返ってこないかもしれない敷金

質問

ここ半年ほど住んでいる部屋の敷金についてです。

　部屋を借りるときに敷金を２つ入れました。契約の際の重要事項説明で「将来的に部屋のある土地建物が借金のカタに他人に譲りわたされた際、敷金は返ってこねーよ（大意）」という説明がありました。
すこしビックリしましたが、それ以外はまあ納得できる内容なので契約しました。

　会社勤めをするようになってから、何回か引っ越しをしているですが、そういった話が出たのは初めてなので、
１）いままでの部屋でも、同様の事項が契約書あったが説明を受けなかったor私が説明されたことを忘れている
２）一般的な契約ではそうだが、実際に抵当に入っているなどの理由で現実味がある
３）実は不動産屋や大家が良心的で、懸念はないが初めからトラブルを回避するために条項をわざわざ設けた
４）法外な要求で、認めるべきではなかった
といった理由のいずれかだと思うのですが、気にかかります（不安と言うほど切迫はしていません）。
　この条項は法律・慣習的に正しいのでしょうか？ご意見を賜りたいと思います。

　ちなみに今の所、住民を立ちのかせようとする元気の良い若い衆は現れていません。

回答No.2

buttonhole · ベストアンサー

建物の登記簿謄本、賃貸借契約書、重要事項説明書などを拝見しなければ正確な回答ができませんが、おそらく２）が近いと思います。
　その建物は、既に抵当権等が設定されて、その旨の登記がなされているのだと思います。そうしますと、抵当権設定登記後に、御相談者は大家と賃貸借契約を結び、引渡しを受けますから、その賃借権は抵当権者に対抗できません。対抗できないという意味は、競売になって買受人（競売で落札した人）に所有権が移転した場合、買受人に建物の賃借権を主張できないということです。つまり、買受人に所有権が移転した時点で、建物を買受人に明け渡ししなければならなくなります。
　ただし、従来は賃借人の保護のため、短期賃借権（建物の場合は、契約期間が３年のもの）の場合は、短期賃借権の期間が満了するまでは、買受人にも賃借権を主張できました。そうしますと、短期賃貸借契約期間に買受人に所有権が移転した場合、買受人は賃貸人としての地位を承継するとともに敷金返還義務も承継することになりますので、契約期間が満了して、建物を明け渡しすれば、買受人に敷金の返還を請求できることになります。。
　ところが、短期賃借権は、強制執行妨害の手段として濫用される問題があったので、民法が改正され、短期賃借権の保護制度は廃止され、６ヶ月間の明け渡し猶予制度に変わりました。（民法第３９５条）この明け渡し猶予制度は、買受人に賃貸人としての地位を承継させる制度ではありませんので、当然、敷金返還義務も承継しません。
　ですから、買受人に対しては、敷金の返還を請求することはできません。建物の旧所有者（元の大家）に返還を求めることになります。もっとも、家を競売にかけられるような経済状態ですから、その返還を求めることは困難といえます。

お礼

ていねいな解説を有難うございました。抵当が売ってあるかはそれほど申告ではないので依然未調査ですがそういえば、退居は６カ月前に通知するとも言われた気がします。

回答No.1

takafun55

民法改正（昨年の4月1日）により、競売により他の人の所有となった場合、敷金は返ってこなくなりました。

お礼

すばやい御解答有難うございました。確かにその前の賃貸契約と今の契約の間が御指摘の改正時期にあたっています。