伯父→甥の土地相続。

質問

土地・税金・相続の関係の質問です。

今住んでいる土地は伯父（旦那の父の兄）の名義です。
家の名義は、亡くなっている祖母のモノです。
土地の税金は父が払っていました。
口約束の域で、伯父から土地は相続させてもらえる事には
なっています。
父が他界しました。相続は伯父→旦那（甥）という事になります。
父が生前、なんとか、公的に約束の書類を・・・と
頑張っていたのですが、宅地以外に農地の部分の書類に不備があり
結局、書類の完成を見ぬ間に亡くなりました。
伯父は悪い人ではないし、自分の土地が他にもあり、
「やらない」とか言う事は無いと思います。
その伯父も脳梗塞持ちで、いつ亡くなるとも判りませんが、
書類の事などせかせるのは、どうも、死ぬのを待っているようで、
なかなか、旦那も母も言い辛らそうです。
　もし、このまま、伯父が亡くなった場合、どうなるのでしょうか？
伯父には、妻・娘（離婚者）と孫。兄弟は弟と妹が一人づつ、行方不明の弟
も一人それと死んだウチの父でした。
　他の相続権のある人達がなにも文句を言わない場合、
それから、もし、権利を主張してきた場合、
父が払ってきた税金の実績や、生前の口約束などの有効性など・・・。
詳しい方よろしくお願いします。

回答No.7

noname#3856 · ベストアンサー

繰り返しますが「相続」にはなりません。
生前も死亡後もどちらも「贈与」です。
売買形式をとっても「時価」よりも低い場合はその分「贈与」と見なされます。

時価算定の参考としては、役所での「評価額」や「税務署でわかる「路線価」などがあります。

具体的な価格算定にあたっては、資料をそろえた上で専門家である「税理士」さんにご相談ください。

なお、叔父さんが亡くなった場合にはその相続人である叔父さんの「妻・子供」へと「相続登記」を行う「必要」があります。その上で、その相続人から「贈与」などによる所有権移転登記を行う必要がありますので、費用が高くなります。
「遺贈する」との「遺言」が「適法な形式」で行われていれば相続登記を行わなくても移転登記できます。

土地の一部を売却するとのことですが、土地の分割（分筆といいます）を行うには、「測量」などの手続が必要ですので、５０万～１００万以上の費用が必要になります。
その上、分筆した土地が「売り物」になるかという問題もあります。

「心配でたまらない」という状態だとは思いますが、いずれにしましても、「一般論」での回答はこれが精一杯ですよ。
明日奥さんが市民相談窓口に行かれるということですが、おそらく御主人と一緒に専門家のところへ行きなさいという回答になるでしょう。
個人で解決するには非常に困難な状態だと考えますので、問題を解決するためには、資料をそろえて、「具体的に」専門家に「仕事として依頼する」ほかないと思います。

お礼

何度もありがとうございました。

今後、どうなるか全くわからないのが実の所です。
私自体は、この土地にきて日が浅いので、
そんなに思い入れはないのですが、
亡き義父が大変気にしていたのです。
旦那も１０年くらいこの土地を離れていて、
以外とのん気に「出て行けと言われたらしょうがない、
権利はないのだから」とドライです。
私一人、やきもきしている感じで不安が不完全燃焼しています。
しかし、このあたりの風土から、あまりに「嫁」が
土地の事などを主張しても、馬に耳に念仏みたいな感じです。
　ストレスのはけ口みたいになってしまいましたが、
知らないより、知って覚悟しておいた方がましなので、
大変助かりました。何度も丁寧にありがとうございました。

回答No.6

noname#3856

この「家」は推定相続人全員での「共有」と見なされます。
その処分行為は共有者の多数決によりますので、所有者および所有権の持分割合を明確にしておく方がいいでしょうね。
相続登記を行わない場合も、相続分の譲渡を書面によって受けておくとかいう方法が考えられます。

推定相続人全員の同意があれば一番いいのですが、「行方不明者」がいる現状では無理なことです。

取り壊したことに異議が出た場合でも、「家を元通り立て直せ」というようなことは実際には無理ですので、「損害賠償」という形で落ち着くと思われますが、取り壊すような家なら価値も低いでしょうから賠償額も低くすむでしょう。

問題をできるだけ少なくしたいのであれば、今のうちに可能な限り手を打っておくことですね。

お礼

何度にも渡り、ありがとうございました。
今後の参考にさせていただこうと思います。

補足

下に頂いたアドバイスで気になった事があったので
何度も申し訳ないのですが、気がつきましたらお答えください。

○「遺言による相続税」・「贈与」による「税金」と
「安く売ってもらう値段」は、どの順で低くなりますか？
土地の相場みたいなのから極端に安くしても平気なモノですか？

○もし、間に合わず伯父が死後、贈与されたとして、
その土地に一部を売って税金にあてる、とかは可能ですか？

回答No.5

noname#3856

行方不明者がいるのですか。これは大変です。
行方不明者とはいえ「相続人」であることには変わりませんので、この人の相続分を奪うことはできません。

可能な方法としては、
１．おばあさんの子供全員での（亡くなった方も含め）相続登記を行います。
２．亡くなった方についてはさらにその子供への相続登記を行います。
３．これらの方から贈与・売買などで所有権移転登記を行います。
これで、行方不明の方とご主人との共有名義となりますね。
これ以上は現状では無理でしょう。

行方不明の方が「生存していたとしても１００歳（１１８歳）以上」で、生きている見込みがなくなったならば「失踪宣告」を行って戸籍上で「死亡」させることができますが、生きているかもしれない年齢で「死亡」させることは道義的に難しいでしょうね。

不幸中の幸いといっては語弊があるかもしれませんが、「家」は物理的に取り壊すことができますので、この後に新築した場合には、行方不明の方の名前は出てきません。
立て替えるまでの「名義」ということになりますね。

もっともすぐに立て替える予定と言うことでしたら「相続登記」をほっておくことも一つの手段として考えられます。

どの方法がいいかについては、不動産の登記簿及び評価証明をそろえた上で、お近くの専門家に相談することをおすすめします。

補足

たびたびすみません。
建てかえるとして、取り壊す際に
相続権利者たちに許可を得なくとも良いのですか？

回答No.4

noname#3856

「相続」にならないことについてはすでに回答されているようですので、それ以外の注意点などを記載しておきます。

「土地」がどの程度の価値のものかわかりませんが、「タダもらう」ということは、叔父さんの生前でも死亡時でも「贈与／遺贈」ということになりますね。
この場合、たとえば１０００万円の価値がある土地だった場合は、４５％の贈与税が「もらった側」にかかります。
約450万円ほど必要と言うことになりますが、この点は考えておられますか。

「家」についても「おばあさんの子供全員」が第一次の相続人になり、ご主人のものではないことはおわかりですね。

ここから先は「個人的意見」ですので、可能性については「弁護士」さんに相談するか、「税務署」や「司法書士・税理士」さんに尋ねてみてください。

１．家の相続登記を「ご主人」名義に変更する。
おばあさんの相続人にあたる者全員の戸籍や印鑑証明が必要です。司法書士に依頼すれば必要な書類を作成してもらえますので、「相続人にあたる人」には頭を下げて印鑑を押してもらう必要があります。

２．叔父さんから「安く」土地を売ってもらう。
この時点では「家」がご主人名義となっており、敷地は「借地」となりますので、「土地の価値」が下がり「安く」購入することができるでしょう。

他の方の回答にもありますが、親戚関係ほどこじれた場合にやっかいなものはありません。
できるだけ「年長者」が生きておられるうちに解決しておくことをおすすめします。
今でしたら「仕切ることのできる叔父さん」がご存命とのことですので、「後々の混乱を避けるためにも今のうちに所有権を自分のものにしておきたい。ついては「タダでもらう」のではなく「買い取る」形で譲ってほしい」と申し入れて解決を図っておく方がいいように思いますよ。

補足

１の場合、お祖母さんの子供のうち一人
行方不明な者がおります。
こういう場合どうなのでしょうか？

回答No.3

tk-kubota

blueyellowさんは土地の相続のことだけ心配しているようですが、それより先に建物の相続はどのようになっていますか？　建物所有者である祖母は亡くなっているようですし、その相続人であるはずの父も亡くなっているようです。そうしますと、現在の建物所有者は誰でしようか？　どちらが先に亡くなったかによって現在の相続人が変わってきます。現実には非常に煩雑な持分所有と考えられます。何故、現在の建物の所有者にこだわるかと云いますと、仮に、伯父が亡くなった場合に、その相続人と建物の相続人の中には同一人が居るかもしれません。居ないかも知れません。それによっては、土地の相続を考えている場合ではありません。
要するに、blueyellowさんは、なるべく多くの財産を相続したいでしようし、そうでなくても、現在の住居から引っ越ししなくてはならないことを心配しなくてはなりません。そのためには、相続等法律で定められていますから、それ以上のことを今から考えますと親戚中混乱を生じます。伯父の土地を考えるより先に現在の建物の相続人を明らかにする必要があります。そして、伯父の相続があったときは、その時、法律を踏まえて家族会議をすべきと思います。
なお、伯父が支払うべき税金を父が支払っていたからと云って、伯父の相続人が変わるわけでもありませんし、口頭による贈与があったとしても父が亡くなっているわけですから、そのこと自体は何の意味もないと思います。

補足

祖母が先に亡くなっております。
父の兄弟に一人、行方不明者がいる事が
名義変更の妨げになったのか？と推測しますが、
詳細は知りません。

回答No.2

forlent

こんにちは。わかる範囲でお答えします。

　まず相続人が誰かですが、伯父さんの奥さんとその子供ということになります。あなたのご主人やお義母さんは、伯父さんと養子縁組でもしていない限り相続人ではありません。したがって、伯父さんが亡くなっても、ご主人はお住まいの土地を「相続」することはありません。口約束があったとしても、相続人でない者に相続させることはできませんから無効です。仮にその約束を「死因贈与」と考えても、実際上その約束があったことを証明することが困難なので、確実に土地を得られるかどうかはわかりません。

　現在の土地の権利関係については、使用貸借、つまりタダで借りているだけという状態だと思われます。使用貸借では借り主が土地の税金などを払うことになっているので、ご主人が税負担をしてもそれはいわば「当たり前」ということになります。

　以上から、仮に伯父さんが亡くなられた場合、相続人から土地返還の要求があれば、明け渡さなければならないことになります。相続開始後、相続人全員の合意の上でご主人にそのまま貸してあげるということであれば、そのまま使用貸借関係は継続します。
　しかし、相続人が伯父さんと同じ考えをしているとは限りません。早めに、手を打っておかれることが賢明だと思います。

　具体的には、伯父さんに遺言書を書いてもらうことが一つの方法です。ですが、これも、相続人から横やりが入る場合（遺留分減殺請求、遺言書の無効主張など）があるので、万全とはいえません。
　できれば、伯父さんがまだ元気な今のうちに、売買や贈与などによって土地の権利をご主人に移転されておくことをお勧めします。一度に全ての土地について移転しなくても、最低限お住まいの土地だけは移転登記された方がよいと思います。
　過去、このような事例で親族間の争いが生じたケースは多く、いいにくいからといって放っておくと、もっと深刻な事態を招くことがあります（ウチの場合、親戚に明け渡しの強制執行されてしまいました）。将来の親族間の争いを避ける意味でも、思い切って権利関係の整理を伯父さんにお願いされてはいかがでしょうか。

お礼

ありがとうございました。
使用賃借では納税が当然というのが判り
勉強になりました。

回答No.1

maisonflora

弁護士会（３０分、５，１５０円）で相談してみてください。
最終的には、相続人（妻・娘）との交渉になります。
遺言書がない限り、あなたのだんなさんには、法律的に相続権は発生しません。あるとしたら、おばあさん名義の家だけです。口約束では証明できません。

お礼

ありがとうがざいました。
相談料の相場がわかり、助かります。