貸家の原状回復

質問

都内世田谷に一戸建てを借りて１５年住んでいます。この度転勤するので不動産屋に通知したところ、原状回復費用が　敷金６０万を超えた見積もりが来ました。クリーニングや壊したところ（取り立ててない）
は仕方ないにしても経年劣化は大家さんのほうの負担だと思います。去年１０月に東京都条例が出ましたが
当契約はその前なのでどういうことになるのか不安です。もめた結果　少額訴訟に持ち込んだ場合勝てるでしょうか？

回答No.4

moonliver_2005 · ベストアンサー

１．「賃借人の故意・過失、善良なる管理者としての注意義務違反」についての原状回復義務は賃借人が負いますが、それ以外は大家が負うというのが国土交通省の長年の見解です。東京都はこれを条例化して不動産業者に徹底を図ろうとするものと私は解釈しています。判例もこの国土交通省見解と同じ方向ですから、裁判に持ち込まないで解決することが得策でしょう。（「こちらが勝つに決まっている裁判」と相手が納得すれば相手は折れるでしょう。）
２．こういうトラブルはいきなり小額訴訟でなく「国民生活センター」（無料）雨量に持ち込むのが良いと聞いています。「国民生活センター」に聞いてみると言っただけで、不動産屋さんは大家を説得にかかり不当な要求をすべて取り下げさせた例も私は知っています。
３．相手が原状回復せよと言っている箇所を、一個一個確認します。キズ汚れなどは例えば壁全体とそのキズの部分だけの写真をとりましょう。こういうことをやっていると話すだけで大家さんは「いいかげん請求モード」から「誠実対応モード」に切り替わる可能性もあります。
４．面積なども重要です。巻尺で計り、見積書の数字と照合しましょう。（見積書の数字のごまかしも多いです！単価も１式などとおおざっぱなら、「納得できない」と言って必ず数量・単価を計算させ再見積りを請求しましょう。）
５.新聞の折り込みチラシに入っている業者でもかまわないから、電話し賃借人の立場で見積もってもらう手があります。法律上原状回復義務は賃借人が負いますから、賃借人が業者を選定しお金を払って原状回復すれば、１の原則では敷金は全額返還する義務が大家に生まれます。大家さんや不動産業者がガタガタ言うのが止まらないのであれば「最悪、こういう方法で強行突破しますよ。それでおいやなら話し合いに乗ったほうがお得ですよ」という主張をする手もあります。
６．明渡し日に大家、不動産屋を呼びつけ必ず立ち合わせましょう。こちらも友人など証人になってもらうべく立ち会ってもらうと良いでしょう。写真はこのとき相手のここがおかしいと指摘した箇所を写真にとると効果的です。明渡し日に大家の言動、人柄も良く観察しておきましょう。
７．明渡し日の立会い検査で話し合いが決裂したら、国民生活センターに駆け込むというのでも上のような準備があれば遅くないかも知れません。
８．勝つに決まっている裁判をしないで敷金を取り返す究極の手もあります。私の友人は過去のトラブルから大家の人格をあらかじめ察していて、何と、退去通知をだしてから家賃の支払いを意図的に滞納しました！（２か月分で敷金と同額になります。）その上で、大家から請求のあった原状回復費の納得できる金額を払い、「これでご不満ならどうぞ裁判で訴えてください」です。もちろん大家も不動産屋も裁判に訴えることはありませんでした。
８．もうひとつの例では、マンションのガラスにひびが入っていた場合があります。大家さん・不動産屋さんは、これは賃借人の過失だからガラス修理費用を払えでしたが、ガラス業者に聞くと「網入りガラスでは自然に割れることもよくある」とのことで、写真を撮って「このヒビはぶつかってできたヒビではない」と主張をぶつけたところ、納得してもらい円満解決でした。この例のように相手は一方的に賃借人の過失とみなしがちですが、そうでない場合は大家の負担になります。
９．小額訴訟を覚悟されていることは大変良く、私の上の回答は、この覚悟に水をさそうとしているのでは絶対にありませんのでよろしく。最後はこの手です。

回答No.13

pelican5

某不動産で法務を担当しています。少し無理な議論が展開されているように思われますので、発言します。

特約無効を裁判所に認めていただくためには、民法第1条やシェークスピアを引用するだけでは全く不十分であり、もう少し具体的かつ専門的な論理構成をする必要があります。いまどき公序良俗に反する賃貸契約を結んでいる方は、全体から見ればかなり少ないと思われます。この意味において、私も「人肉うんぬん」は本件に無関係であり、筋違いな（引用する必要のない）引用、もしくは不適当な比喩である可能性が高いと思います。もともとのご質問については、契約時期から判断して東京都の条例は適用されないというご意見が正しいです。

国交省のガイドラインや東京都の条例より契約書が優先されるという指摘は正しく、ガイドラインと条例だけが根拠ならば修繕費支払い拒否を主張しても通りません。「単に支払えない」「単に請求金額が多い」という主張も認められません。根拠のある請求であれば、支払わなければなりません。大家さんの主張が正しい場合には、裁判所は賃借人に対し支払命令を出します。

#11さんの論理構成には法的に危ういと思われる点が多々あります。交渉相手について必要以上に悪く言わないのが、交渉を上手にまとめるコツです。大家性悪説と呼ぶかどうかは別といたしまして、さしたる根拠も示されていない状態で#11のような表現をなさる場合は、それなりの覚悟が必要となるでしょう。

事実関係を詳細に確認したうえで対応を判断すべきというご意見に、私も全面的に賛成します。

いろいろな理由をつけて支払拒否する人に対し、契約を根拠に厳しく取り立てる法的手段も存在し、日々の実務で効果的に活用されていることを忘れてはなりません。不動産屋も大家もバカではありません。長年、この業界でメシを食っている人を相手に、安易な気持ちで特約無効を主張をすることはお勧めしません。

このスレッドのご質問者が具体的にどのようなお悩みをお持ちなのか、ご本人からの発言がないのでわかりませんが、具体性に欠けるご質問に対する常識的な回答としては、大まかに以下の3点にまとめられると思います。
　契約書に沿って解決することを基本とする。
　修繕箇所を確認する。
　修理方法と金額、負担割合について大家さんとよく話し合う。

お礼

皆様のさまざまな議論ありがとうございました。皆様の大きくは２つに分かれる議論を頭に入れながら不動産業者と交渉いたしました。昨日その結果が出ましたのでお伝えしておきます。結果から先に申しますと敷金はクリーニング費用を取られずに全額返還されることになりました。契約書には細かく原状回復のことが書かれており借主負担部分が多くクリーニングも借主持ちでした。ここで契約書の有効性の問題ですが、当事者間で納得すれば勿論効力がありますが、一方的に借主不利に書かれている契約書や特約の場合異議申し立てをすれば国土交通省のガイドラインが生きてくるのです。契約書に印鑑を押した責任は？と問われる向きもあると思いますがこれは借りる際の状況を見れば明らかで重要事項説明もきちんとせず契約書の読み合わせもありません。もしその中身にクレームを付けようものなら契約してもらえない雰囲気のある不動産屋の店頭で消費者として印鑑を押してしまう（っている）現実も有ります。したがってもめて裁判になった場合借主の主張が通ることが多くなっています。その根拠は議論に有りました民法総則第１条です。裁判所レベルでは判例を積み重ねて結論が出ているそうです。ただ借主も人のものを借りているのだから善管注意義務を怠らないことは当然です。もちろん私の妻が日頃からよく掃除をしていたことにただ感謝です。今回議論に参加していただいた皆様、アドバイスをして下さった方お蔭様で冷静な交渉ができました。本当にありがとうございました。

回答No.12

torumaringo

契約書も現場も修理見積もりのいずれも確認していないNo. 11さんが、どのように思考したら自信をもって大家性悪説を唱えることができるのか質問したつもりだったのですが、毎回、民法第1条やらシェークスピアに話を逸らされてしまっております。

本件と民法第1条との関係についても、説明されているような、されていないような。

明らかに事実確認（大家、契約書、修理見積もり、現場）をしていないNo. 11さんが、最初から大家性悪説を展開するのはmisleadingで、広く一般の人々に間違った情報を与えかねません。

借家人が取る選択肢の一つとしてNo. 11のような手法があるということは理解可能ですが、そもそも本件については、大家の主張が不当であるかどうか確認できていないのです。

交渉とは相手のあることであり、期待した結果が得られないことも大いにあり得ます。私は、弁護士にそそのかされて裁判を起こしたものの、無様に敗訴した人を知っています。費用は負けた原告が支払いました。

基礎的な事実確認もせずに、やたらと戦うよう勧める意見には、最大限の注意が必要です。

具体的に本件について、大家の主張に正当性が認められる場合、No. 11さんはどのように責任を取って頂けるのでしょうか。大家と直接対峙しなければならないのは、ご質問者さんなのです。

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なお、本サイトは回答者同士の議論を禁じているそうですので、私はこのコメントを持って最後としたいと考えます。東京都の条例は強行法規ではなく、当事者同士が結んだ契約書を否定する効力はない点を、どうぞお忘れ無く。

回答No.11

moonliver_2005

No.4,6,10です。No.10で書いた趣旨を大筋理解いただけたようで、安心しています。シェークスピアの偉大な所は「世の中には法律や契約を盾にに、社会や他人に平気で迷惑や害悪を及ぼす人間（=「ベニスの商人」ベニス市民は大迷惑ですね！）が世の中には沢山居る」という点を、市民社会（基本的人権）が確立する以前に、鋭く観察した点です。No５さんには、シェークスピアを読めとは言いませんが、こういう社会の洞察眼を身につけられることを期待します。（「悪法も法なり」なんていう考えは、市民社会のもとでは完全否定され、あってはならないこと、というのが法の専門家常識です。「悪法も法なり。法や契約には従え」と思う方は法の専門家の世界からは排除されるでしょうから、No5さんも注意されると良いです。）

　現代の市民法の立案者は皆ベニスの商人を読んでいますから、ベニスの商人対策（例えば第１条これ以外にも沢山ありますが。）は怠り無いですから安心して司法を信頼して下さい。

　私から言わせれば、この質問者の大家さんはベニスの商人である疑いが濃厚です。

ですから

「「どうせ裁判したって契約書は守られないのだ。ならばいっそのこと、この種のトラブルが発生したら、まず契約書を否定することに全力を注ぐべきだ。契約書を否定する議論を執拗に繰り返せば、最後には絶対勝てる。この手法で負ける可能性が極めて低いからこそ、自分は皆に薦めている。」というお立場ですか？

と問われれば、「そうです。ベニスの商人(=大家）に対して善良な市民(=質問者）が対抗するにはこの方法が一番良いのです」という答えです。

「契約を盾に悪事を働く人間は世の中にわんさといるから注意せよ。」というのがシェークスピアが後世の我々に残した教訓です。いくら注意してもベニスの商人とのトラブルに巻き込まれたらこの手でたたかうしかないというのが私の意見です。

ベニスの商人で出てくる裁判官が出した判決は要するに「契約書を否定する議論」にちゃんとなっています。契約を否定する法令は「強行法規」と言って沢山用意されているのはNo5さんもご存知でしょう。民法第１条も明言されていないけれども判例上は強行法規といえるでしょう。

　裁判所や弁護士さんも一貫してこの立場です。ですから、法律や契約に拘束されない「和解」が当事者の紛争を実質的に解決手段として、社会正義を貫く手段として一番優れていると彼等は考えているのです。

　No4冒頭に書いたように国土交通省見解、都条例に違反する金銭要求は一切はねつける宣言をまずしておくと有効です。こうすると民法第１条が自然に効いてきます。（民法第１条により・・・と言っても大家さん、不動産業者は理解できないでしょう。相手がわかっているとたとえ言っても、コピーを見せる、郵送する手段が効果があるでしょう。 ）

＞入居者が大家の許可を得ずに業者を呼び、修繕させ＞る方法を推薦しておられます。「業者を手配するの＞は大家、費用負担は入居者」と明記されている契約＞書も結構あります。契約書の書きぶり次第ではあり＞ますが、大家の同意を得ずに勝手に工事をします＞＞と、損害賠償の立派な理由になり得ます。入居者は＞経営者ではありません。業者や修理資材の選択は通＞常経営権に属します。注意が必要です。

現代版ベニスの商人(=この場合の「大家」）はこういう言い方で善良なる市民を苦しめるという典型例でしょうね。私は、リフォーム業者の見積りを何十回も取っていますが、彼等が最初に確認することは「予算はどの位ですか？」です。そして予算に見合った修理金額を出してくれます。これを見破られるのが恐い大家が「業者を手配するのは大家、費用負担は入居者」としているのに過ぎません。この場合大家が予算８０万円で（この金額は単なる例です）業者に見積もらせ、契約書を金科玉条に「80万円を質問者に払え！敷金不足分払え！他業者に見積りすると契約違反であるから認めない。（これは大ウソ。見積りと手配をうまくすりかえています。質問者が選んだ業者を大家が手配すればよいのです。それがいやなのはやましい心があるからです。）」と迫ってきたら、もう現代版ベニスの商人の何者以外でもありません。

ですから、自分が見つけた業者に見積もらせ、もしその金額がもし20万円だったら（これも単なる例です）、これを根拠に話し合いを申込み、話し合い拒否または決裂なら「当方見積りでは金20万円だから、敷金との差額金40万円を本日より30日以内に返還いただきたい。貴殿が返還に応じられない場合は、法的手段を当方とらせて戴くこともありうることお含みおきください」みたいな、配達証明付内容証明便を大家と不動産屋に送りつけるととても有効です。（追記参照）

簡易裁判所には備え付けの訴状が用意されていますから、チェックしるしをいくつかつけ必要事項を記入し（10分から30分で書けるでしょう。裁判の相談所、書き方の相談所も併設されていますから（東京簡裁の場合）書く前に寄ってみるとよいでしょう。）、上の内容証明便を付けて提出すれば訴訟開始です。簡易裁判は弁護士の資格が無い人を訴訟代理人に選定できます。忙しければ両親、親類、友人とか奥さんに頼むことも出来るわけです。（裁判の状況は前に書きました。聞かれたことだけ発言（回答）し、回答できない、回答したくないときは、次回回答しますで通せば良いから、簡単ですよ。）

和解の場合の注意事項として、「書名押印時、大家が返還金を現金で支払うことにより本和解は成立する」条件を、和解条件に必ず入れておきましょう。裁判で和解しても、なおかつ和解判決を無視し敷金を返さない大家は世の中沢山いますよ。（強制執行するとなると、簡易裁判より以上に、手間がかかります。）

追記）またNo5さんから文句がつくでしょうが、私だったら業者の見積りを自分では取らず（単にめんどうだから）、電話帳で調べ、いろいろな業者に電話で状況を話し、金額を大雑把でよいから言わせて、だいたいこの位の金額であろうという金額で裁判を起こしますね。裁判官は大家の再見積りを命ずるにちがいないからです。しかし裁判としての金額リスクは高くなります。

追記２）ところで私も幾つかの物件の大家です。質問者の方のような悪徳大家の存在は私にも大迷惑です。不動産業者の付き合いも多いですから、悪徳大家の話は自然と耳に入ってきます。

私の場合は、私の指定リフォーム業者、不動産仲介業者の推薦のリフォーム業者、それに希望する場合は店子さんの見つけたリフォーム業者から、複数見積りを必ずとります。この場合つける条件は「自然損耗は除き、賃借人が故意または過失で起こした損害箇所と思われるところをすべて洗い出して見積もってください。予算の指定はしませんが、賃借人さんがお払いするので、材料等は変えない条件で極力安く見積もってください。条件を同じにして一番安い業者さんに発注します。合い見積りがいやなら辞退してください。」です。修理必要箇所は修理前の写真をすべて取ります。見積書はすべて賃借人さんに見てもらいます。
　ですから金額、修理箇所でもめたことはありません。それから、敷金以上の修理金額になって払えないと言う賃借人には不動産業者を連帯保証人（親御さん）に派遣して払ってきてもらったこともあります。金額、修理箇所すべて賃借人さん、親御さん納得ずくですから、話は円満解決で、私を悪く言う人はいません。（親御さんは大変恐縮していたそうです。）

私は、質問者＝善良な市民　大家＝ベニスの商人の可能性大、の前提を置いていますが（これが普通なので都条例ができたのです。）、賃借人＝悪意の市民、大家＝善良なる市民の場合には、大家はたいてい敷金不足額を連帯保証人に督促し、それでも払わなければ連帯保証人も裁判の被告として巻き込むという作戦を取るでしょうから（私がそうです！）、そのことは賃借人の方はすべて、頭に入れておいた方が良いでしょう。大家にとっても簡易裁判を起こすことはとても簡単です。

回答No.10

torumaringo

補足要求とコメントを一つずつ。

（No. 9に対する補足要求）
結局、ご質問者さんのお立場になったとき、本件について民法第1条をどのように活用したらよいのですか。大家がどのような「権利の濫用」をしているのか、民法第1条を振りかざすことによってご質問者にどのような利益があるのか、具体的に説明してください。このページを最初から最後まで読み返してみましたが、私にはさっぱりわかりません。

あるいはNo. 9さんは、「どうせ裁判したって契約書は守られないのだ。ならばいっそのこと、この種のトラブルが発生したら、まず契約書を否定することに全力を注ぐべきだ。契約書を否定する議論を執拗に繰り返せば、最後には絶対勝てる。この手法で負ける可能性が極めて低いからこそ、自分は皆に薦めている。」というお立場ですか？

（No. 4の5に対するコメント）
入居者が大家の許可を得ずに業者を呼び、修繕させる方法を推薦しておられます。「業者を手配するのは大家、費用負担は入居者」と明記されている契約書も結構あります。契約書の書きぶり次第ではありますが、大家の同意を得ずに勝手に工事をしますと、損害賠償の立派な理由になり得ます。入居者は経営者ではありません。業者や修理資材の選択は通常経営権に属します。注意が必要です。

回答No.9

moonliver_2005

No4,6です「ここは回答者同士が議論する場所ではありませんが」という見解に私も賛成ですが、締め切りがないので法律談義を続けましょう。

＞「賃借人はその人肉１Kgを切り取って賃貸人に渡す＞契約」公序良俗に反する取り決めは、わざわざ裁判＞するまでもなく無効です。第一、どこからこのよう＞な話が湧き出たのが定かでありませんし、比喩だと＞しても不適切かつ下品、筋違いです。

この出典はシェークスピアの「ベニスの商人」です。（シェークスピアがイギリスの文豪で「ハムレット」とか「リア王」などの文学史に残る名作の作者ということはご存知ですよね？）誰でも知っているような裁判の話ですから「不適切かつ下品、筋違いです。」と考えるのはNo5さんだけです。
　「ベニスの商人」は契約書の内容を盾にベニスの悪徳高利貸し商人が裁判所に「金を返さないので肉１ポンド切り取ることを請求する」裁判を起こした話です。シェークスピアは裁判官にこう判決させます。「確かに契約書には金を返さない場合は肉１ポンド切り取ると書いてあるので、本裁判官は肉１ポンド切り取とってよい判決を下す。しかし高利貸しよ、良く聞け。おまえの証拠の契約書には血を流すことは何も書いていない。よって本裁判官は血を流さずに肉１ポンドを切り取ることを命ずるが、１滴でも血を流したらおまえを死刑に処すとの判決を下す」（せりふは私のおおざっぱな記憶。正確には原書を当ってください）
　この話は法学部の教授から民法を教わったときに話してくれたものです。この教授は後に最高裁の判事にもなられる法曹界の重鎮の方ですが、法律万能主義、契約万能主義をとてもきらっていていたのが印象に残っています。
　この教授は「法律は最低限の常識にすぎない。民法１条等々があるからベニスの商人みたいな裁判はすべて原告敗訴になる。諸君も、将来社会に出ておかしな契約書にハンをついて困ったときには民法１条等々を盾にしておおいに戦いなさい」と教わった記憶があります。
　私は裁判７回、調停１回、強制執行１回の経験がありますが、裁判所は、No3のように法律や契約書に基づき白黒決着をつけてくれる場所と思っていた最初の印象はすっかり消えうせました。とにかく裁判官、弁護士の方は殆どの場合和解を最初に勧めます。私の場合、７回のうち判決を出してくれたのは２回で、そのうちの１回は相手の方が裁判に全くでてこないものだから判決しかありえないものでした。「契約書にある遅延損害金は払ってほしい」と主張しても「相手の方が全額即金で払うといっているのですから、遅延損害金は無しで和解してはどうですか？」です。
　裁判そのものも、テレビで見るような法廷でやるのは最初の１回だけでそれも５分くらいです。あとは、裁判所内の会議室で、裁判官が議長の会議みたいに進みます。簡易裁判所では初めから丸いテーブルで始まります。（東京簡易裁判所の場合）
　「立体駐車場を建設後、その騒音が境界地点で計測して東京都条例の規制値を越えた場合は立体駐車場の使用を中止する」という立体駐車場設置不動産業者と実質住民代表としての私とが駐車場建築前に結んだ契約の有効性をめぐった裁判では「境界上の塀の高さを高くする」和解で決着となり、立体駐車場に一番近いマンションの部屋の住民はとても怒っていた記憶があります。裁判官としては「契約が有効かどうか争っても意味がない。実質的解決が重要」と考えたのでしょう。現場の裁判では、すべてこういう感じですね。（私からみると、せっかく苦労して皆の合意をえながら相手と結んだ契約は、無視されたことになりはじめは不満でしたが、大学の教授の話を思い出し和解しました）

回答No.8

torumaringo

No. 5です。ここは回答者同士が議論する場所ではありませんが、No. 6に明確な間違いがあり、広く一般の方が誤解するといけませんので、短くコメントします。

東京都の条例の適用可否について、本件は適用要件を満たしておりません。原告が何を証拠として裁判所に提出するのも自由ですが、「無関係な話はお止めください」と一蹴されておしまいです。条例について議論する時間すら与えられないでしょう。仮に適用要件を満たしていたとしても、契約書が優先することを繰り返し強調しておきます。

「賃借人はその人肉１Kgを切り取って賃貸人に渡す契約」公序良俗に反する取り決めは、わざわざ裁判するまでもなく無効です。第一、どこからこのような話が湧き出たのが定かでありませんし、比喩だとしても不適切かつ下品、筋違いです。

「この不景気の世の中」景気の善し悪しは契約には関係ありません。金回りが悪いのはあなた個人の問題ですので、分不相応な物件だと思うなら最初から契約しなければよいのです。景気が良いだの悪いだのという話は、裁判では話題になりません。

「何十万円もの敷金を不当に大家に渡す」表現に気をつけてください。何が不当であるのかきちんと説明していただく必要があります。契約に基づき大家が受け取ることになっている敷金を受け取る行為は、契約書によって完全に正当化されています。嫌ならば、最初から契約しなければよいのです。

民法第1条でもって特約を無効化できるのであれば、この世の契約のほとんどは無効になります。あり得ない話はお止めになられた方がよろしいかと存じます。弁護士費用と裁判費用を支払う羽目に陥るのはご質問者なのですから。

少額訴訟は、敷金を全額返還させることを目的とするシステムではありません。自分で証拠を集め、理論武装し、しっかりとした議論を展開しなければ勝てません。勝てない裁判をしてはいけません。

私からのアドバイスのポイントは、No. 5の7段落目です。

回答No.7

moonliver_2005

No５の方のご意見「契約書に明記されている家賃の支払いを意図的に滞納するのは違法行為」については、反論法がないか考えましたがギブアップです。この方法を実行した私の知人談を紹介する記述（私はやっていません！）は取り消します。読んでしまった方は読まなかったことにしてください。

ただし、民法では、契約違反の場合の損害賠償請求権と不法行為による損害賠償請求権（故意・過失で他人の権利を侵害したばあい）を区別しています。この場合、議論のドメインは賃貸借契約ですし、また大家さんの権利の侵害でも有り得ませんから、不法行為（No5さんのいう違法行為？）には当らないというのが私の意見です。

しかし不法行為に当らないにしても「契約違反（債務不履行）に基づく損害賠償請求権」を誘発する行為を紹介する行為は、私の以前の回答で書いた民法第１条の基本精神には違反しますから問題記述でしょう。

回答No.6

moonliver_2005

再びNo4です。No5の方が
「従って、以下にある回答は、議論のスタートラインが間違っています」
とお書きになっている以下の回答はひょっとしてNo4の回答のことではないかと思い、再度書きます。

　私のスタートラインは民法第１条です。
第１条〔私権の基本原則、信義誠実の原則、権利濫用の禁止〕　私権は公共の福祉に遵ふ
（２）権利の行使及ひ義務の履行は信義に従ひ誠実に之を為すことを要す
（３）権利の濫用は之を許さす
このように民法第１条の１項に「私権は公共の福祉に遵ふ」と明記してあります。「権利の濫用は之を許さす」ともあります。「信義誠実の原則は契約の趣旨を解釈する基準ともなる」という最高裁の判例もあります。

大家と結んだ契約はどんなものであれ、私はこの民法第１条が優先されると主張します。

なぜなら契約の有効性を保証するのは民法そのもので、「民法を根拠に契約の有効性を主張しながら、民法第１条に反する主張することは、それ自体矛盾である」といえるからです。

＞ガイドラインと似ても似つかぬ契約書を結んでいた＞としても、立派な契約書であり、契約書が優先しま＞す。契約書に沿って解決するのが基本となります。

こういう考えなら「賃借人が原状回復に応じない場合は、賃借人はその人肉１Kgを切り取って賃貸人に渡す契約」は立派な契約書であり、有効ですよね。でも契約書に沿って解決できます？賃借人が応じるわけないですよね。この不景気の世の中、何十万円もの敷金を不当に大家に渡すことは人肉１Kg渡すのと同じくらい苦しい方は沢山いらっしゃると思いますよ。

私の意見は、「契約の自由の原則ではこの文脈で良いですが、当事者間に争いがない場合に限った話であり、当事者間に争いが生じた時は全く別次元の議論が派生することを忘れてはならないでしょう。」です。

本件の場合、相手と争いが生じたら、私なら東京都の条例や国土交通省住宅局のガイドラインを「権利の濫用は之を許さす」「公共の福祉」の主張の根拠として民法第１条条文と一緒にコピーして証拠物件として裁判所に提出しますね。

「契約主義」と「契約万能主義」は、私は違うと思いますよ。それを言っているのが民法第１条と私は思います。

回答No.5

torumaringo

国交省のガイドラインと東京都の条例は、当事者同士が結んだ契約書を否定したり超越したりするものではありません。ガイドラインと似ても似つかぬ契約書を結んでいたとしても、立派な契約書であり、契約書が優先します。契約書に沿って解決するのが基本となります。

東京都の条例は、ご自身がお気づきの通り、本件の契約書について議論するときの根拠になりません。適用外です。

従って、以下にある回答は、議論のスタートラインが間違っています。

クリーニング代が賃借人負担と契約書に明記されているならば、払わなければなりません。そう書かれていなければ、支払う義務がありません。とにかく契約書に従ってください。

契約書に明記されていない事項については、両者が交渉によって合意を目指すことになります。

原状回復の問題で一番重要なことは、契約書の書きぶりと現場の状態の確認です。このようなサイトでは現場の確認ができません。「壊したところ（取り立ててない）」とありますが、これはご質問者の認識であって、大家は別のことを考えているかもしれません。ここに出入りしている回答者たちは現場を確認できませんので、どちらかの味方をすることは不可能です。

借りる側の方ができることは、修理の明細書を大家に提出させ、1行ずつ修繕範囲や料金が適切であるかどうかを大家と議論し、最終的に合意を目指すことです。

弁護士や行政には、契約の特約を否定する権限はありません。特約を無効にするには、当事者同士がそうすることで合意するか、または裁判所の判断を待ちます。

安易に裁判を勧める方がおられますが、裁判しても同じ議論（1行ずつ修繕範囲や料金が適切であるかどうか）を繰り返すだけですよ。結局、どちらの議論が真っ当かということです。

稚拙な裁判をして敗訴したら、期待していたお金を受け取れないばかりか、原告が裁判費用まで負担することになります。大家敗訴の判例ばかり集めたサイトがありますが、入居者敗訴の判例もたくさんあります。どこかの判例があなたに適用されるという保障もありません。ケースごとに検討されます。

弁護士も民間ですから、相応のお金を払わなければあなたの案件を引き受けません。結局つまらない争いをしないのが、一番エコノミーなのです。

もちろん、大家の主張が常識外れの時は、裁判すると有効です。

なお、契約書に明記されている「家賃の支払いを意図的に滞納」するのは違法行為であり、本サイトの規約に違反します。

借家人の側が、「今から自分は家賃を払わないから、敷金で穴埋めしてくれ」と言うことはできません。敷金で穴埋めするかどうかは大家が判断すべき事柄であって、借家人が大家に対し指図することではありません。大きな勘違いです。

また、家賃を滞納しますと、大家側が契約を解除する立派な理由になります。お気を付けください。

回答No.3

noname#21609

敷金は全額返還が原則です。
敷金とは賃料が支払われないときのためのいわば保険金ですからご質問者さんが賃料を不払いしたときのみその額を差し引いて返還されます。
一般的に言って大家は借主さんの法律の無知を利用してこのような不当な請求をする場合が多いのです。
原状回復義務というのはべつに借りた当時のように綺麗にして返さなくてはいけないという義務ではありません。ここを貸主さんも勘違いをしている場合が非常に多いのです。
ですからヘビースモーカーのように特別壁などを汚したような場合は別ですが、普通に生活していて汚れてしまったものはこの場合の原状回復義務には入らないものとされています。
この場合の原状回復とは例えばクーラーなどを設置したような場合や家具などを設置したような場合にはそれらを取り外す、というくらいの回復です。ですからご質問者さんは上記したような特別な事情の無い限りは原則全額あるいはそれに近い額の返還を請求できますしそれ以上の金額を払うなどは当然に拒否できます。

ちなみにこの場合ご質問者さんから訴えたいのであれば債務不存在確認訴訟というものを起こすことになりますがこれは小額訴訟では出来ません。小額訴訟は金銭支払の請求のみです。大家から支払えと言われた額が１４０万以下であれば簡易裁判所に通常訴訟の申立をします。債務不存在確認と同時に敷金６０万も返還してもらいたいのであればこの訴訟で同時に審理をしてもらえます。