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家が戻ってくるかどうか心配です （不動産関係の質問です）
不動産や、法律に関しては知識が乏しくアドバイスをいただければ、と思い投稿させていただきました。 よろしくお願いします。 私の父は今はもう大阪に住んで50年近くになりますが 実家は愛媛にありその家、および畑は父の両親が亡くなってからは父の伯父の頼みで、伯父の孫にあたる人とその家族が住んでいます。そろそろ15年ほどになると思います。 私の父は親戚の頼みだということで、特に契約書なども作成せず、伯父との口約束だけで実家を伯父の孫に無償で使ってもらうことに同意しました。金銭的な、及び物品の受領は今まで一度もありませんでした。 定年を迎える時には家を空け渡してもらいたい、と言ってきたのですが、現在父は定年となり、愛媛の実家を返してもらえるように頼むのですが、一向に明け渡してくれる気配が感じられません。 私が特に問題だと感じるのはその口約束を交わした伯父というのは高齢で、いつどうなるか分からないことです。その上、今家に住んでいる伯父の孫という人は父とも全く面識がなく、家を空け渡すことについてもきちんと話が伝わっているのかどうかさえ分からないような状態なのです。 父は昔ながらの恩などを重んずる性格で、いつかきちんと家は返してくれると信じているようですが、こんな状況では、もし約束を取り交わした伯父がなくなったりした場合にはどうなるのかと、とても不安です。実際周りにはその家はもう返ってこないだろう、という人もいます。 もしこのまま家を返却してもらえない状態が続くとすれば、どのような措置を家主側として取ることができるのでしょうか？ またこの場合どのような争点となりうる「貸す側」と「借りる側」の権利が考えられるのでしょうか？ もめごとに発展した場合を考えて、それらを把握しておきたいのです。 よろしくお願いします。
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質問者が選んだベストアンサー
ご質問のケースは、ただで貸す＝無償貸借に当り、法律用語としては「使用貸借」といいます。 この場合、貸主はいつでも返却を要求できることとなっています。 そして、このことは、借り手から更に借りた人や、相続なりで受け継いだ人にも同じように引き継がれます。 従って、お父さんは伯父さんの孫に、いつでも「家の明け渡し」を要求することが出来るわけです。 「もめごと」になった場合は、法律的にはあなた側に有利ということになりますね。 不利になるケースは、相手方が急遽、賃料を払ってきた場合です。「使用貸借」を「賃貸借」に変更して、継続して居住することは可能です。 その場合は、 (1)まず、賃料を受領しないこと。 ⇒受領すると、賃貸借契約の成立とみなされる恐れがあります。現金持参や郵送は、受け取り拒否、振込みは直ちに振込み返すことです。 (2)直ちに「使用貸借による建物の返還」を通告(内容証明)すること。 (3)応じなければ、弁護士に依頼。 となります。 一方、返却を求めず、賃貸にしようとするならば、無償で貸していた期間の賃料を精算し(１０年が時効で、１０年分は請求可、と思いますが・・・)、新たに賃貸借契約を取り交わすことです。 以上が法律の解釈ですが、親戚関係の使用貸借は、色々な要素がからんできて、訴訟というわけにもいかず、解決に苦労するケースが多いようです。 まずはお父さんが解決の意思を持たれないと難しいですし、あなたから「自分の代になって、このままの状態では困る」旨を、お父さんに話されるのが大事と思います。 話しにくいでしょうが、いつかは解決しなくてはいけない問題ですし、将来相続などであなたが受け継ぐと、固定資産税だけ負担して、収入もないし使うこともできず、大変な負担を背負うことになりますから。
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現実的対応を検証しましょう。 1ご質問の不安を解消する為には、伝聞ではなく、少なくも２点の事実関係を直接確認することが必要です。 ⅰ土地建物の登記名義が父上である事実。 ⅱ父上が承諾した「使用貸借」により無償で「叔父の孫」がその家を使用できている事実 2この事実を確認のうえ、「無償である使用貸借の場合、賃貸借と違い、貸主はいつでもその明け渡し請求ができる。」旨を直接通告するのが一般的な手順でしょう。 3但し、上記の件は父上に決定権があります。質問者さんは父上の代理人として実際の行動をすることです。 4なお、田舎の親戚関係・人間関係は複雑な力関係があるので、法的権利だからと真正面から切り込むと、感情のもつれを生じる可能性があるので慎重な対応がポイントになるかもしれません。
お礼
丁寧な回答有難うございます。 ステップごと区切られた対応検証、分かりやすくて大変参考になりました。 他の方のお礼にも書きましたが、土地の名義は父のもので、固定資産税は父が15年払ってきました。 i の項目は簡単に事実を確認できますが ii の項目は具体的にはどういうことを指すのでしょうか？ 今現在その家に「伯父の孫」が無償で住んでいるという事実を「確認」する具体的な方法というのがあるのでしょうか？ 知識不足で回答に質問で返してしうような形になり申し訳ありません。よろしければ一言お願いします。 おっしゃる通り田舎での人間関係は複雑です。慎重に物事を進めてゆけるように心がけてみます。 本当に有難うございました
- businesslawyer
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基本的には、皆さんがいわれている通り、使用貸借契約であり、いつでも貸主は借主に対して返還請求が出来ます。ただし、もしその土地を、今になってその伯父さんが「贈与されたものだ」と言ってきた場合、「あくまで使用貸借だ」と言う事について、お父さん側が立証責任を負い、伯父さん側が「贈与だった」事についての立証責任を負うわけではないため、口約束であった事が、それを立証する事について困難にさせる可能性はあります。また、時効取得については、その伯父さん及び孫が「使用貸借であること」を認めている場合には、いつまでたっても時効取得にはなりませんが、その伯父さんがボケてしまってそれがわからなくなった場合に孫もそれを知らず伯父さんの財産だと思い込んでいた場合には、お父さん側が「使用貸借であること」を立証しない限り、時効取得される可能性があります。特に、伯父さんの死後、孫が使用貸借ではなく伯父さんからの相続財産だと考えていた場合には、その後１０年で時効取得されてしまいます。それから、その土地の登記は、状況から考えてお父さん名義だと思われるのですが、どうでしょうか？お父さん名義であれば、お父さん所有である事を主張できますが、時効取得されることについては、お父さん名義であっても時効取得されます。また、使用貸借されてから１５年間の固定資産税は、お父さんが支払ってきたのでしょうか？ これは時効取得されるかどうかの重要な要素となります。もしお父さんが支払っていたのであれば、伯父さん側に所有の意思が無かったと判断され、時効取得はされないからです。しかし、伯父さん側が支払っていた場合には、伯父さん側が時効取得を主張してくれば、それが時効取得に有利に働く事になります。つまり、質問者としては、まず、伯父さん及び孫に、その土地は質問者のお父さん所有のもので（事前に登記がお父さん名義であることを確認すべきです）ある事、そして伯父さんに使用貸借契約によって今まで貸していた事を認めさせた上で、今度は返還請求時期をいつにするかとか、または、改めて地代を徴収する賃貸借契約（借地権契約となるでしょう）を締結するよう、申し入れるべきだと考えます。いずれにせよ、質問者側の、この申し入れに対する伯父さん側の出方次第で、質問者側の次の手の打ち方が変わってきますから。つまり、先に述べたように、伯父さん側が、弁護士等に相談して、時効主張してきたり、贈与だったと主張してきたり等があり、それにより、」こちらの対処方法が変わるからです。
お礼
丁寧な細部にわたっての回答ありがとうございます。 BUSINESSLAWYERさんのアドバイスには「もし伯父になにかあったら」「現状がさらにこじれたら」という想定での対処や、法的な力関係を説明して頂き大変参考になりました。 伯父側の対応を見ているとのらりくらりと時間を稼ごうとしているのが明白なので、 父に家を返却して欲しいという意思をはっきりと伝えさせ、返却請求時期を具体的にさせるようにアドバイスしてみようと思います。 スムーズに物事が運ぶことを願っています。 本当に有難うございました。
- skywalker9
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血統図みたいなものを描いて叔父さんとそのお孫さんとあなたの関係を見てみました。 伯父さんは、あなたから見ると祖父母の兄にあたる人でそのお孫さん達は、あなたの曽祖父母から見るとあなたと同位ということでいいのですよね？ ところで、お父様の実家の登記は、どうなっているのでしょうか？御質問の内容からするとお父様の名義になっていると思われますが、もしかして質問者さんがお父様の実家を借りている方々の時効取得を気にしているようであれば、登記と固定資産税の支払の件は、後々重要なファクターになってきますから、今一度確認して下さい。 その上で、登記と固定資産税の支払の件がはっきりしていれば、伯父さんの口約束などは何の意味もなさないのでこちらは、それ程考えなくても良いと思います。 ＞愛媛の実家を返してもらえるように頼むのですが、一向に明け渡してくれる気配が感じられません。 このような事は、気配とか憶測で判断してはいけません。言った言わないみたいなことが物事を複雑化させるだけなので、書面でいついつ迄に返してもらいたいと思っているが、そちらの考えはどうなのか書類で回答するようにとの書類を郵送されたらいかがでしょうか？ その上で、伯父さんを間に挟んだ上で、三者同席の上、相手にお父様の意思をあらためて表示する。 それと＃２の方が仰るように、現状の使用貸借を賃貸に切替えるような賃料の受領はまずいですが、一度使用貸借の状態を解除した上で、退去までの賃料の請求は問題ないと思うので、退去が遅れれば遅れる程、賃料の支払債務が増えてゆくという心理的圧迫を与え、退去を促すというのも方法の一つだと思います。 今まで無料で住んでいたわけですから、急に賃料が発生するのは、実家を借りている人達にとって相当プレッシャーだと思います。 出来れば、このような交渉なしに、出て行って貰うのが一番理想なのですが、その場合でも半年くらいの引越に要する猶予は与えても良いと思います。 今月中とか、年内とか無理な要求をして、相手に開き直られるのも面倒ですから。
お礼
丁寧な回答ありがとうございます。 登記のほうは父の名義のままで残してありますし、固定資産税のほうも15年間父が支払っておりました。 よって現在家を使ってる人の時効取得になるという可能性は低くなる、ということですね。 ＞このような事は、気配とか憶測で判断してはいけません その通りです。現実的な指摘有難うございます。 おっしゃるように、書面にての約束を検討していきたいと思います。 有難うございました
結論から言うと結構面倒な話しで御諮問に書かれている意外の状況によっては簡単には立ち退きが上手くいかない場合もあります。 基本的には立ち退きの請求は可能なのですが、、、 詳しくは弁護士にご相談下さい。
お礼
早速の回答有難うございます。 ほかの皆さんからのアドバイスも参考にさせていただきます。うまく事が運ぶといいのですがそうで無い場合はATTORNEYさんのおっしゃるように弁護士に相談もやむをえないと思っております。ありがとうございます。
お礼
長文質問であるにもかかわらず、丁寧な回答ありがとうございます。 無償で貸借することは法律では「使用貸借」というのですね。 ＞借り手から更に借りた人や、相続なりで受け継いだ人にも同じように引き継がれます。 この一文は私にとってとても意味のあるところでした。 また固定資産税もすべて父がうけもっていたので現時点では法律的にもこちら側が有利になる可能性が高いということを聞いてすこしばかり安心もしました。 確かに親戚同士の問題ですので、GURAMEZOさんのおっしゃるようにいろいろな要素も踏まえた上で解決に進めたいと思っております。 有難うございました。