底地権の買取の質問

質問

実家の底地権買取の件でご相談させて下さい。

S44より借地・借家、S58に建物は建替え、父に所有権があります。
ローンも完済しており、今後のことを鑑みて土地を買取りたいと思っています。但し、父は高齢(78歳)のため、娘の私名義での取得を予定しています。
（私は、近所に住んでいて同居ではありません）

この現在借地している土地を買い取る場合の相場（目安）を教えて下さい。

＜状況＞
路線価図(H16年度)によると、
　　路線価:120,000円、借地権割合：60%
H16年都道府県地価調査によると、近所が
　　153,000円（路線価、借地権割合は同上）
という状況です。

地主さんは道路をはさんで向かいに住んでおり、関係は良好。地代は年末に直接持参しています。買取価格によっては、今年の年末の地代を納めるまでに方向性を決め、話をもっていきたいと思っています。
（そろそろ地主さんの代替わりもありそうです…実質はもう代わっているかもしれません）
実家側に私鉄の線路があり、高架線の工事で実家の隣の家までが立ち退きになりました。（線路まで４軒並んでいて３軒が立ち退き、実家のみ残っています）
　…工事完了：2002年3月。
この時、土地の買取を匂わせるような話が地主さんからあったようですが、この時はまだ余裕がなかったため、借地を継続しました。また、地主さんの申し出も正規ではありませんでした。
（紙面で具体的な話、価格等が提示されたわけではない）

以上、簡単に状況を記述いたしました。この程度の情報ではなかなか判断できないかと思いますが、アドバイスの程、よろしくお願いします。
（どこに相談したらいいものか？また、地元の不動産屋を訪れたりしたら、それだけで仲介料がとられるかもと、いろいろ不安で。。。）
よろしくお願いします。

回答No.4

takafun55 · ベストアンサー

不動産鑑定士を選ぶアドバイスとしては、

１.年寄りはダメ。若手が優秀（年寄りは割合方式だけで評価し、収益価格は面倒がって計算しない恐れがあります）
２.安くでやってくれるところ
３.サラリーマン鑑定士より独立開業している鑑定士が良い

各都道府県に不動産鑑定士協会というものがあります。ここに電話をして開業している鑑定士で若手を教えてもらいましょう。

さて、もう一度、手順をおさらいしましょう。

１.不動産鑑定士協会に電話して、開業している鑑定士で若手を教えてもらう（３人くらいの会社名、個人名、電話番号）

２.地主さんに会って売る意思があるかどうか確認する

３.第三者である不動産鑑定士に公平に評価してもらうことを了承してもらう（底地の評価は特殊ということを上手に説明すること）

４.地主さんにその評価額で売買することを了承してもらう（くれぐれも念をおしてください）

５.鑑定士協会から教えてもらった３人程度の鑑定士の中から一人を地主さんに選んでもらう（あなたが勝手に選んでしまうと地主さんに誤解される恐れがありますから）

６.鑑定士に電話して「底地の評価で、調査報告書（鑑定書は×）で、安く（10万円内）でやってもらえるかどうか確認する（もし、断られたら、別の鑑定士に電話すること）

７.鑑定士を呼ぶなり、行くなりして、鑑定士・地主・あなたの三人で話をする（事前に賃貸借契約書や賃貸の経緯などを書面で用意しておくこと）

８.地主がいる前で鑑定士に対し、「地主にも借主にも偏らない公平な評価をお願いします」と言う（地主が安心します）

さて・・・(^-^)
不動産の価格というものは絶対額ではなく、幅があるものです。ですから、同じ不動産であってもA鑑定士は1000万円、B鑑定士は1200万円と異なる評価額が出たりします。

そこで・・・(^^;)・・・あとで、こっそり、電話なり、出向くなりして、
９.、底地の評価には「借地権割合を使った割合方式」と「収益価格」というものがあるそうですね。安くなる方で評価してもらえないかなぁ・・・とか

10.「実は父が高齢で・・・、お金がなくて・・・」とか言って泣き落とします。

11.鑑定士も人の子です。故意に不当な評価はしませんが、誤差の範囲内であなたに有利な評価をしてくれるかもしれません。

※ちなみに鑑定士に対する報酬は、あなたが全額支払って、売買が成立した際に半額を売買金額から差し引く（最終的には折半）のが良いでしょうね。

では、ご健闘を・・・(^.^)/~~~

お礼

親切なアドバイス、本当にどうもありがとうございました。大変助かります。
早速、明日、不動産鑑定士協会に電話してみます。
また週末には地主さんのところを訪れ話みます。
本当に感謝しています。ありがとうございました。

回答No.3

takafun55

No.2の回答です。

>底地権とは売買対象ではないんですね

　第三者がその底地を買った場合、地代はもらえますが、自由に利用することはできませんよね。
　例を挙げますと、土地（更地）の値段が1000万円、地代が年10万円、税金（固定資産税）が年1万円と仮定します。
　地代を得るために土地を買う人は投資家です。不動産に投資する投資家は15年から20年で元が取れるものに投資します。
　この投資家が20年で元をとろうと考えれば、（10万円-1万円）×20年＝180万円　つまり、その土地を180万円以下で買わないと損をすることになりますね。
　土地所有者は1000万円の土地を180万円で売るはずはないので、結局、底地は売買の対象となりにくいのです。（ちょっと極端な例でしたが）。
　ですので、底地を買う人はあなたのように借地人が買うケースにほぼ限られるのです。

>既に経過している借用年数は、一切無関係ないのでしょうか？

　関係あります。
　借地しているということは、はじめと終わりがあります。はじめとは最初の賃貸借契約による契約の始期です。終わりとは地主に土地を返すときです。
　さて、借地期間30年の契約で、1年だけ経過した底地と29年経過した底地ではどちらが価値があるでしょうか？

　あなたは、「・・契約後１年の場合と比較したらそれなりに既得権（言葉の使い方が間違っているかもしれませんが）が発生し・・」と考えているようですが、答えは逆です。
　所有者の側に立って考えてみるとわかります。あと29年貸していなければならない土地（底地）と1年後には返ってくる土地（底地）とでは、当然１年後に返ってくる土地（底地）の方が価値は高いですよね。

　ただ、民法や借地法（借地借家法）は、弱いもの（借りている方）の味方ですので、いったん借りてしまうと、残期間はあまり意味をもちません。

　それよりもっと底地の価値に直結するのは地代です。
　先ほどの例ですが、もし、地代が年50万円と仮定して再計算しますと、（50万円-1万円）×20年＝980万円となり、土地（更地）価格とほぼ同じになります。
　つまり、土地価格に対して地代が安いと底地価格は安くなり、土地価格に対して地代が高いと底地価格も高くなります。
　ちょっとわかりにくいかもしれませんが、相場より安い地代で借りている時は安い底地価格、高い地代で借りている時は高い底地価格となります。（変とおもわれるでしょうが、こうなるのです。）

　上の例ではわかりやすいように簡単に書きましたが、実際にはかなり複雑な計算をします。不動産屋さんは売買の対象となる不動産の価格査定は得意ですが、このような通常売買の対象とならないような不動産の査定は不得手ですから、やはり不動産鑑定士に評価してもらうのが一番かと思います。

　もし、依頼する意思があれば、収益価格（上のような計算方法）で査定するように言ってください。（NO.2で回答したような割合方式ではだめです。）

　他にわからないことがあれば、質問してください。

お礼

具体例をあげての親切な説明、大変参考になりました。どうもありがとうございます。

最後にもうひとつ教えてください。「不動産鑑定士」に依頼する際、不動産鑑定士を選ぶアドバイスをお願いします。職業別電話帳（今時は参考にしないかな？）やＨＰで探すのがいいのか。候補が複数あった場合、どのような点を判断基準とするといいのか、etc.
お忙しいところ申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

回答No.2

takafun55

底地というのは、普通売買の対象になりませんよね。ですので、No.1の方も答えてらっしゃいますが、交渉しだいとなります。
　一応たたき台として、試算しますと、153000円/m2×（1-0.6）＝61,200円/m2から、更地としての価格（153000円/m2）までの間で、より強い方（どうしても買いたいという場合には高く、どうしても売りたいという場合は安く）の金額となるでしょう。

　わたしなりのアドバイスですが、
１.地主さんに売る意思があるのかどうか確認する。
２.売る意思があれば、金額は第三者に公平に決めてもらうことを地主さんに了承してもらう。
３.第三者（不動産屋さんより、不動産鑑定士のほうが良いでしょう。）に評価してもらい、その金額で売買する。

ただ、不動産鑑定士の鑑定料は結構高いので、「鑑定」でなく、「調査」という名目で安く（10万円内）でやってもらえば良いでしょう。

参考になれば(^.^)/~~~

お礼

具体的なアドバイス、どうもありがとうございます。
大変、参考になります。
そもそも用語の使い方もわかっていなくて、申し訳ありません。（底地権とは売買対象ではないんですねm(__)m　）

ひとつ教えてください。交渉をするにあたり、すでに経過している借用年数は、一切無関係なのでしょうか？（この場合、S44より借地しています。借地権の存続期間は30年という情報も見みました。35年経過しているのではあれば、同じ取得のための手続きをするにあたっても、契約後１年の場合と比較したらそれなりに既得権（言葉の使い方が間違っているかもしれませんが）が発生し、底地権に相当する割合での価格交渉等ができるのではないのでしょうか？）
まずは、地主さんに売る意思がなければまったく条件が異なってきますので、地主さんにも売る意思あり、買主にも買う意思ありという想定でお願いいたします。
お手数ですが、回答、よろしくお願いします。
（初めて質問しております。質問の仕方等、間違っていたら申し訳ありません）

回答No.1

mak0sama

借地権割合というのは本来相続税の課税評価額を決定するために便宜的に定められているものなので、売買の場合は(借地権相当額の権利金を払った直後なら勿論大いに目安になりますが)一般にはそれほど有力な目安にはなりません
まったく同じ条件の土地は存在しませんから相場も成立しにくく、どうしても欲しい土地なら値は高く、どうでもいい土地なら値は低く、といったように、売り手と買い手の呼吸で価格が決まります
権利金ゼロでも底地権割合程度の金額(売り手が売り急いでいればそれ以下の場合も)で取引されることもありますし、借地権相当額の権利金を払っていても底地権割合の倍以上の価格で取引されることもあります
ひとつだけ目安になる点があるとすれば、それはやはり税金の点でです
底地権割合相当額のおよそ半額以下で売買すると低額譲渡ということで、底地権割合相当額との差に贈与税が課税されることがあります
それ以上の価格でありさえすれば、あとは結局交渉次第ですね

お礼

早速の回答ありがとうございます。

結局は交渉次第となるのかもしれませんが、交渉をするにあたり、どのくらいを想定しておけばいいか、事前の心構えがしたくて、ご相談した次第です。
ほんと素人ですみません。「権利金」とは何を指すのでしょうか？（今回の交渉を始めるにあたって、事前に提供を申し出る金額？？土地賃貸契約後の経過年数に応じて認められるもの？）
課税に関する情報は理解することができました。
ありがとうございます。