけではないので、これから不動産業者に
説明を聞きに行こうと思っていますが、もし
「納得できないなら他の物件を当たりなさい」
というようなことを言われては困ってしまいます。

このように契約前に契約書に疑問が生じた場合、どのように
不動産業者と話をしたらトラブル無く契約できるでしょうか？

インターネットで調べても「契約時には契約書をよく読みましょう」
と書いてあるサイトしか見つける事は出来ませんでした。
(私は今のマンションは退去が今月末に決まっているので、この契約を取り消して
新しい物件を探すことは困難です。)

また、不動産業者がこの特約について説明しているので
消毒費の金額も法外な金額ではない場合、
やはり、この特約は有効になるのでしょうか?

回答No.4

kajyumiya · ベストアンサー

No.３です。たびたびスミマセン。

>この「慣習で決める」ということが一番の問題だと私は思いますが・・。

説明の仕方が悪かったですね。
その慣習自体は私も否定します。
しかしガイドライン等で、消費者保護が謳われるようになるまでは、殆どの賃貸物件でそういった慣習が、特約等に記載せずとも通ってきていました。
それは現在でも、全く無くなったとはいえません。

そういう特約をつける家主は、後でトラブルにならないように「ウチの物件はこういう特約付きですが、それでも良いという入居者さん、どうぞ」という形で明文化することで、今までの形式を崩してないだけなんですね。

「慣習で家賃を決定してきた～」と書いたのは、昔の「クリーニング代は入居者負担」という慣習から「家賃をもらっている家主負担」と替えるのなら、そのクリーニング代等を家賃に上乗せしなくては家主の収入見込みがあわなくなるという意味で書いたのです。

でも、それだと周辺の物件に比べて単純に家賃が高く見えますから、そうしづらい。
皆がそういう方式なら別ですが、残念ながらそうではないのでできない、というところでしょうか。

>特約の撤廃を求めるところもあるそうですが、不動産業者が説明して納得してもらうケースが多いような気がしますが、実際のところはどうですか？

う～ん、家主によりけりですね。
法人契約などは、家主側も借りて欲しい入居者層ですから撤廃の了解を飲んでもらいやすいのですが、それでも家主によっては全くダメというところもあります。

家主によっては「イヤなら借りてもらわなくてもイイよ」という人も多く、火災保険加入と同様に契約条件としている家主なら大抵はムリですね。

上記、法人契約等では、事前にそういう特約は会社の稟議が通らない等、把握しているケースがありますので、逆にそういう特約のない（あっても撤廃してくれそうな）物件を紹介したりします。

>もし説明を受けても納得がいかない場合でも
その特約を了承しなければならないのでしょうか？
(もちろん　納得いく内容なら問題ありませんが)

この内容（クリーニング等）だと、結論ではそうなると思います。
若しくは、そういう特約のない物件を借りるかですね。

ガイドラインは法律ではありませんので、双方合意のない場合の判断材料としては有効ですが、このケースでは合意の上で契約をしましょうという事ですので、難しいと思います。

お礼

再び解答してくださり本当にありがとうございます。

特約などの話も、物件を探す段階で聞けると良いのですが
(物件の間取り・築年数等の情報などと同じ感覚で載せてくれていたら
一番理想的ですよね。)
現実問題、契約の段階に来てから話を聞くことになるので
本当に合意の上で契約するのは難しいように思います。

契約したいなら出来るだけ話をして　腹をくくるしかなさそうなので
これから話を聞きに不動産業者に行って来ます。
ありがとうございました。

回答No.5

torumaringo

それが、大家さんの経営方針だということです。

賃貸の契約には「契約自由の原則」があり、当事者同士の自由意志により好きな契約書を作成してよろしいのです。ごく一部の強行法規を除き、全国一律で適用される条件は存在しません。

大家は、入居者と相談することなく、自由に経営方針を決める権利を持っています。入居者はこの権利を侵すことはできません。かたや入居者は「選択しない権利」を持っています。相互に、「相手を選ばない権利」を持っています。

結局は、大家とご質問者がどこまでがんばるかに左右されます。

「納得できない場合は了承するほかないのか」というご質問に対しては、「納得できない場合は選ばないことです」と申し上げます。値段の高いトマトを買わない場合と同じ判断をなさってください。署名捺印した場合は納得したと解釈され、事後的に否認することは出来ません。

お礼

回答ありがとうございます。

＞「納得できない場合は了承するほかないのか」というご質問に対しては、
「納得できない場合は選ばないことです」と申し上げます。

物件そのものだけではなく契約内容についてすべての内容に合意の上
契約できれば理想的ですが、現実問題としてはいざ契約の話になってから
特約など細かい話を聞くことになるし、この内容の特約でしたら
一般的に良く見る内容のものらしいですので、すべてに納得して
契約するのは難しいと思われます。

ですから、特約などの話も物件を探す段階で聞くことができなければ本物の入居者の
「選択しない権利」も生きてこないと思います。

とは言っても話を進めるより仕方ないのでこれから不動産業者に行って
話を聞いてきたいと思います。
ありがとうございます。

補足

不動産業者に説明を聞きに行きました。
思っていたよりも親切な回答をいただき
納得できたので、安心して本契約できそうです。

今日の説明の内容は書面に残してもらったほうが良かったのでしょうか？
きちんと解答していただいたので、
「書面に残してください」
とは失礼に当たるかと思い言えませんでした。
(録音できるものも持っていないので録音もしていません)

役に立つかはわかりませんが、一応私のほうで説明された内容を記録に残そうと思っています。

回答いただいた方々、本当にありがとうございました。

回答No.3

kajyumiya

不動産業者です。

たしかに次の入居者の為に現入居者がクリーニングや消毒費を負担するのはおかしな話です。
これ、特約に書いていなければ無効になる内容です。

ただ、特約として合意されれば、仰るように法外な金額でなければ有効となってしまいます。
慣習といってしまえばそれまでですが、一般的に多い内容の特約事項ともいえます。

しかし逆に考えると家主はその慣習で家賃を決定してきたので、家主負担とするなら家賃を従来よりも高くしたいところです。
しかし借主側は、「家賃は高いけど、そういった特約が入っていない」と喜んで借りてくれるかは疑問です。

家主の味方をするつもりはないですが、そういう特約をつける側の気持ちもわからなくなくて…。

で、不動産会社との交渉ですが、やはり一度相談してみてはどうですか？
「納得できない」とぶつけては、「他を当って下さい」と言われかねませんが、最近は退去トラブルの防止から契約前に確認に来られるお客様は多いですよ。

会社が契約する法人契約などでは、そういった特約の撤廃を求めるところもあります。
「借りる意思はおおいにあるが、なんとかならんか？」くらいで不動産会社が突っぱねるとは思えないのですが。

お礼

専門家の貴重なご意見ありがとうございます。

＞家主はその慣習で家賃を決定してきたので・・・

そうおっしゃいますが、そもそも、この「慣習で決める」ということが一番の問題だと私は思いますが・・。

原状回復のガイドラインにハウスクリーニングは貸主がやるものとありますが、
自分の汚したものはきれいにするのは当然で、いくら借主が
退去前に掃除をしたといっても素人の掃除なので、その点では、
ある程度のハウスクリーニング・消毒に同意できます。

ただ特約を読むと問答無用であなたのお金でクリーニング・消毒しますよ！
と書いているように見えるので、そこが引っかかるのです。

このような特約の疑問点を不動産業者にどのように切り出していいかわからなかったので、
kajyumiyaさんのおっしゃるように「借りる意思はおおいにあるが、なんとかならんか？」
くらいで聞いてみようと思います。

＞最近は退去トラブルの防止から契約前に確認に来られるお客様は多いです

特約の撤廃を求めるところもあるそうですが、不動産業者が
説明して納得してもらうケースが多いような気がしますが、実際のところはどうですか？
やはり契約するためには、もし説明を受けても納得がいかない場合でも
その特約を了承しなければならないのでしょうか？
(もちろん　納得いく内容なら問題ありませんが)

回答No.2

COZY_OKWEB

私も以前、賃貸マンションに住んでいたころは、bluemoonrukaさんと全く同じようなことを感じでいました。

>「納得できないなら他の物件を当たりなさい」
>というようなことを言われては困ってしまいます。
全く同じ条件の物件なんてまず無いですからね。
どうしてもこれが欲しい（住みたい）という気持ちが他の商品なんかに比べて強く思いますよね。

>インターネットで調べても「契約時には契約書をよく読みましょう」
>と書いてあるサイトしか見つける事は出来ませんでした。
これ、ホントにそうですね。
私も探しましたが、当時も全然見つかりませんでした。

さて、キズを舐め合ってるだけじゃ仕方ないので（笑）、私の経験談をお伝えしておきます。

個人的には「借りた側が、自分の次に借りる人のための消毒・清掃代を持つ」という考え方には疑問を感じていました。
ところが、慣習としては「借りた側が、自分が住んで汚したものを綺麗にするのは当たり前だろう」という感じですね。
しかし、レンタカーに置き換えて考えてみると、車を借りる人が次に同じ車を貸すために行う清掃費用を負担すること、なんてあれば商習慣としては理不尽だなと分かります。
こんな主旨に沿った話を契約時にしました。
しかし、結局は「納得できないなら他の物件を当たりなさい」という雰囲気になったので、私は特約を残したまま契約しました。
ただ、何も言わないまま諦めて契約したら、やっぱり気持ちがすっきりしないと思いますので、もうダメもとで伝えるだけ伝えても良いと思います。

しかし、不動産の場合は戦後にできた慣習がいまだに根強く残っていますね。
いまだに貸す側の力が強いと思っている大家も少ないないのでしょう（そう思っている人が悪徳大家だという意味ではありません）。
早く借りる側が損をしないような業界になれば良いのになぁと思います。

お礼

COZY_OKWEBさんも同じような思いをされたことがあるのようで　少しホッとしました。

＞結局は「納得できないなら他の物件を当たりなさい」という雰囲気になったので、私は特約を残したまま契約しました。

こうなるのが一番怖いんです。特約といえどちゃんと書いてあり
説明された以上、契約するためには嫌々でも納得したことにしないと
契約できません。
それと、私の場合、契約している不動産会社がその物件の管理もしているので
出来るだけ波風立てずに契約したいんです。

＞早く借りる側が損をしないような業界になれば良いのになぁと思います。

本当にそう思います。

回答No.1

jyamamoto

一般的には、そういうような条項を記載している契約書が多いですね。
契約書の特約条項は、双方の合意で成り立つものですから、いくら貴方が「こうしてくれ」と言っても先方が「嫌だ」と言えば、それを飲むか借りるのをあきらめるかしかないですね。

契約書に書いていても、実際に退去時にどこまでやるかは分からないものです。非常識なやり方で請求が来たらその時点で、改めて喧嘩をするしかないですね。

気になるようなら、どれくらい費用がかかるか参考に聞いておくことですね。その上で腹くくりするしかないでしょう。
世の中は「悪徳大家」や「悪徳不動産屋」ばかりじゃないですから、先方の対応全体を見て信用するかしないか、決断しましょう。

お礼

早速の回答ありがとうございます。

＞一般的には、そういうような条項を記載している契約書が多いですね

やっぱりそうですか・・・。
なら仮に他の物件をあたってみても同じですね。

jyamamotoさんのおっしゃるように出来るだけ説明を聞いて
納得したうえで契約するしかないみたいですね。
(この時点で借りる側の立場が不利な気がしますが・・(－－;))

その物件の管理もその不動産業者が行っているので、
説明を聞きに行った時に、その業者の対応を見させてもらおうと思います。

ありがとうございました。