居住用財産の買換え特例について

質問

平成１５年に実家の土地を売却し、新居の建築のため、同年中に同市内の土地を購入しました。
　昨年の確定申告の際、税理士のアドバイスで「居住用財産の買換え特例」の適用を受けるよう勧められ、申告しました。その後、住宅設計を始めたのですが、平成１６年中に住み始められませんで現在も建築中です。これは設計の開始も遅かったのに加え、設計の手直しもあったため、予定より大幅に遅れたのですが。
特例の条件に、買換資産（土地だけですが）を取得した翌年末（この場合は１６年末？）には居住の用に供することとあり、この条件に適合しないので、特例の条件に合わないと税理士に指摘され、遅延理由を書いて税務署に説明に行く必要があり、かつそれも承認されるかどうかわからない、と言われました。このような場合、承認される見込みはあるのでしょうか？また、遅延理由如何で結果も変わるのでしょうか？
また、もし不承認だった場合、修正申告しなければならないと思いますが、今から３０００万円控除の特例に切り替えることはできるのでしょうか？
アドバイスよろしくお願い致します。

回答No.1

Richard5 · ベストアンサー

難しい問題ですが、その税理士さんの言うとおりです。
居住用の買い換えは、1年を越えて取得することまで想定しておりませんので。
法人の場合には1年を越えても延長の申請が出来るのですが。
正直、税務署へ出向いても承認されるのは難しいかも知れません。

本法や政令の条文であれば、最後に「税務署長が承認した場合にはこの限りでない」
と言うニュアンスの文言があるのですが、残念ながら今回のような措置法の場合には
明記されていない場合が多く、居住用の買い換えも明記されていないんです。
ですので、税理士さんは「承認されるか分からない」と言うのです。

しかし、税務署長というのはかなりの権限を持っていますから、嘆願してみる
ことはしておいた方が良いと思います。
何とか職権で認めてくれると良いのですが・・・

3,000千円控除は15年度の修正申告の際に適用は可能と思われます。
措法35(2)(3)に「原則として・・・書類の添付がある場合に限る」とあります。
買い換えをするつもりで、当初の15年度申告書に記載及び資料添付しなかった
のですから、事情によって買い換え特例がNGになった時点でこちらを適用します、
と自ら申告することにより可能になります。
ただし、こちらも「嘆願書を提出して下さい」と言われるかも知れませんので
所轄税務署へ出向き、andetさんの事情を出来るだけ詳しく説明して下さい。

補足

ご丁寧なアドバイスありがとうございました。状況は厳しいものとわかりました。

加えてのお願いで恐縮ですが、税務署に相談するタイミングはいつがよいのでしょうか？
確定申告前に、一度出向いて事情を説明したほうがいいと思うのですが、申告時のほうがいいのでしょうか？
どちらにしても、税理士さんに同席してもらうほうがいいですよね？
また、嘆願書の書き方にポイントなどあったらアドバイスいただけると幸いです。
よろしくお願いします。

回答No.2

Richard5

税務署へ出向くタイミングは、まさに今です。
実際に2/15～3/15の時期にも相談には乗ってくれますが、相手も忙しいので。
出来るだけ早いほうが、相手も親身になってくれる可能性は高いです。
税理士さんは同席してもらうのは良いのですが、情に訴えるのはあくまで
andetさんになりますので、がんばって下さい。

また、嘆願の内容は、国税通則法の第24条または第26条による職権更正を
お願いします、と言うような文章であれば何でも結構です。
3,000万円控除は、まず嘆願書なしで交渉してみて下さい。

お礼

さっそくのアドバイスありがとうございました。
なるべく早く、相談に行くようにします。
ご意見を参考にして頑張ってみます。