住宅ローンの返済方法について

質問

住宅金融公庫でローンを組んでいます。（マンションです）
ローン残高　　約1500万円
持分　　夫（３４歳）　３１/３２　　妻（３２歳）　１/３２（登記簿上）
固定資産評価額　　450万円（家屋）　約100万（土地）
結婚してから10年です

今回、私（妻）の父が亡くなり私が相続した遺産でローンの残金を
一括で返済したいと思っています。
どのような形で返済を行えば、税金などの面で有利になるでしょうか？

夫婦間借金は一番費用が発生せず有利と思うのですが、
出来れば、避けたいと思っています。

（私案）

夫から妻へローン返済の負担付贈与でマンションを贈与し、相続した遺産で
妻がローンを返済する方法がいいのでしょうか？
仮に、この案でローンを返済する場合、気をつけなければいけない事等あれば
お教えください。特に、公庫への返済は、夫の口座から行っているため、一旦
夫の口座に入金しての返済になると思うのですが。その辺で、贈与が発生する
事がないような方法を教えて下さい。

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

正攻法は、

妻が夫よりローン残高分だけマンションの持ち分を購入し、登記上の持ち分比率を変更。
夫は妻からの購入代金でローンを完済。

です。登記の修正費用が掛かってしまうのが難点ですが、ご質問者自身の名義の資産が正式に増えるわけですから、それなりのメリットもあります。
具体的な持ち分比率をどう計算すればよいのかは、贈与にならない持ち分比率を教えてと税務署に聞くと教えてくれるでしょう。

ご質問にある案だと、夫から妻への贈与で現在の資産価値－ローン残高が１１０万円を越えると贈与税が掛かってしまいます。
この資産価値は「相続税評価額」で、「固定資産評価額」ではありませんので注意が必要です。
これが１１０万円以下であれば確かにこの方法でもかまいません。
この場合でも、結局マンションの所有者を妻に変更しないと行けませんので、登記の変更費用は必要で初めの方法と特に違いはないでしょう。

結局「贈与税が掛からない」ということは「夫より購入した」と考えても同じということです。
（資産価値－ローン残高＝０円であればもらったとも言えるし、０円で購入したとも言えます）

正攻法と比較して一つの大きな違いは、ローンの名義です。妻にローン名義まで変更できるかというとこれはやっかいです。
なので、正攻法で処理するのが一番賢明かと思います。

補足

ご回答ありがとうございます。
資産価値の部分で『相続税評価額』と『固定資産評価額』ではどのように違うんでしょうか？相続税評価額の方が高いんですか？
補足に対するご回答も宜しくお願いします。

回答No.3

noname#11476

補足にお答えいたします。

相続税の評価額は、土地については路線価を使い、毎年更新されます。
大まかな目安として、土地の公示価格（国土庁が毎年更新する取引の目安となる価格で時価に一番近いでしょう）の８０％程度です。

固定資産税評価額の方は、３年に一度更新されます。
目安としては公示価格の７０％程度となります。

両者供に建物についてはまた別の基準となります。

どちらにしても、傾向として固定資産税評価額は５０～７０％程度の低めに見積もり、相続税評価額はなるべくそれよりも時価に近く、つまり高めに見積もられる傾向があります。

ただ、固定資産税評価額の方は３年に一度ですから、その間に時価が下がっても変化しないため高めに見積もられていることもあります。
もちろんその逆もあります。
ということで、具体的には、連動している物ではありませんので、相続税については税務署で確認することが必要です。

では。

お礼

御礼が遅くなりすいません。
細かくご回答ありがとうございました。
今後の参考にさせて頂きます。

回答No.1

HAL007

先ず、夫婦間の住宅取得に関わる特例が使えるのが、結婚後２０年です。
一般の贈与で行うと控除額が微々たるもので高い税金を納める必要があり
得策ではありません。

昨今、都市銀行では個人向け住宅ローンに力をいれていて１％をキャッチ
コピーに借り替えも可能なローンが出ています。東京三菱では、住宅借入
金等の控除（１％）と合わせると実質金利０％といっています。

実際は支払いと控除額の戻りの間に時間差がありますし、保証料が発生したり
と本質的には０％ではありませんが、０に限りなく近いと思います。

そこで、ローン借換えをして、借換えに伴う諸費用は奥さんのお金を使い
（贈与税は１２０万までは？非課税です）低金利の時代で定期預金の金利も
低いですが、預金で僅かばかりでも利息が入ればプラスになります。

後は、贈与税の年間非課税枠を使いこつこつと一部返済をしていくのはどう
でしょうか？上手い節税方法だと思います。

参考URL：

http://www.btm.co.jp/cam_info/0207_lifedesign/index.htm

お礼

サラリーマン時代にローンを組み、現在は自営業で収入も不安定なためローンの借り換えとなるとなかなか難しい面も出てくるかもしれません。
思いつかない発想でした。参考にさせていただきます。
ありがとうございました。