仲介手数料なしで

質問

皆さんよろしくお願いします。
この度、隣家を買うことになりました。隣家ということでお互いに金銭的にまとまりました。隣家は大手の不動産にお願いしていましたので、その担当者とお会いしましたが、「手続きが難しいのでうちを通してくれ。（仲介手数料をくれ）」と言われましたが断ると「仲介手数料をもらわない買主さんとはドライに接する」と言われました。もちろん当方は隣家と話しが着いているので仲介手数料を支払わずに不動産屋と手続きを勧めていくつもりですが、素人な者で少々不安になりました。今後どのような難しい手続きになるのでしょうか？当方、銀行からの融資は通っています。
よろしくお願いいたします。

回答No.4

guramezo

必要な書類で、事前に用意するものは、ありません。

契約時・・・契約書、物件説明書、手付金領収書とも、相手側が用意します。

残金支払い時（引渡し時）・・・物件引渡し証（登記書に添付）、残金領収書とも、やはり相手方が用意します。

登記申請・・・委任状は、司法書士が用意します。
司法書士があなたから預かった登記申請書類に対して、預かり証を発行しますが、これも司法書士が用意しています。
あなたの方で用意するものは、実印、印鑑証明書、住民票となります。

お礼

ありがとうございました

回答No.3

guramezo

「抵当権の完全抹消」
⇒物件の引渡し＝代金の決済の際に、司法書士に移転登記に関する書類を預けることになりますが、その際に「所有権の完全なる行使に妨げとなる、抵当権その他すべての権利の抹消」を依頼すれば、それに必要な書類が揃っているかをチェックしてくれます。

しかし、今回は銀行の融資を受けるのであれば、銀行側も同じように抵当権の抹消を条件としますので、ご心配には及ばないでしょう。

一応の注意点としては、書類の不備・不足が合った場合、売主側が「あとで持ってきます」ということを承諾しないことですね。

「売買契約書時のローン延滞の違約金の設定」
⇒まずは、契約書に「融資が不成立の場合は、売主が受領済みの手付金その他代金の一部を、買主に変換することとし、違約金の請求は行わない」という「ローン条項」を入れてもらうことです。

次に、「ローン実行の遅延による残金の支払いの遅延」については、無条件で延ばせるのであれば、買主のあなたに有利になりますので、提案してみる手はありますが、売主側が承諾するかは疑問です。

特に、今回のように仲介業者が「ドライに」対応するとなれば、尚更でしょう。

従って、期限内に融資が実行できない場合には、一旦契約を無条件で解約し、改めて実行時期が明確になってから再度契約する方が、無難のようですね。
（売主・仲介業者とも、好意的であれば、融資の遅延が分かった時点で、引渡しの延期を別途覚書で取り交わすのが普通ですが）

「違約金の設定」は、通常は売買代金の２０％、又は、手付金相当額にするのが普通です。

しかし、あなたサイドの方が違約する可能性が高ければ、違約金はできるだけ低く設定する方がいいですね。
これも、相手側が承諾するか疑問で、きっと２０％の違約を主張するでしょう。

ところで、宅建所有資格者の友人などがいらっしゃるなら、助言よりも、契約書・重要事項説明書・謄本・融資申込書をチェックしてもらったらいいのではないですか。
たいして手間も時間もかからないで判断できますよ。

お礼

グラメゾ様、度々ありがとうございます。売り主とは仲も良く、瑕疵やその他も誠意を持って対応してくれているので安心なのですが、大手の営業マンが悪意を持って（仲介手数料をもらっていないので）、買い主（私）に対して、いちゃもんをつけてこないかが心配だったのです。売買契約当日は別室に宅建の資格を持った某会社の友人を招待しておきます。笑。いろいろありがとうございました。勉強になりました。
最後に融資以外の手続きの関係で、こちらが用意しなければならない書類等（委任状など）はありますか？

回答No.2

guramezo

まず、移転登記手続きについてお答えします。

移転登記のためには、売主・買主双方の書類が必要ですので、同一の司法書士に依頼する必要があります。
あなた側で特定の司法書士を使いたいのであれば別ですが、資格者であればどの司法書士でも同じです。

しかし、銀行よりの融資がある場合は、銀行指定の司法書士が手続きを行うことになります。

これは、登記が完了してから融資金額が支払われるのでなく、登記に必要な書類が、売主分・買主分とも整っていると司法書士が確認することで、銀行は融資金を用意しますので、銀行が信頼できる司法書士を使うということです。

ちなみに、司法書士に支払う登記料がかなりの金額になるという理由で、自分で行う人がまれにいますが、申請の訂正の嵐で時間も手間もかかって音を上げますし、だいたい、支払う金額の殆どは印紙代なので、司法書士分の手数料は非常に少ないのです。

次に、今後の手続きや書類ですが、上記の移転登記時が最も大事で難しいと言えます。
ここには書ききれませんので、参考URLを貼っておきます。

又、移転登記以外の書類も、専門家からの指示によって用意するのであれば、特に難しいものがあるわけではありませんが、ご自分で「何が必要で、何を出してはいけないか」を判断するのは、容易ではありません。

たくさんありますが、特に上げるとすれば、
(1)売買契約書のチェック：違約になる条件をよく確認できるか・・・融資不成立の場合に無条件で解約できる「ローン特約」があるか、とか、代金の支払いが遅れても大丈夫のような「引渡し期日」となっているかなど。

(2)重要事項説明書・登記簿のチェック：建築の法令制限がよく理解できるか（その用途地域で建築できないもの、北側斜線制限、高さ制限など）や、所有権を阻害する権利関係のチェックなど。

といったところでしょうか。

以下は、アドバイスです。

正直、知識をお持ちでない方が、仲介業者に依頼せずに行うのは、やはりお勧めしかねますね。
結果的に何も起こらなければ「杞憂」で、手数料の「支払い損」と思われるかもしれませんが、万一のことが起こった場合は、手数料の金額には返られないほど、大きな痛手になりまから。

今回の「難しい手続きは？」とか、「登記手続きだけは専門家に」等のお考えをお聞きすると、むしろ心配に思えるのです。
大事なのは「手続き」ではなく、「取引に支障・問題を発生させないこと」だからです。

先の回答どおり、仲介業者に委ねることをお勧めしたいですね。

参考URL：

http://www.higuchi-office.gr.jp/s4-fudousan-baibai.htm

お礼

たびたびありがとうございます。宅建所有資格者の友人や司法書士（弁護士くずれ）の友人に助けてもらい、具体的な今後の手続きについてアドバイスを頂けました。大手分譲地なので難しいことはないけれども、瑕疵の件はクレームが？という事を聞きました。
瑕疵の件は納得していますし、床下や天井のチェックはしています。相手方の抵当権の完全抹消や売買契約書時のローン延滞の違約金の設定についてどうしたらいいのか？もうちょっとアドバイスをお願いします。

回答No.1

guramezo

売主側は、その不動産会社に仲介を依頼し、手数料も支払うということですから、「宅地建物取引主任者」の発行する「重要事項説明書」もチェックできますし、違法な契約の心配はないでしょう。

但し、「ドライに」ということは、以下のことが考えられます。

(1)不当ではないが不利な取引をされる恐れがある。
・価格は決まっていても、諸費用の負担割合で、不利益を受ける（固定資産税の割り振り方、印紙代の負担）
・通常は業者負担の費用を請求される（契約書作製代・事務手数料・交通費など）
・義務以外の業務の代行を拒否される（謄本の追加取得など）

(2)違約・トラブルの発生を未然に通知しない。防がない。
・例えば、何らかの事情（ローンの実行に必要な書類に不備があったとか）で、引渡し期限に支払うべき残金が数日遅れた場合、「買主が要求しなかったから、売主からもらっていない」とかいった理由により、「買主の違約」とされかねません。

(3)トラブルが発生しても買主側に立った業務代行をしない。
トラブルの際に、売主側に有利に動かれるので、普通ならばこの仲介業者で解決してもらえる問題も、自分側の業者を立てなくてはならなくなるので、かえって手数料がかさむ。

その他、色々なケースが考えられるでしょう。

経験者の立場から言いますと、普通の「素人」の方は、不動産に関する知識がないだけでなく、何をチェックしたらいいのか分らない、どこでチェックしたらいいのか知らないと思います。
不動産の取引は、「物」と「価格」が決まれば、問題ないという性質のものではないのです。

実際、この掲示板にもそういった例が、数え切れないほどあり、事前に専門家に聞いていれば簡単に解決することが、こじれてしまっています。

そういった意味では、大事な買い物ですから、買主としても業者に仲介を依頼するのが賢明と思います。

但し、今回の場合は、仲介業者は売主からも手数料を取るのですから、買主のあなた側の手数料は減額してもらったらいかがでしょうか。

規定（上限という意味で、支払わなくてはならない額ではないことに注意）の３％＋６万円に対して、半額ぐらいで交渉されたらどうでしょうか。

お礼

ありがとうございました。今後出さなければならない書類等で素人では難しいものはあるのでしょうか？アドバイスがあればお願いします。
また、登記の際の司法書士はこちらで委任した方が良いのでしょうか？抵当権設定や所有権の移行だけは専門家にお願いしたいと思っております。