- ベストアンサー
底地権買取の相場と注意点！高齢者のため娘が名義で取得する利点とは？
- 実家の底地権買取について、父が高齢であるため娘が名義で取得を予定しています。借地の相場や注意点を教えてください。
- 路線価や借地権割合を考慮すると、底地権の買取価格の目安はどのくらいになるのでしょうか？
- 底地権の買取に関して地主さんとの関係も良好であり、買取価格によっては年末までに話を進めたいと考えています。しかし、地元の不動産屋を訪れると仲介料がかかる可能性もあり不安です。どのように相談すれば良いでしょうか？
- Blazing-Inferno
- お礼率100% (6/6)
- 不動産売買・投資
- 回答数4
- ありがとう数12
- みんなの回答 （4）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
その他の回答 (3)
- takafun55
- ベストアンサー率34% (78/228)
No.2の回答です。 >底地権とは売買対象ではないんですね 第三者がその底地を買った場合、地代はもらえますが、自由に利用することはできませんよね。 例を挙げますと、土地（更地）の値段が1000万円、地代が年10万円、税金（固定資産税）が年1万円と仮定します。 地代を得るために土地を買う人は投資家です。不動産に投資する投資家は15年から20年で元が取れるものに投資します。 この投資家が20年で元をとろうと考えれば、（10万円-1万円）×20年＝180万円 つまり、その土地を180万円以下で買わないと損をすることになりますね。 土地所有者は1000万円の土地を180万円で売るはずはないので、結局、底地は売買の対象となりにくいのです。（ちょっと極端な例でしたが）。 ですので、底地を買う人はあなたのように借地人が買うケースにほぼ限られるのです。 >既に経過している借用年数は、一切無関係ないのでしょうか？ 関係あります。 借地しているということは、はじめと終わりがあります。はじめとは最初の賃貸借契約による契約の始期です。終わりとは地主に土地を返すときです。 さて、借地期間30年の契約で、1年だけ経過した底地と29年経過した底地ではどちらが価値があるでしょうか？ あなたは、「・・契約後１年の場合と比較したらそれなりに既得権（言葉の使い方が間違っているかもしれませんが）が発生し・・」と考えているようですが、答えは逆です。 所有者の側に立って考えてみるとわかります。あと29年貸していなければならない土地（底地）と1年後には返ってくる土地（底地）とでは、当然１年後に返ってくる土地（底地）の方が価値は高いですよね。 ただ、民法や借地法（借地借家法）は、弱いもの（借りている方）の味方ですので、いったん借りてしまうと、残期間はあまり意味をもちません。 それよりもっと底地の価値に直結するのは地代です。 先ほどの例ですが、もし、地代が年50万円と仮定して再計算しますと、（50万円-1万円）×20年＝980万円となり、土地（更地）価格とほぼ同じになります。 つまり、土地価格に対して地代が安いと底地価格は安くなり、土地価格に対して地代が高いと底地価格も高くなります。 ちょっとわかりにくいかもしれませんが、相場より安い地代で借りている時は安い底地価格、高い地代で借りている時は高い底地価格となります。（変とおもわれるでしょうが、こうなるのです。） 上の例ではわかりやすいように簡単に書きましたが、実際にはかなり複雑な計算をします。不動産屋さんは売買の対象となる不動産の価格査定は得意ですが、このような通常売買の対象とならないような不動産の査定は不得手ですから、やはり不動産鑑定士に評価してもらうのが一番かと思います。 もし、依頼する意思があれば、収益価格（上のような計算方法）で査定するように言ってください。（NO.2で回答したような割合方式ではだめです。） 他にわからないことがあれば、質問してください。
お礼
具体例をあげての親切な説明、大変参考になりました。どうもありがとうございます。 最後にもうひとつ教えてください。「不動産鑑定士」に依頼する際、不動産鑑定士を選ぶアドバイスをお願いします。職業別電話帳（今時は参考にしないかな？）やＨＰで探すのがいいのか。候補が複数あった場合、どのような点を判断基準とするといいのか、etc. お忙しいところ申し訳ありませんが、よろしくお願いします。
- takafun55
- ベストアンサー率34% (78/228)
底地というのは、普通売買の対象になりませんよね。ですので、No.1の方も答えてらっしゃいますが、交渉しだいとなります。 一応たたき台として、試算しますと、153000円/m2×（1-0.6）＝61,200円/m2から、更地としての価格（153000円/m2）までの間で、より強い方（どうしても買いたいという場合には高く、どうしても売りたいという場合は安く）の金額となるでしょう。 わたしなりのアドバイスですが、 １.地主さんに売る意思があるのかどうか確認する。 ２.売る意思があれば、金額は第三者に公平に決めてもらうことを地主さんに了承してもらう。 ３.第三者（不動産屋さんより、不動産鑑定士のほうが良いでしょう。）に評価してもらい、その金額で売買する。 ただ、不動産鑑定士の鑑定料は結構高いので、「鑑定」でなく、「調査」という名目で安く（10万円内）でやってもらえば良いでしょう。 参考になれば(^.^)/~~~
お礼
具体的なアドバイス、どうもありがとうございます。 大変、参考になります。 そもそも用語の使い方もわかっていなくて、申し訳ありません。（底地権とは売買対象ではないんですねm(__)m ） ひとつ教えてください。交渉をするにあたり、すでに経過している借用年数は、一切無関係なのでしょうか？（この場合、S44より借地しています。借地権の存続期間は30年という情報も見みました。35年経過しているのではあれば、同じ取得のための手続きをするにあたっても、契約後１年の場合と比較したらそれなりに既得権（言葉の使い方が間違っているかもしれませんが）が発生し、底地権に相当する割合での価格交渉等ができるのではないのでしょうか？） まずは、地主さんに売る意思がなければまったく条件が異なってきますので、地主さんにも売る意思あり、買主にも買う意思ありという想定でお願いいたします。 お手数ですが、回答、よろしくお願いします。 （初めて質問しております。質問の仕方等、間違っていたら申し訳ありません）
- mak0sama
- ベストアンサー率42% (24/57)
借地権割合というのは本来相続税の課税評価額を決定するために便宜的に定められているものなので、売買の場合は(借地権相当額の権利金を払った直後なら勿論大いに目安になりますが)一般にはそれほど有力な目安にはなりません まったく同じ条件の土地は存在しませんから相場も成立しにくく、どうしても欲しい土地なら値は高く、どうでもいい土地なら値は低く、といったように、売り手と買い手の呼吸で価格が決まります 権利金ゼロでも底地権割合程度の金額(売り手が売り急いでいればそれ以下の場合も)で取引されることもありますし、借地権相当額の権利金を払っていても底地権割合の倍以上の価格で取引されることもあります ひとつだけ目安になる点があるとすれば、それはやはり税金の点でです 底地権割合相当額のおよそ半額以下で売買すると低額譲渡ということで、底地権割合相当額との差に贈与税が課税されることがあります それ以上の価格でありさえすれば、あとは結局交渉次第ですね
お礼
早速の回答ありがとうございます。 結局は交渉次第となるのかもしれませんが、交渉をするにあたり、どのくらいを想定しておけばいいか、事前の心構えがしたくて、ご相談した次第です。 ほんと素人ですみません。「権利金」とは何を指すのでしょうか？（今回の交渉を始めるにあたって、事前に提供を申し出る金額？？土地賃貸契約後の経過年数に応じて認められるもの？） 課税に関する情報は理解することができました。 ありがとうございます。
お礼
親切なアドバイス、本当にどうもありがとうございました。大変助かります。 早速、明日、不動産鑑定士協会に電話してみます。 また週末には地主さんのところを訪れ話みます。 本当に感謝しています。ありがとうございました。